Contre-expertise : ce fonds, cet appartement ou ce devis

Si l'appartement vous plaît déjà, vous êtes la personne la moins apte à décider s'il est éligible. Ce n'est pas une insulte. C'est le principe même d'un achat. Un second avis permet d'emprunter un regard plus froid avant de valider le virement.

La gêne est autant sociale que juridique. L'agent a été charmant. L'avocat a envoyé une note soignée. Le groupe WhatsApp disait « nous avons tous utilisé ce fonds ». Demander un autre avis ressemble à de la méfiance. C'est pourtant la seule décision responsable sur un marché où la même entreprise choisit souvent le produit et dépose le visa.

Cette page détaille ce qu'il faut envoyer, ce que vous devriez recevoir et quand renoncer. Ce n'est pas une promesse d'examen de votre PDF. Utilisez Pathfinder ou le bouton de contact par e-mail si vous voulez une sélection humaine. Utilisez cette liste de contrôle avec n'importe quel conseil indépendant.

Ce que vous leur demandez de faire

Un second avis utile répond uniquement à trois questions.

1. Cet actif satisfait-il réellement à la règle de résidence, telle qu'écrite cette année - et non telle qu'elle est vendue ?
2. La transaction commerciale est-elle une opération qu'un investisseur prudent réaliserait sans le visa ?
3. Qui gagne de l'argent si j'accepte, et cela figure-t-il par écrit ?

Si la note ne fait que répéter la brochure dans un langage plus formel, vous avez payé pour du papier à lettres. Exigez une réponse à la troisième question sous forme de tableau.

Voilà pour les instructions. Voici le dossier qui rend l'analyse possible.

Ce qu'il faut envoyer - un dossier, pas de romans

• Le term sheet, le PPM ou le contrat de vente, pas seulement une présentation commerciale.
• La voie légale exacte invoquée par l'agent (branches du fonds au Portugal ; zone et mètres carrés en Grèce ; extrait de registre en Italie ; First Schedule à Malte ; valeur DLD aux Émirats Arabes Unis).
• La lettre de frais de votre conseiller actuel, incluant les commissions de tiers si elles ont été divulguées.
• Votre foyer : qui figure sur le dossier, l'âge des enfants, l'origine des fonds.
• Votre objectif réel en une phrase - carte, fiscalité, passeport, école, Plan B. Si vous ne pouvez pas écrire cette phrase, vous faites du shopping, vous ne postulez pas.

Astuce méconnue : pour le Portugal, joignez la page d'enregistrement CMVM et la propre déclaration du fonds attestant qu'il répond aux tests ARI. S'ils ne peuvent pas produire cette déclaration, l'avocat du second avis a déjà gagné ses honoraires. Notre complément CMVM existe car inscription ≠ éligibilité.

Pour la Grèce, joignez l'attestation de zone et la surface habitable du logement principal. La Circular 1/2026 et le test de la surface principale de 120 m² ont tué plus de dossiers « presque éligibles » qu'aucune brochure ne l'avouera.

Pour l'Italie, joignez l'extrait de start-up innovante, pas un profil LinkedIn. Pour Malte, joignez le numéro d'agent agréé. Pour les Émirats Arabes Unis, joignez la valeur DLD, pas le prix catalogue.

Voilà pour le dossier entrant. Voici à quoi ressemble une bonne note de sortie.

À quoi ressemble une bonne contre-expertise

Elle est brève. Elle cite la règle. Elle identifie la faille. Elle n'utilise pas d'expressions comme "opportunité exceptionnelle". Elle dit : "la maturité résiduelle de ce fonds est de 4 years 11 months, il échoue donc au critère des cinq ans" ou "cet appartement à Athènes fait 118 m² de surface principale" ou "ce devis inclut des frais de placement de 6 percent dont vous n'avez pas été informé".

Ce qui se dit sur internet : les demandes de second avis sur les forums d'immigration arrivent souvent trop tard, après les frais de réservation, après la souscription. La page sur les fonds déjà transférés traite ce cas précis. La contre-expertise la moins chère est celle que vous achetez avant que la réservation ne devienne "non remboursable".

Si le mémo trouve une faille, vous faites face à une décision, pas à un drame.

Quand faut-il renoncer

• Garantie de restitution du capital Golden Visa. C'est avec ce type de langage que les dossiers EB-5 échouent et que des fonds européens sont présentés de manière contradictoire avec leur propre PPM.
• Pression pour transférer les fonds vers un compte personnel.
• Un produit unique sans aucune alternative écrite.
• Un calendrier d'obtention de la citoyenneté plus rapide que la loi.
• Un argumentaire de rendement Airbnb en Grèce pour un bien éligible. L'Article 100 §7A existe. Nous y avons consacré une page entière.
• Une offre de "passeport" pour Malte après April 2025.
• Une offre espagnole affirmant "nous pouvons encore déposer le dossier" pour un nouvel investisseur après le 3 April 2025.

Renoncer coûte moins cher qu'un blocage de fonds pendant cinq ans. Si vous avez déjà effectué le virement, arrêtez cette lecture et consultez le guide dédié aux fonds déjà transférés.

Lectures complémentaires

• Comment choisir un avocat
• Liste de contrôle de la diligence raisonnable
• Inscription CMVM ≠ fonds Golden Visa
• Carte des zones en Grèce
• Fonds déjà transférés
• Pathfinder

Sources

• Nos suppléments concernant la CMVM, la carte des zones en Grèce et l'interdiction d'Airbnb. Des incohérences réglementaires majeures que les contre-expertises permettent de détecter.
• Politique USCIS EB-5 : le capital doit être à risque. Toute garantie compromet la demande.
• Residency Malta Agency / CJEU C-181/23. Aucune vente directe de citoyenneté par investissement en cours.
• BOE / Ley Orgánica 1/2025. L'Espagne a fermé les nouveaux dépôts de dossiers pour investisseurs le 3 April 2025.