La checklist de due diligence pour Golden Visa que personne ne publie

La plupart des documents marketing sur les Golden Visa se concentrent sur les avantages. Cette page traite de ce qui peut mal tourner et des points précis à vérifier avant de signer quoi que ce soit.

Sur le programme lui-même

• Lisez la loi réelle, pas la brochure. La plupart des programmes sont régis par 1 ou 2 statuts spécifiques (Portugal : Lei 23/2007 + Lei 56/2023 ; Grèce : amendements de la Law 4251/2014). Lisez-les ou engagez un avocat local qui l'a fait.
• Consultez les statistiques publiées par le régulateur. L'AIMA (Portugal), le Greek Ministry of Migration et l'USCIS (EB-5) publient tous les taux d'approbation et les délais de traitement. Comparez-les aux promesses de votre consultant.
• Recherchez les réformes en cours. La fermeture du programme en Espagne a été annoncée 18 mois à l'avance. La fin de l'option immobilière au Portugal a été signalée pendant un an. Lisez l'actualité politique locale, pas seulement les sites d'immigration.

Une fois que le programme lui-même est validé, examinez avec autant de rigueur le véhicule spécifique dans lequel vous allez placer votre argent.

Sur le véhicule d'investissement

• Qui est le régulateur ? Les fonds portugais doivent être enregistrés auprès de la CMVM. Les promoteurs grecs doivent détenir une licence de constructeur et un titre de propriété vierge. Les EB-5 Regional Centers sont désignés par l'USCIS.
• Quel est l'historique ? Ce gestionnaire de fonds a-t-il déjà clôturé un fonds ? Avec quel rendement ? Pour combien de projets EB-5 ce Regional Center a-t-il obtenu des formulaires I-829 avec succès ?
• Où se trouve mon argent entre la souscription et le déploiement ? Un compte séquestre ? Lequel ? Est-il séparé ?
• Quelles sont les dettes prioritaires qui passent avant mes fonds propres ?
• Quelle est la clause de remboursement en cas de refus du visa par le programme ?

Le véhicule est important, mais la personne qui vous y oriente l'est tout autant.

Sur le consultant ou l'agent

• Qui les paie ? Si un consultant propose des services 'gratuits', le fonds ou le promoteur lui verse une commission de 5% à 8%. Ce n'est pas gratuit, c'est un frais caché à votre charge.
• Sont-ils agréés ? Les avocats au Portugal doivent être membres de l'Ordem dos Advogados. Les agents immobiliers en Grèce doivent être enregistrés. Les consultants en immigration sont souvent non réglementés.
• Accepteront-ils de mettre par écrit votre structure de frais, y compris toutes les commissions occultes provenant de tiers ?
• Demandez un deuxième avis à un avocat n'ayant aucun intérêt économique dans votre choix d'investissement.

Au-delà des vendeurs, le fonds ou le projet sous-jacent a besoin de sa propre traçabilité documentaire.

Sur le fonds ou le projet lui-même

• États financiers audités pour les 3 dernières années
• Liste des LPs / co-investisseurs et concentration
• Évaluation indépendante des actifs sous-jacents
• Plan de déploiement spécifique avec étapes clés
• Mécanismes de sortie et historique des événements de liquidité

Enfin, une partie de la diligence raisonnable s'effectue en sens inverse, il s'agit des documents que vous devez préparer vous-même.

Concernant votre situation personnelle

• Documentation sur l'origine des fonds, prête avant de commencer
• Vérification des antécédents / extraits de casier judiciaire de chaque pays où vous avez résidé 6+ mois au cours des 10 dernières années
• Certificats de naissance, de mariage et de scolarité apostillés pour toutes les personnes à charge
• Certificats de résidence fiscale de votre pays actuel
• Avis fiscal pré-immigration de votre conseiller dans votre pays d'origine

Si la réponse à la question 'quand puis-je voir les états financiers audités ?' est 'après avoir signé l'accord de confidentialité et payé les frais de réservation', passez votre chemin.

Certains signaux d'alarme sont suffisamment graves pour qu'aucun document ne puisse les justifier.

Signaux d'alerte justifiant l'abandon du projet

• Rachat garanti au pair après 5 ans (illégal dans la plupart des juridictions pour les investissements à risque)
• Pression pour effectuer un virement sur un compte personnel et non sur un compte séquestre
• Consultant qui insiste sur un seul fonds / projet
• Promesses de délais d'obtention de la citoyenneté plus courts que ce que permet la loi publiée
• Refus de vous présenter à des investisseurs existants ayant terminé le programme