متطلبات التأشيرة الذهبية للإمارات (2026): العقارات، والرهن العقاري، والمشاريع قيد الإنشاء

إذا كنت ترغب في بطاقة إقامة لمدة 10 سنوات، مع إعفاء من ضريبة الدخل الشخصي، وبدون الحاجة لقصة الجنسية الأوروبية، فإن دولة الإمارات هي الخيار الصادق. اختبار الملكية المعتاد هو قيمة عقارية تبلغ 2,000,000 AED وفقا لسجلات دائرة الأراضي، وليس حسب تقديرات الكتيبات الإعلانية.

التحذير من عام 2026 مجرد نصيحة عفا عليها الزمن. لسنوات طويلة، قيل للمشترين إن عليهم سداد مليون درهم إماراتي، أو امتلاك حصة 50 بالمئة من العقار قبل اعتماده. لكن تغيير السياسات في فبراير 2024 ألغى شرط الدفعة المقدمة هذا. يمكن الآن للوحدات المرهونة أو المبيعة على الخارطة التأهل للبرنامج، بشرط أن تتجاوز القيمة المعتمدة 2 مليون درهم إماراتي، مع توفير الوثائق الإضافية، مثل شهادة عدم ممانعة من البنك وسجل رسمي من Dubai Land Department.

ثمة عقبة ثانية، وهي أن الصفحات الفيدرالية للمنتجات وصفحات الإمارات المحلية لا تستخدم نفس المصطلح دائما. لقد أضفنا قسما إضافيا لتحديد المسارات لأن نصوص الهيئة الاتحادية للهوية والتحقق والجمارك وأمن المنافذ (ICP) لا تزال تذكر مدة خمس سنوات في مواضع معينة، بينما تتحدث الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي (GDRFA) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عن عشر سنوات. ننصحك بقراءة هذا التعارض كما هو دون محاولة استنتاج متوسط بينهما.

النتائج الرئيسية

• مسار العقارات: 2,000,000 درهم إماراتي وفقاً للتقييم الرسمي (دبي: سند ملكية من DLD أو القيمة المعتمدة). يمكن دمج عدة صكوك ملكية.
• منذ تاريخ 20 February 2026، أُلغيت قاعدة "سداد 50 بالمئة / 1 million AED" التي كان يطبقها المشغلون في دبي. يرجى التأكد من التعميم الصادر عن المكتب المعني في إمارتك، حيث أن المواقع الإلكترونية الاتحادية قد تتأخر في تحديث بياناتها.
• العقارات المرهونة: تتطلب عادةً خطاب عدم ممانعة من المقرض. العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء: تتطلب عادةً سجلاً مسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك DLD أو بنظام عقود Oqood مع مطور معتمد، ولا يُعتد بنماذج الحجز.
• توجد مسارات أخرى تشمل إيداع 2 مليون درهم إماراتي أو المساهمة في حصة عمل تجاري، بالإضافة إلى فئات المساهمة الضريبية والموهوبين. تختص هذه الصفحة بملف المستثمرين والعقارات الذي يقصده معظم القراء.
• لا يوجد مسار للتقدم بطلب الحصول على الجنسية. الترشيح الرئاسي لا يعد برنامجاً.
• لا تعني ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 0% إعفاءً للمواطنين الأمريكيين أو حاملي الإقامة الدائمة. لا تزال مصلحة الضرائب IRS تطالب بالإقرار الضريبي عن الدخل العالمي.
• تتطلب الإقامة الضريبية في دولة الإمارات لأغراض المعاهدات الدولية عادةً البقاء لمدة 183 يوماً. ولا تمنح التأشيرة وحدها هذه الشهادة.

هذه هي الحالات الاستثنائية. إليكم الفئات المستهدفة من هذه التأشيرة.

الفئات المؤهلة

تُعد التأشيرة الذهبية لدولة الإمارات العربية المتحدة تصريح إقامة طويل الأمد يصدر عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) ومكاتب الإقامة في الإمارات، ومنها الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) في دبي. يتطلب الحصول عليها فئة مؤهلة، وإجراء فحص طبي، وتسجيل البصمات للهوية الإماراتية، بالإضافة إلى ملف يثبت صفتك كمالك أو مستثمر مؤهل بشكل مباشر. لا تُقبل الشركات ذات الأغراض الخاصة (SPV) المملوكة لأقاربك، إلا إذا كان هذا الهيكل معتمداً بشكل صريح، وهو أمر لا تقبله العديد من الجهات دون تدخل قانوني إضافي.

تشمل قصة العقار نطاقاً واسعاً من أفراد العائلة: الزوج أو الزوجة، والأبناء حتى سن 25 عاماً، والبنات غير المتزوجات، والوالدين. يجب التأكد من القواعد الحالية المتعلقة بالسن والحالة الاجتماعية لدى المكتب المسؤول عن إصدار البطاقات. هؤلاء جميعاً يحق لهم الانتقال.

هذا ما يخص الأسرة. التالي هو اختبار الملكية العقارية الذي تغير في شهر February.

عقارات، رهن عقاري، شراء على الخارطة

الرقم الأهم هو القيمة الرسمية، وليس سعر العرض على إنستغرام. إذا دفعت 2.1 مليون درهم إماراتي عند الإطلاق وكانت الدائرة تُقوّم الوحدة حالياً بـ 1.7 مليون درهم، فأنت لا تملك أصلاً مؤهلاً للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa)، بل تملك مجرد قصة تسويقية.

الرهن العقاري: يتمثل التسهيل الجديد لعام 2026 في أن القرض بحد ذاته لم يعد سببا للرفض التلقائي. ومع ذلك، لا يزال المكتب يطلب شهادة عدم ممانعة من البنك. غياب هذه الشهادة يعني عدم قبول الملف.

العقارات على الخارطة: لا يعد الكتيب الترويجي للمبيعات سند ملكية. يجب الحصول على وثيقة التسجيل الصادرة فعلياً عن دائرة الأراضي للأملاك المخصصة للبيع على الخارطة (في دبي، تسمى «عقود» أو شهادة التسجيل المبدئي). لا يزال بعض الممارسين يرون أن خطط السداد المبكرة جداً قد لا تُقبل إذا لم تصل القيمة المعتمدة بعد إلى 2 مليون درهم إماراتي. لن نحدد نسبة مئوية مدفوعة من تلقاء أنفسنا. بل نؤكد على ضرورة توفر القيمة المطلوبة، بالإضافة إلى سجل رسمي لدى DLD، ووثائق المطور العقاري.

معلومة هامة من باقة خدماتنا الشاملة: عليك احتساب رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) الرسمية، بما في ذلك البنود المتعلقة بالتأشيرة والتي تقارب 9,900 درهم إماراتي لمقدم الطلب الرئيسي، بالإضافة إلى قيمة العقار. مبلغ 2 مليون درهم إماراتي ليس التكلفة الإجمالية النهائية.

ما يتداوله الناس عبر الإنترنت: قضت مجموعات العقارات في دبي أوائل عام 2026 في جدل حول ما إذا كانت العقارات قيد الإنشاء "تؤهل صاحبها حالياً". الحقيقة هي أن السياسات تغيرت في فبراير، لكن النصوص المنشورة على المواقع الفيدرالية لم تُحدث بالكامل. إذا لم يتمكن وكيلك من إطلاعك على التعميم الذي يعتمده موظف الطباعة هذا الأسبوع، فأنت مجرد متسوق ولست متقدماً بطلب.

الاستثمار العقاري هو أحد المسارات، لكن المسارات الأخرى لا تزال مهمة لمن لا يرغب في شراء شقة إضافية.

المسارات الأخرى، الإقامة، الضرائب، وجواز السفر

• وديعة ثابتة بقيمة 2 مليون درهم إماراتي في بنك داخل دولة الإمارات، وعادة ما تُجمد لمدة عامين.
• حصة بقيمة 2 مليون درهم إماراتي في شركة إماراتية، مع تقديم تقرير تدقيق مالي.
• فئات المساهمة الضريبية والمواهب / التخصصات، ولها خطابات اعتماد واختبارات راتب خاصة بها.

لا توجد قاعدة فعلية تلزمك "بالبقاء لعدد أيام معين" مثل نظام التأشيرات القديم الذي كان يُلغى. الغياب الطويل مسموح به، وهذا هو جوهر العرض الترويجي لنمط الحياة. ولهذا السبب أيضاً، لا تمنحك التأشيرة بمفردها صفة المقيم الضريبي في الإمارات لأغراض المعاهدات الدولية. يحدد قرار مجلس الوزراء رقم Cabinet Decision 85/2022 معايير الإقامة الضريبية. الحصول على شهادة لأغراض المعاهدات يتطلب عادة إقامة لمدة 183 يوماً، بينما قد تعتمد الشهادة المصرفية المحلية على معايير أخف. لا تخلط بينهما.

الجنسية ليست مطروحة. إذا كان هدفك الحقيقي هو الحصول على جنسية ثانية، فعليك دمج هذه التأشيرة مع جواز سفر من دول الكاريبي أو بدء مسار إقامة طويلة في الاتحاد الأوروبي.

قراءات ذات صلة

• ملف التأشيرة الذهبية للإمارات
• ما هو مسار الـ 10 سنوات الذي يناسبك؟
• قائمة التكاليف الإجمالية
• هل تستحق التأشيرة الذهبية للإمارات هذا الاستثمار؟
• الضرائب للأشخاص الأمريكيين

المصادر

• موقع u.ae والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (icp.gov.ae) - صفحات خدمات الإقامة الذهبية / طويلة الأمد. يرجى الانتباه للمواقع التي لا تزال تذكر مدة 5 سنوات للعقارات.
• الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي (GDRFA Dubai) - شروط الإقامة الذهبية للعقارات (2 مليون درهم إماراتي، مع قبول العقارات المرهونة).
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي - سندات الملكية، عقود "Oqood" وجداول الرسوم.
• وزارة المالية الإماراتية / قرار مجلس الوزراء رقم Cabinet Decision 85/2022 - معايير الإقامة الضريبية.
• إضافتنا الخاصة للمقارنة بين مساري الإقامة لمدة 5 سنوات و10 سنوات عند تضارب المعلومات.