ОАЭ

Требования к UAE Golden Visa (2026): недвижимость, ипотека и строящиеся объекты

Инвестиция AED 2 million по оценке DLD все еще позволяет получить 10-летнюю резидентскую карту ОАЭ. Что изменилось в феврале 2026 года для ипотеки и строящегося жилья, а также чем эта виза не является.

Обновлено: 2026-08-25

Если вам нужна 10-летняя карта резидента, отсутствие подоходного налога и вы не стремитесь к европейскому гражданству, то ОАЭ - это честный продукт. Стандартный тест на недвижимость требует стоимости в 2,000,000 AED согласно данным земельного департамента, а не оценкам из брошюр.

Главная проблема в 2026 году - устаревшие советы. Годами покупателям говорили, что для учета недвижимости нужно выплатить 1 миллион AED или 50 процентов стоимости. Изменение политики в феврале 2026 года отменило это правило о первоначальном взносе. Объекты в ипотеке и на стадии строительства могут подойти, если сертифицированная стоимость превышает 2,000,000 AED и в наличии есть дополнительные документы - справка об отсутствии возражений от банка и надлежащая запись DLD.

Вторая проблема: федеральные страницы описания продуктов и страницы отдельных эмиратов не всегда содержат одинаковые сроки. Наш раздел о выборе маршрута существует потому, что в текстах ICP все еще упоминаются пять лет, тогда как GDRFA Дубая и DLD говорят о десяти годах. Изучайте это противоречие, а не высчитывайте среднее значение.

Основные тезисы

Вариант с недвижимостью: 2,000,000 AED согласно официальной оценке (Дубай: титул DLD или сертифицированная стоимость). Допускается суммирование нескольких объектов.
С 20 February 2026 операторы в Dubai перестали применять старое правило «50 percent / AED 1 million paid». Уточните наличие внутреннего циркуляра в вашем эмирате, так как информация на федеральных сайтах может обновляться с задержкой.
Ипотечная недвижимость: обычно требуется письмо об отсутствии возражений (NOC) от кредитора. Строящиеся объекты: обычно требуется регистрация в реестре DLD или Oqood через одобренного застройщика, формы бронирования недостаточно.
Существуют и другие способы: депозит в размере AED 2 million или доля в бизнесе, категории налоговых взносов и талантов. На этой странице представлено досье для инвесторов в недвижимость, которое ищет большинство читателей.
Пути к гражданству, на который можно подать заявку, не существует. Президентская номинация не является программой.
Подоходный налог 0% не означает налоговые каникулы для граждан США. IRS все равно требует отчетность по общемировому доходу.
Налоговое резидентство ОАЭ для целей соглашений об избежании двойного налогообложения обычно требует 183 дня пребывания. Сама виза не дает права на получение такого сертификата.

Это лишь общие рамки. Теперь о том, кому именно подходит эта виза.

Кто имеет право на участие

Золотая виза ОАЭ представляет собой долгосрочный вид на жительство, выдаваемый через ICP и иммиграционные службы эмиратов (в Дубае - GDRFA). Для оформления требуются подходящая категория, прохождение медицинского осмотра, сдача биометрии для Emirates ID и документы, подтверждающие ваш статус владельца или инвестора. Использование SPV вашего родственника не допускается, если такая структура официально не признана, что часто требует дополнительного юридического сопровождения.

В программу по недвижимости включена вся семья: супруг или супруга, сыновья до 25 лет, незамужние дочери, родители. Уточняйте актуальные требования к возрасту и семейному положению в ведомстве, которое печатает карты. Правила меняются.

Это касается домохозяйства. Далее идет тест на недвижимость, который изменился в феврале.

Недвижимость, ипотека, строящиеся объекты

Значение имеет официальная стоимость, а не цена в объявлении. Если на старте продаж вы заплатили 2.1 million AED, но сейчас департамент оценивает объект в 1.7 million AED, у вас нет актива для Golden Visa. У вас есть только красивая история от маркетологов.

Ипотека: послабление 2026 года заключается в том, что наличие самого кредита больше не является автоматическим поводом для отказа. При этом ведомство все еще требует от банка no-objection certificate. Без этого сертификата документы не примут.

Объекты на стадии строительства: рекламная брошюра не является титулом. Вам нужна регистрация, которую фактически выдает земельный департамент для строящихся объектов (в Дубае это Oqood или временная запись). Некоторые юристы до сих пор говорят, что план рассрочки на ранней стадии не сработает, если сертифицированная стоимость еще не достигла 2,000,000 AED. Мы не будем выдумывать процент оплаты. Мы скажем: стоимость плюс реальная запись DLD плюс документы от застройщика.

Полезные данные из нашего полного отчета: закладывайте в бюджет официальные сборы DLD, включая расходы на визу в размере около AED 9,900 для основного заявителя, сверх стоимости недвижимости. Сумма в AED 2 million не является окончательной стоимостью всех затрат.

Мнения в интернете расходятся: в начале 2026 года дубайские застройщики спорили о том, считается ли уже недвижимость на стадии строительства для получения визы. Честная позиция заключается в том, что политика изменилась в феврале, но тексты на федеральных сайтах обновились не везде. Если ваш агент не может показать конкретный циркуляр, которым на этой неделе руководствуется офицер в центре оформления, вы просто прицениваетесь, а не подаете заявку.

Недвижимость - это лишь один из путей. Другие варианты по-прежнему важны для тех, кому не нужна еще одна квартира.

Другие способы, проживание, налоги, паспорт

Фиксированный депозит в банке UAE на сумму AED 2 million, обычно блокируемый на два года.
Доля в компании ОАЭ стоимостью AED 2 million, подтвержденная аудиторским заключением.
Категории для налогоплательщиков, талантов и специалистов с отдельными типами разрешений и проверкой уровня заработной платы.

В программе нет привычного правила о необходимости проживания в стране в течение N дней, которое действовало для старых типов виз. Длительное отсутствие разрешено. В этом и заключается преимущество для образа жизни. Именно поэтому сама по себе виза не делает вас налоговым резидентом ОАЭ для целей международных соглашений. Критерии налогового резидентства определяет Cabinet Decision 85/2022. Для получения сертификата в целях налогового соглашения обычно требуется 183 дня. Для внутреннего банковского сертификата условия могут быть мягче. Не путайте эти понятия.

Получение гражданства в этой программе не предусмотрено. Если вашей конечной целью является второй паспорт, сочетайте эту визу с карибским гражданством или длительным видом на жительство в ЕС.

Источники

u.ae и ICP (icp.gov.ae) - страницы продуктов Golden / long-term residence. Обращайте внимание на места, где в тексте все еще указан 5-летний срок владения недвижимостью.
GDRFA Dubai - правила Golden Residency для владельцев недвижимости (AED 2 million, допускается покупка в ипотеку).
Dubai Land Department - титулы, Oqood и графики сборов.
Министерство финансов ОАЭ / Постановление кабинета министров 85/2022 - критерии налогового резидентства.
Наше дополнение по выбору маршрута для тех, кто сомневается между 5-летней и 10-летней визой.

Частые вопросы

Можно ли получить UAE Golden Visa с ипотекой в 2026 году?

Да, согласно политике на февраль 2026 года, которой придерживается большинство инстанций в Дубае: условием является сертифицированная стоимость от AED 2 million и сертификат об отсутствии возражений от банка. Уточняйте детали в эмирате, который будет выдавать визу, так как на федеральных сайтах может сохраняться старая формулировка.

Подходит ли строящаяся недвижимость (off-plan)?

Да, если официальная стоимость достигает AED 2 million и у вас есть надлежащая регистрация строящегося объекта в земельном департаменте с одобренным застройщиком. Формы бронирования недостаточно.

Обязательно ли жить в ОАЭ?

В опубликованных правилах нет пункта об аннулировании Golden Visa из-за долгого отсутствия, как это было с прежними типами виз. Налоговое резидентство для целей международных соглашений определяется иначе, обычно по правилу 183 дней.

Можно ли получить паспорт ОАЭ таким способом?

Подать заявление самостоятельно нельзя. Президентская номинация случается редко, а ее критерии не публикуются. Если ваша цель - паспорт, сочетайте визу с другой стратегией получения гражданства.

Действует ли нулевой налог для граждан США?

В ОАЭ не взимается подоходный налог с физических лиц. IRS по-прежнему облагает граждан США и владельцев грин-карт налогом на общемировой доход. Ознакомьтесь с нашим налоговым руководством для резидентов США.