Requisitos de la UAE Golden Visa (2026): Propiedad, hipoteca y preventa

Si busca una tarjeta de residencia de 10 años, sin impuesto sobre la renta de las personas físicas y sin la historia de la ciudadanía europea, los EAU son el producto honesto. La prueba de propiedad habitual es un valor de AED 2,000,000 según los registros del departamento de tierras, no según la estimación de un folleto.

El problema en 2026 es el asesoramiento obsoleto. Durante años, se dijo a los compradores que necesitaban AED 1 millón pagado, o un 50 por ciento de capital propio, antes de que la propiedad contara. Un cambio de política en febrero de 2026 eliminó esa historia del pago inicial. Las unidades hipotecadas y sobre plano pueden calificar si el valor certificado supera los AED 2 millones y existe la documentación adicional: un certificado de no objeción del banco y un registro adecuado del DLD.

Un segundo problema: las páginas oficiales federales y las páginas de los emiratos no siempre publican el mismo plazo. Nuestra sección de rutas alternativas existe porque los textos de la ICP todavía mencionan cinco años en algunos lugares, mientras que la GDRFA de Dubái y el DLD hablan de diez. Lea la discrepancia, no haga un promedio.

Puntos clave

• Ruta inmobiliaria: AED 2,000,000 por valoración oficial (en Dubái: título del DLD o valor certificado). Se pueden combinar varias escrituras.
• Desde el 20 de febrero de 2026, el antiguo filtro del "50 por ciento / AED 1 millón pagado" ha desaparecido en la política que aplican los operadores de Dubái. Confirme la circular en la oficina de su emirato, ya que los textos de la web federal pueden ir con retraso.
• Propiedad hipotecada: normalmente requiere un certificado de no objeción (NOC) del prestamista. Sobre plano: suele requerir un registro estilo DLD/Oqood con un promotor aprobado, no un formulario de reserva.
• Existen otras rutas: depósito de AED 2 millones o participación en negocios, contribución fiscal y categorías de talento. Esta página es el expediente de inversor o propiedad al que se refieren la mayoría de los lectores.
• No existe una vía de acceso a la ciudadanía que se pueda solicitar. La nominación presidencial no es un programa.
• El 0% de impuesto sobre la renta personal no son unas vacaciones para ciudadanos estadounidenses. El IRS sigue exigiendo la declaración de ingresos mundiales.
• La residencia fiscal en los EAU a efectos de tratados suele ser una cuestión de 183 días. El visado por sí solo no emite ese certificado.

Esos son los límites. A continuación se detalla para quién es este visado.

Quién califica

La Golden Visa de los EAU es un permiso de residencia de larga duración expedido a través de la ICP y las oficinas de residencia de los emiratos (en Dubái, la GDRFA). Necesita una categoría que califique, un examen médico, biometría para el Emirates ID y un expediente que le nombre como propietario o inversor calificado. No sirve el SPV de su primo a menos que esa estructura sea realmente aceptada, y muchas no lo son sin asesoramiento legal extra.

La familia es amplia en la opción inmobiliaria: cónyuge, hijos de hasta 25 años, hijas solteras y padres. Confirme las normas actuales de edad y estado civil en la oficina que imprimirá las tarjetas. Cambian.

Ese es el núcleo familiar. Lo siguiente es la prueba de propiedad que cambió en febrero.

Propiedad, hipoteca y sobre plano

La cifra que importa es el valor oficial, no el precio de venta en Instagram. Si pagó AED 2.1 millones en el lanzamiento y el departamento valora actualmente la unidad en AED 1.7 millones, no tiene un activo para la Golden Visa. Tiene una historia de marketing.

Hipoteca: el alivio de 2026 consiste en que el préstamo en sí ya no es un descalificador automático. La oficina sigue exigiendo un certificado de no objeción del banco. Sin NOC, no hay expediente.

Sobre plano: un folleto de ventas no es un título. Necesita el registro que el departamento de tierras emite realmente para propiedades sobre plano (en Dubái, la terminología Oqood o registro provisional). Algunos profesionales aún dicen que un plan de cuotas muy temprano no servirá si el valor certificado aún no es de AED 2 millones. No inventaremos un porcentaje pagado. Diremos: valor más un registro real del DLD más documentación del promotor.

Dato clave de nuestro extra de costes totales: presupueste el desglose de tasas oficiales del DLD, incluyendo los conceptos relativos al visado que rondan los AED 9,900 para el solicitante principal, por encima del valor de la propiedad. Los AED 2 million no son la cifra final con todo incluido.

Lo que se dice en la red: los grupos inmobiliarios de Dubai pasaron principios de 2026 debatiendo si las propiedades sobre plano "ya cuentan". La postura pública honesta es que la normativa cambió en febrero y los textos de las webs federales no se actualizaron a la par. Si su agente no puede mostrarle qué circular está aplicando el funcionario esta semana, usted está de compras, no solicitando el visado.

La propiedad inmobiliaria es una vía. Las otras siguen siendo relevantes para quienes no desean otro apartamento.

Otras vías, estancia, impuestos, pasaporte

• Depósito fijo de AED 2 million en un banco de UAE, normalmente bloqueado por dos años.
• Participación de AED 2 million en una empresa de UAE, con documentos de auditoría.
• Contribución fiscal y categorías de talento o especialistas con sus propias cartas y pruebas de salario.

No existe una regla útil de "residencia obligatoria de N días" como en los antiguos visados cancelables. Se permite la ausencia prolongada. Ese es el atractivo del estilo de vida. También es el motivo por el cual el visado no le convierte, por sí solo, en residente fiscal de UAE a efectos de tratados. El Cabinet Decision 85/2022 establece las pruebas de residencia fiscal. Un certificado para fines de tratados suele exigir 183 días. Un certificado bancario nacional puede basarse en una prueba más sencilla. No los confunda.

La ciudadanía no está disponible. Combine este visado con un pasaporte del Caribe o un plazo largo de residencia en la EU si el objetivo real es una segunda nacionalidad.

Lecturas relacionadas

• Dossier de la UAE Golden Visa
• Qué vía de 10 años se ajusta a usted
• El desglose de costes totales
• ¿Vale la pena la UAE Golden Visa?
• Impuestos para ciudadanos estadounidenses

Fuentes

• u.ae e ICP (icp.gov.ae). Páginas de producto de residencia de larga duración / Golden. Identifique donde el texto aún mencione un plazo de propiedad de 5 años.
• GDRFA Dubai. Información sobre propiedad para Golden Residency (AED 2 million, se aceptan propiedades hipotecadas).
• Dubai Land Department. Títulos, Oqood y tablas de tasas.
• UAE Ministry of Finance / Cabinet Decision 85/2022. Pruebas de residencia fiscal.
• Nuestro extra sobre rutas, para el conflicto de textos entre los 5 y 10 años.