الزامات ویزای طلایی امارات (2026): ملک، وام و پیش‌فروش

اگر به دنبال کارت اقامت ۱۰ ساله، معافیت از مالیات بر درآمد شخصی و دوری از ماجراهای شهروندی اروپایی هستید، امارات متحده عربی گزینه شفافی است. معیار معمول ملکی، ارزش ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهمی مطابق با سوابق اداره املاک است، نه برآورد بروشورهای تبلیغاتی.

دشواری سال ۲۰۲۶ ناشی از توصیه‌های قدیمی است. سال‌ها به خریداران گفته می‌شد که برای پذیرش ملک، باید ۱ میلیون درهم پرداخت شده یا ۵۰ درصد سهم مالکانه داشته باشند. تغییر سیاست در فوریه ۲۰۲۶ این شرط پیش‌پرداخت را حذف کرد. واحدهای تحت رهن و پیش‌فروش در صورتی که ارزش تایید شده آن‌ها از ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم فراتر رود و مدارک اضافی شامل گواهی عدم اعتراض بانک و سوابق رسمی DLD موجود باشد، واجد شرایط هستند.

مشکل دوم: صفحات رسمی فدرال و صفحات مربوط به هر امارات همیشه مدت زمان یکسانی را درج نمی‌کنند. بخش «کدام مسیر» ما به این دلیل وجود دارد که متون ICP هنوز در برخی جاها از ۵ سال صحبت می‌کنند، در حالی که GDRFA و DLD در دبی از ۱۰ سال می‌گویند. این تضاد را مطالعه کنید و میانگین نگیرید.

نکات کلیدی

• مسیر ملک: ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم طبق ارزیابی رسمی (دبی: سند DLD یا ارزش تایید شده). تجمیع چند سند امکان‌پذیر است.
• از ۲۰ فوریه ۲۰۲۶، فیلتر قدیمی «پرداخت ۵۰ درصد یا ۱ میلیون درهم» در سیاست‌های اجرایی کارگزاران دبی حذف شده است. بخشنامه را با اداره مربوطه در امارت خود چک کنید، زیرا محتوای وب‌سایت‌های فدرال ممکن است به‌روز نباشد.
• ملک در رهن: معمولاً به NOC وام‌دهنده نیاز دارد. پیش‌فروش: معمولاً به سابقه ثبت‌شده در DLD یا سیستم Oqood با یک سازنده تایید شده نیاز دارد، نه فقط فرم رزرو.
• مسیرهای دیگری هم وجود دارد: سپرده ۲ میلیون درهمی یا سهم تجاری، دسته‌بندی‌های پرداخت مالیات و استعدادها. این صفحه مربوط به پرونده سرمایه‌گذار و ملک است که مد نظر اکثر خوانندگان است.
• هیچ مسیر مستقیمی برای شهروندی که بتوانید برای آن درخواست دهید وجود ندارد. انتصاب ریاست‌جمهوری یک برنامه مهاجرتی نیست.
• مالیات ۰ درصدی بر درآمد شخصی به معنای معافیت برای اشخاص آمریکایی نیست. IRS همچنان اظهارنامه جهانی را مطالبه می‌کند.
• اقامت مالیاتی امارات برای اهداف معاهداتی معمولا مستلزم حضور ۱۸۳ روزه است. صرف داشتن ویزا منجر به صدور این گواهی نمی‌شود.

این‌ها کلیات هستند. در ادامه مشخص می‌شود که این ویزا اصلاً برای چه کسانی است.

چه کسانی واجد شرایط هستند

UAE Golden Visa یک مجوز اقامت طولانی‌مدت است که از طریق ICP و میزهای اقامت امارات (در دبی، GDRFA) صادر می‌شود. شما به یک دسته‌بندی واجد شرایط، معاینه پزشکی، بیومتریک Emirates ID و پرونده‌ای نیاز دارید که شما را به عنوان مالک یا سرمایه‌گذار واجد شرایط معرفی کند، نه شرکت کاغذی (SPV) پسرعمویتان، مگر اینکه آن ساختار واقعاً پذیرفته شده باشد که بسیاری از آن‌ها بدون پیگیری حقوقی ویژه پذیرفته نمی‌شوند.

شمول خانواده در پرونده ملکی گسترده است: همسر، پسران تا ۲۵ سال، دختران مجرد و والدین. قوانین فعلی سن و تاهل را از مرکزی که کارت‌ها را صادر می‌کند استعلام بگیرید، چون این قوانین تغییر می‌کنند.

این وضعیت خانوار است. موضوع بعدی معیار ملکی است که در ماه فوریه تغییر کرد.

ملک، رهن، پیش‌فروش

عددی که اهمیت دارد ارزش رسمی است، نه قیمت پیشنهادی در اینستاگرام. اگر در زمان عرضه ۲.۱ میلیون درهم پرداخت کرده‌اید اما اداره مربوطه در حال حاضر واحد را ۱.۷ میلیون درهم ارزش‌گذاری می‌کند، شما دارایی لازم برای Golden Visa را ندارید. شما فقط یک ادعای تبلیغاتی دارید.

وام مسکن: تسهیلات سال ۲۰۲۶ این است که خودِ وام دیگر مانع خودکار محسوب نمی‌شود. اداره مربوطه همچنان گواهی عدم اعتراض (NOC) از بانک را می‌خواهد. بدون NOC، پرونده‌ای در کار نیست.

پیش‌فروش: بروشور فروش، سند مالکیت نیست. شما به ثبتی نیاز دارید که اداره ثبت املاک واقعاً برای پیش‌فروش صادر می‌کند (در دبی، اصطلاحات مربوط به Oqood یا سابقه موقت). برخی از فعالان هنوز می‌گویند که اگر ارزش گواهی‌شده هنوز ۲ میلیون درهم نباشد، طرح‌های اقساطی خیلی زودهنگام پذیرفته نخواهند شد. ما درصد پرداخت‌شده‌ای ابداع نمی‌کنیم. می‌گوییم: ارزش ملک به‌علاوه سابقه واقعی DLD به‌علاوه مدارک سازنده.

نکته مهم در هزینه‌های جانبی: علاوه بر قیمت ملک، هزینه‌های رسمی DLD را نیز در بودجه خود لحاظ کنید. این مبالغ شامل ردیف‌های مرتبط با ویزا است که برای متقاضی اصلی حدود AED 9,900 هزینه دارد. مبلغ AED 2 million کل هزینه نهایی نیست.

شایعات فضای مجازی: گروه‌های ملکی دبی اوایل سال 2026 را صرف بحث درباره این موضوع کردند که آیا املاک پیش‌فروش شده همچنان محاسبه می‌شوند یا خیر. واقعیت این است که سیاست‌ها در ماه فوریه تغییر کرد اما متن وب‌سایت‌های فدرال هنوز کاملاً به‌روز نشده است. اگر کارگزار شما نمی‌تواند بخشنامه‌ای را که متصدی ثبت درخواست در این هفته بر اساس آن عمل می‌کند به شما نشان دهد، شما فقط در حال پرس‌وجو هستید و هنوز وارد فرآیند درخواست نشده‌اید.

خرید ملک تنها یکی از روش‌ها است. سایر مسیرها برای افرادی که تمایلی به خرید آپارتمان جدید ندارند، همچنان اهمیت دارد.

سایر روش‌ها، اقامت، مالیات، پاسپورت

• سپرده ثابت AED 2 million در یکی از بانک‌های امارات که معمولاً برای دو سال مسدود می‌شود.
• سهم AED 2 million در یک شرکت اماراتی، همراه با مدارک حسابرسی.
• دسته‌بندی‌های مشارکت مالیاتی و استعدادها / متخصصان با نامه‌های تاییدیه و تست‌های حقوقی خاص خود.

قانون کاربردی مبنی بر لزوم حضور در کشور برای تعداد روزهای مشخص، مشابه ویزاهای کنسلی قدیمی، وجود ندارد. غیبت طولانی‌مدت مجاز است. این مزیت اصلی برای سبک زندگی متقاضیان است. به همین دلیل، این ویزا به تنهایی شما را برای مقاصد معاهداتی، مقیم مالیاتی امارات نمی‌کند. Cabinet Decision 85/2022 معیارهای اقامت مالیاتی را تعیین می‌کند. گواهی برای مقاصد معاهداتی معمولاً نیازمند 183 روز حضور است. گواهی برای امور بانکی داخلی می‌تواند بر اساس معیارهای ساده‌تری صادر شود. این دو را با هم اشتباه نگیرید.

دریافت شهروندی در این برنامه گنجانده نشده است. اگر هدف نهایی شما تابعیت دوم است، این ویزا را با یک پاسپورت کارائیب یا برنامه اقامت طولانی‌مدت اتحادیه اروپا ترکیب کنید.

مطالب مرتبط

• پرونده UAE Golden Visa
• کدام مسیر 10 ساله برای شما مناسب است
• مجموع هزینه‌های نهایی
• آیا UAE Golden Visa ارزشش را دارد؟
• مالیات اشخاص آمریکایی

منابع

• u.ae و ICP (icp.gov.ae) - صفحات محصولات اقامتی طلایی و بلندمدت. مواردی که هنوز دوره 5 ساله برای ملک درج شده را بررسی کنید.
• GDRFA Dubai - شرایط املاک برای اقامت طلایی (AED 2 million، ملک در رهن پذیرفته می‌شود).
• Dubai Land Department - سند مالکیت، Oqood و جدول هزینه‌ها.
• وزارت دارایی امارات / Cabinet Decision 85/2022 - تست‌های اقامت مالیاتی.
• نکته تکمیلی ما درباره انتخاب مسیر، برای رفع تناقض‌های مربوط به نسخه‌های ۵ ساله در مقابل ۱۰ ساله.