BAE Golden Visa Şartları (2026): Mülk, İpotek ve Projeden Satış

10 yıllık ikamet kartı, kişisel gelir vergisi muafiyeti ve Avrupa vatandaşlığı beklentisi olmayan bir seçenek arıyorsanız, UAE dürüst bir üründür. Standart mülkiyet şartı, broşür tahminlerine göre değil, arazi dairesi kayıtlarına göre AED 2,000,000 değerdir.

2026 yılındaki asıl sorun bayatlamış tavsiyelerdir. Yıllarca alıcılara, mülkün geçerli sayılması için AED 1 milyon ödeme yapılması veya yüzde 50 özkaynak olması gerektiği söylendi. Şubat 2026 tarihli politika değişikliği bu peşinat hikayesini ortadan kaldırdı. Sertifikalı değer AED 2 milyonu aşıyorsa ve banka muvafakatnamesi ile düzgün bir DLD kaydı gibi ek belgeler hazırsa, ipotekli ve proje aşamasındaki birimler kapsama girebilir.

İkinci bir sorun: Federal ürün sayfaları ile emirlik sayfaları her zaman aynı süreleri yayımlamaz. Bizim hangi yol ayrımımız var, çünkü ICP metinleri hala bazı yerlerde beş yıldan bahsederken Dubai'deki GDRFA ve DLD on yıldan bahsediyor. Bu çelişkiyi okuyun, ortalamasını almayın.

Temel bilgiler

• Mülkiyet yolu: Resmi değerlemeye göre AED 2,000,000 (Dubai için: DLD tapusu veya sertifikalı değer). Birden fazla tapu birleştirilebilir.
• 20 Şubat 2026 tarihinden bu yana, Dubai operatörlerinin uyguladığı politikada eski yüzde 50 veya AED 1 milyon ödenmiş olma filtresi kalktı. Federal web metinleri geriden gelebildiği için ilgili genelgeyi kendi emirliğinizdeki birimden teyit edin.
• İpotekli mülk: Genellikle borç veren kurumdan NOC (Muvafakatname) gerektirir. Proje aşaması: Genellikle bir rezervasyon formu değil, onaylı bir geliştirici ile kayıtlı DLD veya Oqood tarzı bir kayıt gerektirir.
• Diğer yollar da mevcut: AED 2 milyon mevduat veya işletme payı, vergi katkısı ve yetenek kategorileri. Bu sayfa, çoğu okuyucunun ilgilendiği yatırımcı ve mülkiyet dosyasıdır.
• Başvurabileceğiniz bir vatandaşlık yolu yoktur. Başkanlık adaylığı bir program değildir.
• %0 kişisel gelir vergisi, ABD vatandaşları için bir tatil değildir. IRS hala dünya çapındaki gelir beyanını istemektedir.
• Vergi anlaşmaları açısından UAE vergi mukimliği genellikle 183 gün kuralına bağlıdır. Vize tek başına bu sertifikayı sağlamaz.

Sınırlar bunlar. İşte bu vizenin kimler için uygun olduğu.

Kimler başvurabilir

UAE Golden Visa, ICP ve emirlik ikamet masaları (Dubai'de GDRFA) aracılığıyla verilen uzun süreli bir ikamet iznidir. Uygun bir kategoriye, sağlık muayenesine, Emirates ID biyometrisine ve ek hukuki işlemler olmadan çoğu kabul edilmeyen kuzeninizin özel amaçlı şirketi yerine sizi sahip veya uygun yatırımcı olarak gösteren bir dosyaya ihtiyacınız vardır.

Mülkiyet seçeneğinde aile kapsamı geniştir: Eş, 25 yaşına kadar olan oğullar, evlenmemiş kızlar, ebeveynler. Kartları basacak olan masadan güncel yaş ve medeni hal kurallarını teyit edin. Bunlar değişebilir.

Hane halkı durumu budur. Sırada Şubat ayında değişen mülkiyet testi var.

Mülkiyet, ipotek, proje aşaması

Önemli olan rakam Instagram'daki satış fiyatı değil, resmi değerdir. Lansman sırasında AED 2.1 milyon ödediyseniz ancak kurum şu anda birime AED 1.7 milyon değer biçiyorsa, elinizde bir Golden Visa varlığı yok demektir. Sadece bir pazarlama hikayeniz vardır.

İpotek: 2026 kolaylığı, kredinin artık otomatik olarak engel teşkil etmemesidir. İlgili birim hala bankadan bir muvafakatname (NOC) istemektedir. NOC yoksa dosya da yoktur.

Proje aşaması: Bir satış broşürü tapu değildir. Arazi dairesinin proje aşaması için fiilen düzenlediği kayda (Dubai'de Oqood veya geçici kayıt terimi) ihtiyacınız vardır. Bazı uzmanlar, sertifikalı değer henüz AED 2 milyon değilse çok erken bir taksit planının geçerli olmayacağını söylemeye devam ediyor. Biz ödenmiş bir yüzde icat etmeyeceğiz. Şunu söyleyeceğiz: Değer, artı gerçek bir DLD kaydı, artı geliştirici belgesi.

Kapsamlı ek rehberimizden önemli bir detay: Emlak bedeline ek olarak, ana başvuru sahibi için yaklaşık AED 9,900 tutarındaki vize kalemlerini de içeren resmi DLD harçlarını hesaba katın. AED 2 million toplam maliyet değildir.

İnternette konuşulanlar: Dubai emlak grupları 2026 başını projenin "henüz sayılıp sayılmayacağını" tartışarak geçirdi. Dürüst kamuoyu görüşü şudur: Politika şubat ayında değişti ancak federal web sitesindeki metinlerin tamamı güncellenmedi. Eğer acenteniz işlem memurunun bu hafta hangi genelgeyi kullandığını size gösteremiyorsa, sadece piyasaya bakıyorsunuz demektir, başvuru yapmıyorsunuz.

Gayrimenkul sadece yollardan biri. Yeni bir daire istemeyenler için diğer seçenekler hala önem taşıyor.

Diğer yollar, konaklama, vergi, pasaport

• Bir BAE bankasında genellikle iki yıl bloke edilen AED 2 million tutarında vadeli mevduat.
• Denetim raporu ile belgelenmiş bir BAE şirketinde AED 2 million değerinde hisse.
• Kendi özel mektupları ve maaş kriterleri olan vergi katkısı ve yetenek veya uzman kategorileri.

Eski iptal edilen vizelerdeki gibi işlevsel bir "şu kadar gün burada yaşamalısın" kuralı yoktur. Uzun süreli devamsızlığa izin verilir. Yaşam tarzı vaadi budur. Ayrıca vize, tek başına sizi anlaşmalar uyarınca BAE vergi mukimi yapmaz. Vergi mukimliği kriterlerini Cabinet Decision 85/2022 belirler. Anlaşma amaçlı bir sertifika genellikle 183 gün gerektirir. Yerel bankacılık sertifikası daha hafif bir teste dayanabilir. Bunları birbirine karıştırmayın.

Vatandaşlık seçenekler arasında değildir. Gerçek hedef ikinci bir tabiyet ise, bu vizeyi bir Karayip pasaportu veya uzun süreli AB oturum süreciyle birleştirin.

İlgili yazılar

• UAE Golden Visa dosyası
• Hangi 10 yıllık yol size uygun
• Toplam maliyet kalemleri
• UAE Golden Visa almaya değer mi?
• ABD vatandaşları için vergi

Kaynaklar

• u.ae ve ICP (icp.gov.ae) - Altın veya uzun süreli ikamet ürün sayfaları. Metinlerde hala 5 yıllık gayrimenkul süresi yazan kısımları işaretleyin.
• GDRFA Dubai - Golden Residency mülkiyet dili (AED 2 million, ipotekli mülkler kabul edilir).
• Dubai Land Department - tapu, Oqood ve ücret çizelgeleri.
• UAE Ministry of Finance / Cabinet Decision 85/2022 - vergi mukimliği testleri.
• 5 yıllık ve 10 yıllık seçenekler arasındaki metin çelişkisine dair hangi yol eki.