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UAE Golden Visa Requirements (2026)：房产、抵押与期房

根据 DLD 估值，AED 2 million 仍可获得 10-year 的 UAE 居留卡。解析 February 2026 关于抵押贷款和期房政策的变化，以及该签证不包含的权利。

更新于: 2026-08-25

如果你想要一张10年期居留卡，没有个人所得税，并且不追求欧洲公民身份，那么UAE（阿联酋）是诚实的选择。通常的房产要求是土地部门记录的AED 2,000,000价值，而不是宣传册上的预估价值。

2026年的痛点在于过时的建议。多年来，买家被告知在房产达标前需要支付AED 1 million，或拥有50%的权益。2026年2月的一项政策变动取消了首付款的说法。如果认证价值超过AED 2 million，并且备齐了额外文件（银行不反对函、正式的DLD记录），抵押贷款和楼花房产也可以申请。

第二个痛点：联邦产品页面和各酋长国页面显示的条款并不总是一致。我们的路线指南之所以存在，是因为ICP的内容在某些地方仍提到五年，而迪拜的GDRFA和DLD则说十年。请阅读冲突点，不要取平均值。

核心要点

房产路线：官方评估价值达到AED 2,000,000（迪拜：DLD产权证或认证价值）。多个房契可以合并计算。
自2026年2月20日起，迪拜运营商执行的政策已取消了旧的“50% / 已付AED 1 million”的限制。请与你所在酋长国的服务台核实通知，因为联邦网站的内容可能滞后。
抵押房产：通常需要贷款方的NOC（不反对函）。楼花：通常需要与获批开发商签署正式登记的DLD/Oqood式记录，而不是预订表。
其他路线：AED 2 million存款或商业股份、税务贡献和人才类别。本页面是大多数读者关注的投资者/房产档案。
没有可以申请的入籍路径。总统提名不属于常规项目。
0%个人所得税对美国身份人士并非免税期。IRS（美国国税局）仍要求全球申报。
用于税收协定目的的UAE税务居民身份通常要求居住满183天。单凭签证无法开具该证明。

以上是基本概况。以下是该签证的适用人群。

资格条件

UAE Golden Visa是通过ICP和各酋长国居留事务处（在迪拜为GDRFA）签发的长期居留许可。你需要符合资格类别，通过体检，录入Emirates ID生物识别信息，并拥有一份列明你为所有者或合格投资者的档案。除非该结构确实被接受，否则不能用你亲戚的SPV（特殊目的公司），许多情况如果不聘请额外律师是不被认可的。

房产路线涉及的家庭成员范围广泛：配偶、25岁以下的儿子、未婚女儿、父母。请向签发卡片的机构确认当前的年龄和婚姻规则。这些规则常有变动。

这是家庭成员部分。接下来是2月份变更后的房产测试。

房产、抵押贷款、楼花

关键数字是官方价值，而非Instagram上的要价。如果你在开盘时支付了AED 2.1 million，但部门目前评估该单元价值为AED 1.7 million，你就不拥有Golden Visa资产。你拥有的只是一个营销故事。

抵押贷款：2026年的放宽政策意味着贷款本身不再是自动被拒的因素。办事处仍需要银行出具的不反对函。没有NOC，就没有档案。

楼花：销售手册不是产权证。你需要土地部门实际签发的楼花登记（在迪拜为Oqood / 临时记录用语）。一些从业者仍表示，如果认证价值尚未达到AED 2 million，极早期的分期付款计划将无法通过。我们不捏造已付比例。我们认为：价值加上真实的DLD记录加上开发商文件。

本报告补充内容中的“隐形成本”：除房产支出外，还需核算官方的 DLD 费用清单，其中包括主申请人约 AED 9,900 的签证相关细项。AED 2 million 并非最终的总支出的全部。

网络舆论现状：Dubai 房产组织在 2026 年初一直在争论期房是否“已算数”。客观的官方立场是，政策已在二月发生变动，但联邦政府的网页文案并未同步更新。如果你的中介无法出示本周录入员正在使用的传阅文件，那你只是在咨询，而不是在申请。

房产只是路径之一。对于不想再买一套公寓的人来说，其他路径同样重要。

其他路径、居留、税务、护照

在 UAE 银行存入 AED 2 million 固定存款，通常锁定期为两年。
持有价值 AED 2 million 的 UAE 公司股份，并附带审计报告。
税务贡献及人才或专家类路径，这类路径有特定的函件及薪资审核标准。

这里没有像以前作废签证那样所谓的“必须居住 N 天”的强制规定。允许长时间离境。这是该项目的卖点。正因如此，仅凭该签证并不能让你基于条约目的成为 UAE 税收居民。Cabinet Decision 85/2022 规定了税收居民身份的判定标准。基于条约目的的证明书通常要求居住满 183 天。而境内银行使用的证明书标准则较为宽松。请勿混淆。

入籍不在考虑范围内。如果最终目标是获得第二国籍，请将此签证与 Caribbean 护照或欧盟长期居留计划结合使用。

来源

u.ae 及 ICP (icp.gov.ae) - Golden 及长期居留产品页面。注意部分文案仍标注 5 年房产持有期。
GDRFA Dubai - Golden Residency 房产表述（AED 2 million，接受抵押房产）。
Dubai Land Department - 产权证明、Oqood 及费用表。
UAE Ministry of Finance / Cabinet Decision 85/2022 - 税收居民判定标准。
针对5年期与10年期政策冲突的路径选择附加指南。

常见问题

2026年我可以通过抵押贷款获得UAE Golden Visa吗？

是的，根据2026年2月大多数迪拜受理窗口执行的政策：审核标准为AED 2 million的认证价值，外加银行出具的无异议证明。请向具体的签证签发酋长国确认，因为联邦网站上的文案可能仍显示旧版本表述。

期房是否符合资格？

符合，前提是官方估值达到AED 2 million，且您持有土地局备案的期房登记证明，并由获批开发商承建。仅有预订表是不够的。

我必须居住在UAE吗？

目前公布的规则中，没有像旧版UAE签证那样因长期不在境内而取消Golden Visa的条款。至于条约用途的税务居民身份，通常适用不同的183天审核标准。

我能通过这种方式获得UAE护照吗？

无法通过自行申请获得。总统提名属于极少数且非公开的情况。如果以获得护照为目标，请将此签证与其他国籍策略结合使用。

0%税率适用于美国公民吗？

UAE不征收个人所得税。但IRS仍会对美国公民和绿卡持有者的全球收入征税。请参阅我们的美国身份人士税务指南。