Was das UAE Golden Visa im Jahr 2026 wirklich kostet
Die Investoren-Route erfordert laut Dubai Land Department einen Wert von AED 2 million. Die alte Regel zur Anzahlung von 50% wurde abgeschafft, sodass nun auch Off-Plan-Immobilien und finanzierte Einheiten zählen. Kalkulieren Sie zudem die Übertragungsgebühren und Servicekosten ein.
- Die Hürde für das UAE Golden Visa für Investoren liegt bei AED 2 million (etwa $545,000) in Form von Immobilien, einem akkreditierten Fonds oder einem Unternehmen in den VAE.
- Seit dem 20. Februar 2026 muss lediglich der Gesamtwert der Immobilie AED 2 million erreichen. Off-Plan-Objekte (von DLD-zugelassenen Bauträgern) und finanzierte Einheiten sind nun zulässig. Für eine finanzierte Einheit ist ein No-Objection Certificate des Kreditgebers erforderlich.
- Rechnen Sie beim Immobilienkauf mit 4% DLD-Übertragungsgebühr, ~2% Maklerprovision und staatlichen Gebühren für das Visum von etwa AED 9,900 für einen Dubai-Investor.
- Die UAE Golden Visa Routen für Talente und qualifizierte Fachkräfte benötigen kein Kapital. Hier sind nur Qualifikationen oder ein Monatsgehalt von AED 30,000 erforderlich.
Das UAE Golden Visa wird als 2-Millionen-AED-Programm beworben, und dieser Betrag stimmt. Eine Regeländerung im Februar 2026 hat jedoch die Art und Weise verändert, wie man diesen Betrag erreichen kann. Die Schlagzeilen lassen zudem Transaktionsgebühren und laufende Servicekosten aus. Hier ist das Gesamtbild.
Die UAE Golden Visa Routen und ihre Kosten
| Route | Betrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Immobilien | AED 2,000,000 | Wert laut DLD Eigentumsurkunde. Off-Plan und hypothekarisch belastete Objekte sind nun zulässig. Mehrere Urkunden können kombiniert werden. |
| Festgeldanlage | AED 2,000,000 | Für mindestens 2 Jahre bei einer in den VAE lizenzierten Bank gebunden. |
| Geschäftsanteile / Unternehmensbeteiligung | AED 2,000,000 | Beteiligung an einem in den VAE gegründeten Unternehmen, zertifiziert durch eine akkreditierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. |
| Talente / Fachkräfte | AED 0 Kapital | Ärzte, Wissenschaftler, Kreative, Sportler oder ein Gehalt ab AED 30,000/Monat. |
Die AED 2M Bewertung: Urkundenwert, nicht Marktpreis
Maßgeblich ist der Wert in der Eigentumsurkunde des Dubai Land Department, nicht der ausgehandelte Preis oder eine Marktschätzung. Mehrere Eigentumsurkunden können addiert werden, um die AED 2 million zu erreichen. Dabei lassen sich fertiggestellte Objekte und Off-Plan Einheiten kombinieren. Entscheidend ist der registrierte Gesamtwert des DLD, prüfen Sie daher die eingetragenen Zahlen statt der Angebotspreise.
Nach Februar 2026: Off-Plan, Hypotheken und kombinierte Immobilien
Die wichtigste Änderung ist der Wegfall der alten 50% Anzahlungsregel: Jetzt muss nur noch der Gesamtwert der Immobilie AED 2 million erreichen, unabhängig vom Zahlungsplan. Off-Plan Einheiten von DLD-zugelassenen Bauträgern sind zulässig. Hypothekarisch belastete Einheiten sind mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Kreditgebers ebenfalls möglich, wobei Nicht-Residenten in der Regel 50 bis 70% Beleihungswert erhalten. Dies öffnet den Weg für Käufer, die zuvor keine AED 1 million in bar aufbringen konnten.
Gebühren beim Immobilienkauf in den VAE
Zusatzkosten über die AED 2 million hinaus:
- 4% Dubai Land Department Transfergebühr
- ~2% Maklerprovision
- Staatliche Gebühren in der Visumsphase von rund AED 9,900 für einen Immobilieninvestor in Dubai
- Hypothekenregistrierung und Bankgebühren im Falle einer Finanzierung
Die laufenden UAE Golden Visa Kosten, die niemand erwähnt
Es gibt keine Einkommensteuer und keine jährliche Grundsteuer. Immobilienbesitz bringt jedoch Servicegebühren und Instandhaltungskosten mit sich, die pro Quadratfuß abgerechnet werden und je nach Gebäude stark variieren, zuzüglich einer Wohngebühr in einigen Emiraten. Es gibt keine Steuer auf Mieteinnahmen für Privatpersonen. Diese laufenden Kosten sind im Verhältnis zur Investition moderat, sollten aber im Modell berücksichtigt werden, insbesondere bei Gebäuden mit hohen Servicegebühren.
Was kostet das UAE Golden Visa also wirklich insgesamt?
Bei der Immobilien-Option sollten Sie AED 2 million an (rückgewinnbarem) Immobilienvermögen einplanen, plus etwa 6–7% Transaktionsgebühren und ca. AED 9,900 an Visagebühren. Das sind insgesamt rund AED 2.13 million vor der Finanzierung. Die Immobilie ist ein Vermögenswert, den Sie verkaufen können. Da keine Einkommen- oder Kapitalertragsteuer für Privatpersonen anfällt, bestehen die laufenden Kosten hauptsächlich aus Servicegebühren. Die Wege für Fachkräfte und Talente kosten lediglich die Visagebühren, ganz ohne Kapitalaufwand.
Häufige Fragen
Wie viel kostet das UAE Golden Visa im Jahr 2026?
Der Einstieg für das UAE Golden Visa für Investoren beträgt AED 2 million (etwa $545,000) in Immobilien, einen akkreditierten Fonds oder ein Unternehmen. - Rechnen Sie bei einem Immobilienkauf mit der 4% DLD-Transfergebühr und etwa 2% Maklerprovision. - Die staatlichen Gebühren in der Visumsphase belaufen sich auf rund AED 9,900 für einen Immobilieninvestor in Dubai. - Die Wege für Talente und Fachkräfte erfordern kein Kapital, sondern lediglich Qualifikationen oder ein Gehalt von AED 30,000.
Muss ich für das UAE Golden Visa immer noch AED 2 million im Voraus bezahlen?
Nein, das hat sich am 20. Februar 2026 geändert. - Nur der Gesamtwert der Immobilie muss AED 2 million erreichen, unabhängig vom Zahlungsplan. - Off-Plan-Objekte (von DLD-zugelassenen Bauträgern) und finanzierte Immobilien sind nun zulässig. - Eine belastete Immobilie erfordert ein No-Objection Certificate des Kreditgebers. Nicht-Ansässige erhalten üblicherweise eine Finanzierung von 50–70% des Beleihungswerts.
Kann ich mehrere Immobilien kombinieren, um die Schwelle von AED 2 million für das UAE Golden Visa zu erreichen?
Ja, das UAE Golden Visa erlaubt die Zusammenfassung. - Das Dubai Land Department erlaubt die Kombination mehrerer Eigentumsurkunden, um AED 2 million zu erreichen. - Dabei können fertige Objekte und Off-Plan-Einheiten gemischt werden. - Entscheidend ist der kombinierte DLD-Urkundenwert, nicht der Marktpreis.
Gibt es nach dem Kauf für das UAE Golden Visa laufende Kosten?
Ja, obwohl keine Einkommen- oder Grundsteuer anfällt. - Immobilienbesitz ist mit Servicegebühren und Instandhaltung verbunden, die pro Quadratfuß berechnet werden und je nach Gebäude variieren. - Einige Emirate erheben eine Wohngebühr. - Es gibt keine jährliche Grundsteuer und keine Steuer auf Mieteinnahmen für Privatpersonen.