هزینه واقعی گلدن ویزای امارات در سال 2026 چقدر است؟
مسیر سرمایهگذاری بر اساس ارزشگذاری Dubai Land Department معادل 2 میلیون درهم است. قانون قدیمی پرداخت نقدی 50 درصدی لغو شده و اکنون واحدهای پیشفروش و دارای وام نیز واجد شرایط هستند. هزینههای انتقال و شارژ خدمات را هم باید در بودجه لحاظ کرد.
- ورودی سرمایهگذار برای گلدن ویزای امارات 2 میلیون درهم (حدود 545,000 دلار) در بخش املاک، صندوقهای سرمایهگذاری معتبر یا کسبوکارهای اماراتی است.
- از 20 فوریه 2026، فقط ارزش کل ملک باید به 2 میلیون درهم برسد. واحدهای پیشفروش (از سازندگان مورد تایید DLD) و واحدهای دارای وام اکنون واجد شرایط هستند. برای واحدهای دارای وام، گواهی عدم اعتراض از وامدهنده الزامی است.
- در خرید ملک، 4 درصد هزینه انتقال DLD، حدود 2 درصد کمیسیون آژانس و هزینههای دولتی مرحله ویزا که برای یک سرمایهگذار در دبی تقریباً 9,900 درهم است را اضافه کنید.
- مسیرهای گلدن ویزای امارات برای استعدادها و متخصصان ماهر نیازی به سرمایه ندارد و تنها بر پایه مدارک تحصیلی یا حقوق ماهیانه 30,000 درهم است.
گلدن ویزای امارات به عنوان برنامهای 2 میلیون درهمی معرفی میشود و این رقم واقعی است. اما تغییر قانون در فوریه 2026 نحوه دستیابی به آن را تغییر داد. همچنین عناوین خبری هزینههای تراکنش و شارژ خدمات سالیانه را حذف میکنند. در اینجا تصویر کاملی از تمام هزینهها ارائه شده است.
مسیرهای گلدن ویزای امارات و هزینه هر کدام
| مسیر | مبلغ | توضیحات |
|---|---|---|
| املاک و مستغلات | AED 2,000,000 | ارزش ثبت شده در سند DLD. املاک پیشفروش و رهنی اکنون واجد شرایط هستند. امکان تجمیع چند سند وجود دارد. |
| سپرده بانکی ثابت | AED 2,000,000 | مسدود شده برای حداقل 2 سال در یکی از بانکهای دارای مجوز در UAE. |
| سهم کسبوکار یا شرکت | AED 2,000,000 | سهم در شرکتی ثبت شده در UAE، تایید شده توسط یک شرکت حسابرسی معتبر. |
| استعدادها و متخصصان ماهر | سرمایه AED 0 | پزشکان، دانشمندان، هنرمندان، ورزشکاران یا حقوق ماهانه از AED 30,000 به بالا. |
ارزشگذاری AED 2M: ارزش سند مالکیت، نه قیمت بازار
ملاک واجد شرایط بودن، ارزش ثبت شده در سند Dubai Land Department است، نه قیمتی که روی آن توافق کردهاید یا تخمین بازار. برای رسیدن به مبلغ AED 2 million میتوان چندین سند مالکیت را با هم جمع کرد. این میتواند ترکیبی از واحدهای آماده و پیشفروش باشد. اما تنها مجموع ارزش DLD اهمیت دارد، بنابراین به جای قیمتهای پیشنهادی فروشنده، ارقام ثبت شده را بررسی کنید.
پس از February 2026: املاک پیشفروش، رهنی و تجمیعی
بزرگترین تغییر اخیر حذف شرط پرداخت نقدی 50% است. اکنون صرفاً باید ارزش کل ملک به AED 2 million برسد، فارغ از جدول زمانبندی پرداختها. واحدهای پیشفروش از سازندگان مورد تایید DLD پذیرفته میشوند. واحدهای تحت رهن نیز با ارائه نامه عدم اعتراض (No-Objection Certificate) از وامدهنده قبول میشوند. افراد غیرمقیم معمولاً 50–70% نسبت وام به ارزش ملک را دریافت میکنند. این موضوع مسیر را برای خریدارانی که پیش از این نمیتوانستند AED 1 million نقد بپردازند، باز میکند.
هزینههای خرید ملک در UAE
هزینههای اضافی فراتر از AED 2 million:
- 4% هزینه انتقال Dubai Land Department
- حدود 2% کمیسیون آژانس املاک
- هزینههای دولتی در مرحله صدور ویزا برای سرمایهگذار ملک در دبی، حدود AED 9,900 است.
- هزینههای ثبت رهن و کارمزدهای بانکی، در صورت تامین مالی از طریق وام.
هزینههای جاری UAE Golden Visa که هیچکس دربارهشان نمیگوید.
مالیات بر درآمد و مالیات سالانه ملک وجود ندارد، اما املاک خریداری شده مشمول هزینههای شارژ و نگهداری هستند که بر اساس هر فوت مربع محاسبه شده و در ساختمانهای مختلف تفاوت زیادی دارند. در برخی امارات نیز هزینه مسکن (housing fee) دریافت میشود. برای اشخاص حقیقی مالیاتی بر درآمد اجاره وضع نمیشود. این هزینههای جاری نسبت به سرمایهگذاری اندک هستند اما باید در مدل مالی لحاظ شوند، به ویژه برای ساختمانهایی با شارژ خدماتی بالا.
بنابراین هزینه تمامشده واقعی UAE Golden Visa چقدر است؟
در مسیر خرید ملک، مبلغ AED 2 million برای املاک (قابل بازگشت) به علاوه حدود 6 تا 7 درصد هزینههای معامله و تقریباً AED 9,900 هزینههای ویزا در نظر بگیرید. در مجموع حدود AED 2.13 million پیش از هزینههای بانکی. ملک دارایی قابل فروش است و با توجه به نبود مالیات بر درآمد یا سود سرمایه برای افراد، هزینه جاری عمدتاً شامل شارژ خدمات است. مسیرهای نخبگان و متخصصان بدون نیاز به سرمایه، تنها شامل هزینههای ویزا میشود.
پرسشهای پرتکرار
هزینه UAE Golden Visa در سال 2026 چقدر است؟
ورود به UAE Golden Visa از طریق سرمایهگذاری نیازمند AED 2 million (حدود $545,000) در بخش املاک، صندوقهای معتبر یا کسبوکار است. - در خرید ملک، 4 درصد هزینه انتقال DLD و حدود 2 درصد کمیسیون املاک را اضافه کنید. - هزینههای دولتی در مرحله ویزا برای سرمایهگذار ملک در دبی حدود AED 9,900 است. - مسیرهای نخبگان و متخصصان نیازی به سرمایه ندارند و فقط مدارک تخصصی یا حقوق AED 30,000 ملاک است.
آیا هنوز باید AED 2 million را برای UAE Golden Visa به صورت نقدی پرداخت کنم؟
خیر، این قانون در 20 February 2026 تغییر کرد. - فارغ از زمانبندی پرداخت، تنها ارزش کل ملک باید به AED 2 million برسد. - واحدهای پیشخرید (از سازندگان مورد تایید DLD) و واحدهای دارای وام اکنون واجد شرایط هستند. - ملک وامدار به گواهی عدم اعتراض وامدهنده نیاز دارد. غیرمقیمها معمولاً 50 تا 70 درصد ارزش ملک را وام میگیرند.
آیا میتوانم چند ملک را برای رسیدن به حد نصاب AED 2 million در UAE Golden Visa ترکیب کنم؟
بله، UAE Golden Visa اجازه تجمیع دارایی را میدهد. - Dubai Land Department اجازه میدهد چندین سند مالکیت برای رسیدن به مبلغ AED 2 million با هم ترکیب شوند. - این ترکیب میتواند شامل واحدهای آماده و پیشخرید باشد. - ارزش مجموع اسناد در DLD ملاک است، نه قیمت بازار.
آیا پس از خرید ملک برای UAE Golden Visa هزینههای جاری وجود دارد؟
بله، هرچند مالیات بر درآمد یا املاک وجود ندارد. - ملک خریداری شده هزینههای شارژ و نگهداری دارد که بر اساس فوت مربع محاسبه شده و بسته به ساختمان متفاوت است. - برخی امارات هزینه مسکن دریافت میکنند. - مالیات سالانه ملک و مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی وجود ندارد.