ما هي التكلفة الحقيقية للتأشيرة الذهبية اليونانية في 2026
لا تزال اليونان أرخص وسيلة إقامة في الاتحاد الأوروبي بمبلغ 250,000 يورو، ولكن فقط عبر مسارات تحويل العقارات أو الترميم أو الشركات الناشئة. بالنسبة للعقارات القياسية، تبلغ التكلفة 400,000 يورو أو 800,000 يورو حسب المنطقة، بالإضافة إلى 7-10% تكاليف معاملات.
- يقتصر الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية اليونانية البالغ 250,000 يورو على تحويل العقارات التجارية، وترميم المباني المدرجة، ومسار الشركات الناشئة Elevate Greece.
- تبلغ قيمة الشقة العادية 400,000 يورو في معظم مناطق اليونان، أو 800,000 يورو في المناطق المتميزة (أتيكا، سالونيك الكبرى، ميكونوس، سانتوريني، والجزر الأكبر)، ويجب أن تكون عقاراً واحداً بمساحة لا تقل عن 120 متر مربع.
- تضيف تكاليف المعاملات ما يقرب من 7-10% إضافية، تشمل ضريبة نقل الملكية بنسبة ~3.09%، ورسوم كاتب العدل، والقانونية، والسجل العقاري، ورسوم الوكيل. (قد تخضع العقارات الجديدة تماماً لضريبة قيمة مضافة بنسبة 24% بدلاً من ذلك).
- يُحظر التأجير قصير الأمد (على طراز Airbnb) لعقارات التأشيرة الذهبية اليونانية، مع غرامة قدرها 50,000 يورو واحتمالية إلغاء التصريح، بينما الإيجارات طويلة الأمد مسموحة.
تظل اليونان المسار الأقل تكلفة للحصول على إقامة في الاتحاد الأوروبي، ولكن إصلاحات أغسطس 2024 قسمت البرنامج إلى مناطق سعرية، لذا تعتمد التكلفة الصحيحة كلياً على ماذا وأين تشتري. إليك التكلفة الفعلية لكل مسار، والأمرين اللذين يتجاهلهما السعر المعلن: ضرائب المعاملات وحظر الإيجار.
مسارات التأشيرة الذهبية اليونانية مرتبة حسب السعر
| المسار | المبلغ | ملاحظة |
|---|---|---|
| التحويل / الترميم | €250,000 | تحويل العقارات التجارية إلى سكنية أو ترميم المباني المدرجة في قائمة التراث الوطني، في جميع أنحاء البلاد. الموعد النهائي للإنجاز هو 5 سنوات. |
| الشركات الناشئة (Elevate Greece) | €250,000 | حصص ملكية في شركة ناشئة يونانية مسجلة. |
| صناديق الاستثمار / الأسهم | €350,000 | أدوات مالية مدرجة في اليونان. |
| العقارات - المنطقة ب | €400,000 | عقار واحد بمساحة ≥120م²، في معظم أنحاء اليونان. |
| وديعة بنكية / سندات | €500,000 | وديعة لمدة ≥1 سنة، أو سندات بأجل استحقاق ≥3 سنوات. |
| العقارات - المنطقة أ | €800,000 | عقار واحد بمساحة ≥120م²، في المناطق المتميزة. |
نطاق تطبيق حد €800,000
تشمل المنطقة أ، بحد أدنى قدره €800,000، منطقة Attica (بما في ذلك Athens و Piraeus)، ومنطقة Thessaloniki الكبرى، و Mykonos، و Santorini، وأي جزيرة يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة. أما بقية المناطق فتصنف ضمن المنطقة ب بحد أدنى قدره €400,000. يجب استيفاء الحد الأدنى في كلتا المنطقتين من خلال شراء عقار واحد لا تقل مساحته عن 120م². لم يعد من الممكن دمج وحدات أصغر للوصول إلى المبلغ المطلوب، مما أنهى استراتيجية المحافظ الاستثمارية متعددة الشقق القديمة.
مسار التحويل بقيمة €250,000 في الواقع العملي
يعد هذا المسار هو الأرخص ولكنه مشروط. ينطبق فقط على تحويل عقار تجاري إلى سكني، أو ترميم مبنى مدرج أو تراثي في أي مكان في اليونان. يجب الانتهاء من الترميم في غضون خمس سنوات، وإلا تعرضت التصاريح للإلغاء. يناسب هذا الخيار المستثمرين القادرين على إدارة عمليات التجديد. لا يعد هذا المسار وسيلة لشراء شقة جاهزة بسعر رخيص، حيث لم يعد هناك عقارات جاهزة بأقل من €400,000.
ضرائب ورسوم المعاملات على العقارات في اليونان
يجب تخصيص ميزانية إضافية تقارب 7–10% فوق سعر الشراء عند إعادة البيع:
- ضريبة نقل الملكية بنسبة 3.09% تقريباً
- رسوم كاتب العدل بنسبة 1–2% تقريباً
- رسوم قانونية تتراوح بين 1 و 1.5% تقريباً.
- تضاف إليها رسوم السجل العقاري وعمولات الوكلاء العقاريين.
- قد تخضع العقارات الجديدة كلياً لضريبة القيمة المضافة بنسبة 24% بدلاً من ضريبة نقل الملكية. تأكد من القاعدة المطبقة على عقارك تحديداً.
حظر تأجير Airbnb وتأثيره على حساباتك المالية.
منذ عام 2024، يُمنع طرح العقارات المشتراة بموجب برنامج Greece Golden Visa للإيجار قصير الأمد. الإيجارات السكنية طويلة الأمد مسموحة وتحقق عائداً إجمالياً بنحو 3%، لكن دخل Airbnb الذي كان يدعم الجدوى الاستثمارية في أثينا لم يعد متاحاً. مخالفة ذلك تعرضك لغرامة قدرها €50,000 وإلغاء التصريح. قم بتقييم الأصول بناءً على عقد إيجار طويل الأمد أو ارتفاع قيمة رأس المال فقط، وليس على عوائد الإيجار القصير.
ما هي التكلفة الحقيقية والشاملة للحصول على Greece Golden Visa؟
بالنسبة لشقة جاهزة قياسية، ضع في اعتبارك مبلغ €400,000 (المنطقة ب) أو €800,000 (المنطقة أ)، بالإضافة إلى 7-10% ضرائب ورسوم. أي ما يعادل €430,000 إلى €445,000 تقريباً كتكلفة إجمالية للحد الأدنى في المنطقة (ب). مسارات الـ €250,000 أرخص نظرياً لكنها تتطلب تحويلاً أو ترميماً أو استثماراً ناشئاً. بخلاف الصناديق الاستثمارية، يعد العقار أصلاً يمكن استرداد قيمته، لكن تكاليف المعاملات وحظر الإيجار يعنيان ضرورة الشراء بغرض الإقامة والقيمة طويلة الأمد، لا العائد السريع.
الأسئلة الشائعة
هل لا يزال خيار الـ €250,000 متاحاً في برنامج Greece Golden Visa عام 2026؟
نعم، ولكن مسار الـ €250,000 يقتصر الآن على خيارات محدودة: - تحويل العقارات التجارية إلى سكنية وترميم المباني المدرجة في قائمة التراث المعماري. - مسار الشركات الناشئة عبر برنامج Elevate Greece. - أما بالنسبة للشقق السكنية الجاهزة العادية، فإن الحد الأدنى هو €400,000 أو €800,000 حسب المنطقة.
ما هي المناطق التي تتطلب استثماراً بقيمة €800,000 للحصول على التأشيرة الذهبية؟
يطبق حد الـ €800,000 في المناطق الرئيسية باليونان (المنطقة أ): - منطقة أتيكا (أثينا والبيريه)، وثيسالونيكي الكبرى، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة. - باقي المناطق في اليونان تبلغ تكلفتها €400,000. - في كلتا الحالتين، يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد لا تقل مساحته عن 120 متراً مربعاً.
ما هي تكاليف المعاملات عند شراء عقار للحصول على التأشيرة الذهبية اليونانية؟
توقع سداد حوالي 7-10% إضافية على سعر بيع العقار. - ضريبة نقل ملكية بنحو 3.09%. - كاتب العدل بنسبة 1-2% تقريباً، والرسوم القانونية بين 1 و 1.5%، بالإضافة إلى رسوم السجل العقاري والوكيل. - قد تخضع العقارات الجديدة كلياً لضريبة القيمة المضافة بنسبة 24% بدلاً من ضريبة نقل الملكية.
هل يمكنني تأجير عقاري المخصص للتأشيرة الذهبية في اليونان؟
يُسمح بالتأجير طويل الأمد، ويُمنع التأجير القصير. - عقود الإيجار السكني طويلة الأمد مسموحة (بعائد إجمالي يبلغ 3% تقريباً). - التأجير قصير الأمد (عبر Airbnb وما يماثله) محظور لعقارات التأشيرة الذهبية. - العقوبة هي غرامة قدرها €50,000 واحتمال إلغاء تصريح الإقامة.