2026'da Yunanistan Golden Visa'nın gerçek maliyeti nedir?
Yunanistan 250.000 Euro ile hala AB'nin en ucuz oturum izni, ancak bu sadece dönüştürme, restorasyon veya startup yoluyla mümkün. Standart bir mülk için fiyat bölgeye göre 400.000 Euro veya 800.000 Euro, ayrıca %7 ila %10 işlem maliyeti ekleniyor.
- Yunanistan Golden Visa'nın 250.000 Euro'luk alt sınırı sadece dönüştürme projeleri, tescilli bina restorasyonları ve Elevate Greece startup yolu için geçerliliğini koruyor.
- Standart bir daire Yunanistan'ın çoğunda 400.000 Euro, ana bölgelerde (Attika, Selanik geneli, Mikonos, Santorini ve büyük adalar) ise 800.000 Euro değerinde olmalı ve en az 120 metrekarelik tek bir mülkten oluşmalıdır.
- İşlem maliyetleri yaklaşık %7 ila %10 ek yük getiriyor. Bu tutara %3.09 civarında devir vergisi, noter, hukuk, tapu sicili ve emlakçı ücretleri dahildir (yepyeni bir mülk bunun yerine %24 KDV taşıyabilir).
- Yunanistan Golden Visa mülklerinin kısa süreli (Airbnb tarzı) kiralanması yasaklandı. İhlal durumunda 50.000 Euro para cezası ve oturum izninin iptali riski bulunuyor, uzun süreli kiralamalar ise serbesttir.
Yunanistan AB oturumuna giden en düşük maliyetli yol olmayı sürdürüyor, ancak Ağustos 2024 reformu programı fiyat bölgelerine ayırdı. Bu nedenle doğru rakam tamamen neyi ve nereden satın aldığınıza bağlı. İşte her bir yolun gerçek maliyeti ve reklam fiyatlarında belirtilmeyen iki konu: işlem vergileri ve kiralama yasağı.
Fiyata göre sıralanmış Yunanistan Golden Visa yolları
| Yol | Tutar | Not |
|---|---|---|
| Dönüştürme / restorasyon | €250,000 | Ülke genelinde ticari mülkten konuta dönüştürme veya tescilli bina restorasyonu. 5 yıllık tamamlama süresi. |
| Girişim (Elevate Greece) | €250,000 | Kayıtlı bir Yunan girişiminde özsermaye. |
| Yatırım fonu / hisse senetleri | €350,000 | Yunanistan'da işlem gören enstrümanlar. |
| Gayrimenkul - Bölge B | €400,000 | Yunanistan'ın çoğu bölgesinde ≥120m² tek mülk. |
| Banka mevduatı / tahviller | €500,000 | ≥1 yıl vadeli mevduat veya ≥3 yıl vadeli tahviller. |
| Gayrimenkul - Bölge A | €800,000 | Seçkin bölgede ≥120m² tek mülk. |
€800,000 sınırı nerede başlıyor?
€800,000 tutarındaki Bölge A; Attika (Atina ve Pire dahil), Selanik geneli, Mykonos, Santorini ve nüfusu 3,100'den fazla olan tüm adaları kapsamaktadır. Diğer her yer €400,000 tutarındaki Bölge B kapsamındadır. Her iki bölgede de eşik tutar en az 120m² büyüklüğündeki tek bir mülkle karşılanmalıdır. Eski çoklu daire portföyü dönemini sona erdiren bu kurala göre, küçük birimler birleştirilerek bu tutara ulaşılamaz.
Uygulamada €250,000 tutarındaki dönüştürme seçeneği
En düşük maliyetli bu yol gerçektir ancak şartlara bağlıdır. Sadece Yunanistan'ın herhangi bir yerindeki ticari mülkün konuta dönüştürülmesi veya tescilli ya da tarihi bir binanın restorasyonu için geçerlidir. Restorasyonun, izin iptali cezası riskiyle beraber beş yıl içinde tamamlanması gerekir. Bu seçenek bir yenileme sürecini yönetebilecek yatırımcılar için uygundur. Artık €400,000 altında mevcut olmayan ucuz ve hazır bir daire satın alma yöntemi değildir.
Yunanistan'daki bir mülkün işlem vergileri ve harçları
İkinci el satışlarda satın alma bedeline ek olarak yaklaşık %7-10 oranında bir bütçe ayırın:
- Yaklaşık %3.09 oranında transfer vergisi
- Yaklaşık %1-2 oranında noter ücretleri
- Yaklaşık %1-1,5 oranında avukatlık ücretleri
- Buna ek olarak tapu dairesi ve emlakçı ücretleri
- Yeni inşa edilmiş bir mülk, devir vergisi yerine %24 KDV'ye tabi olabilir. Mülkünüze özel kuralı teyit edin.
Airbnb yasağı ve hesaplamalarınıza etkisi
2024 yılından itibaren, Greece Golden Visa kapsamında edinilen mülkler kısa süreli kiralama amacıyla kullanılamaz. Uzun süreli konut kiralamaları serbesttir ve yaklaşık %3 brüt getiri sağlar. Ancak eskiden Atina'daki yatırım senaryosunun temelini oluşturan Airbnb geliri artık devre dışıdır. Yasağa rağmen ilan vermek 50.000 € para cezası ve iznin iptali riskini taşır. Varlığı kısa süreli kira getirisine göre değil, uzun süreli kira veya saf sermaye değer artışına göre modelleyin.
Peki, Greece Golden Visa'nın her şey dahil gerçek maliyeti nedir?
Standart bitmiş bir daire için 400.000 € (Bölge B) veya 800.000 € (Bölge A) ile buna ek %7-10 vergi ve harç planlayın. Bölge B tabanında her şey dahil maliyet yaklaşık 430.000 € ile 445.000 € arasındadır. 250.000 €'luk rotalar kağıt üzerinde daha ucuzdur ancak bir dönüşüm, restorasyon veya startup gerektirir. Bir fonun aksine mülk geri kazanılabilir bir varlıktır. Ancak işlem maliyetleri ve kiralama yasağı nedeniyle, getiri için değil, oturum ve uzun vadeli değer için satın almalısınız.
Sık sorulan sorular
250.000 € tutarındaki Greece Golden Visa 2026'da hala geçerli mi?
Evet, ancak 250.000 € tutarındaki Greece Golden Visa rotası artık sadece kısıtlı seçenekler için geçerlidir. - Ticari mülkten konuta dönüştürülen projeler ve tescilli bina restorasyonları. - Elevate Greece startup rotası. - Sıradan bitmiş bir daire için minimum tutar bölgeye göre artık 400.000 € veya 800.000 €'dur.
Hangi bölgeler 800.000 € tutarında Greece Golden Visa yatırımı gerektiriyor?
800.000 € eşiği Yunanistan'ın birinci bölgesinde (Bölge A) geçerlidir. - Attika (Atina ve Pire), genişletilmiş Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalar. - Yunanistan'ın geri kalan her yerinde tutar 400.000 €'dur. - Her iki durumda da mülkün en az 120 metrekarelik tek bir birim olması gerekir.
Greece Golden Visa kapsamındaki bir mülkün işlem maliyetleri nelerdir?
İkinci el satış fiyatının üzerine yaklaşık %7-10 eklemeyi planlayın. - Yaklaşık %3,09 devir vergisi. - %1-2 civarı noter, %1-1,5 civarı avukatlık ücretleri, ayrıca tapu dairesi ve emlakçı masrafları. - Yeni bir mülk, devir vergisi yerine %24 KDV taşıyabilir.
Greece Golden Visa mülkümü kiraya verebilir miyim?
Uzun süreli evet, kısa süreli hayır. - Uzun süreli konut kiralamalarına izin verilir (yaklaşık %3 brüt getiri). - Greece Golden Visa mülkleri için kısa süreli kiralamalar (Airbnb ve benzeri) yasaktır. - Bunun cezası 50.000 € para cezası ve olası izin iptalidir.