Le coût réel du Golden Visa grec en 2026
La Grèce reste la résidence la moins chère de l'UE à 250 000 €, mais uniquement via la conversion, la restauration ou la voie des startups. Pour un bien immobilier standard, le prix est de 400 000 € ou 800 000 € selon la zone, plus 7 à 10 % de frais de transaction.
- Le minimum de 250 000 € pour le Golden Visa en Grèce ne subsiste que pour les conversions de locaux, les restaurations de bâtiments classés et l'option startup Elevate Greece.
- Un appartement standard coûte 400 000 € dans la majeure partie de la Grèce, ou 800 000 € dans la zone prime (Attique, grand Thessalonique, Mykonos, Santorin, grandes îles). Il doit s'agir d'un bien unique d'au moins 120 m².
- Les frais de transaction ajoutent environ 7 à 10 % au prix. Taxe de transfert d'environ 3.09 %, notaire, frais juridiques, registre foncier et frais d'agence. Un bien neuf peut être soumis à une TVA de 24 % à la place.
- La location de courte durée (type Airbnb) d'un bien lié au Golden Visa grec est interdite. L'amende est de 50 000 € avec un risque d'annulation du permis. Les baux de longue durée sont autorisés.
La Grèce demeure l'accès à la résidence européenne le plus abordable, mais la réforme d'août 2024 a divisé le programme en zones tarifaires. Le montant dépend donc entièrement de la nature du bien et de son emplacement. Voici le coût réel de chaque option, ainsi que deux éléments que le prix d'appel omet : les taxes de transaction et l'interdiction de location saisonnière.
Les options du Golden Visa grec, classées par prix
| Option | Montant | Note |
|---|---|---|
| Conversion / restauration | €250,000 | Conversion d'un local commercial en habitation ou restauration d'un bâtiment classé, sur tout le territoire. Délai d'achèvement de 5 ans. |
| Startup (Elevate Greece) | €250,000 | Prise de participation dans une startup grecque enregistrée. |
| Fonds d'investissement / actions | €350,000 | Instruments financiers cotés en Grèce. |
| Immobilier - Zone B | €400,000 | Propriété unique ≥120m², dans la majeure partie de la Grèce. |
| Dépôt bancaire / obligations | €500,000 | Dépôt ≥1 an, ou obligations avec une maturité ≥3 ans. |
| Immobilier - Zone A | €800,000 | Propriété unique ≥120m², zone de premier choix. |
Répartition géographique du seuil à €800,000
La Zone A, fixée à €800,000, couvre l'Attique (incluant Athènes et Le Pirée), l'agglomération de Thessalonique, Mykonos, Santorin, ainsi que toute île de plus de 3,100 habitants. Partout ailleurs, la Zone B s'applique à €400,000. Dans les deux zones, le seuil doit être atteint via une propriété unique d'au moins 120m². Il n'est plus possible de cumuler de petites unités pour atteindre ce montant, ce qui met fin à l'ancienne stratégie des portefeuilles multi-appartements.
Le fonctionnement de l'option conversion à €250,000
La voie la moins coûteuse est réelle mais sous conditions. Elle s'applique uniquement à la conversion d'un local commercial en logement, ou à la restauration d'un bâtiment classé ou historique, partout en Grèce. Les travaux doivent être terminés sous cinq ans, sous peine d'annulation du permis. Cette option convient aux investisseurs capables de gérer une rénovation. Ce n'est pas une solution pour acheter un appartement fini bon marché, car cela n'existe plus en dessous de €400,000.
Taxes et frais de transaction sur un bien immobilier grec
Prévoyez environ 7–10% en plus du prix d'achat pour un bien ancien:
- Taxe de transfert d'environ 3.09%
- Frais de notaire d'environ 1–2%
- Honoraires juridiques d'environ 1-1,5 %
- Frais de registre foncier et d'agence immobilière en sus
- Une propriété neuve peut être soumise à une TVA de 24 % au lieu de la taxe de mutation. Vérifiez la règle pour votre bien spécifique
L'interdiction d'Airbnb et ses conséquences sur vos calculs
Depuis 2024, les biens acquis via le Greece Golden Visa ne peuvent plus être proposés en location de courte durée. Les baux résidentiels de longue durée sont autorisés et génèrent un rendement brut d'environ 3 %, mais les revenus Airbnb qui soutenaient autrefois l'investissement à Athènes sont exclus. Toute mise en location illégale expose à une amende de 50 000 € et à l'annulation du permis. Évaluez l'actif sur la base d'un bail longue durée ou d'une pure plus-value, et non sur le rendement locatif saisonnier.
Quel est donc le coût réel tout compris du Greece Golden Visa ?
Pour un appartement fini standard, prévoyez 400 000 € (Zone B) ou 800 000 € (Zone A) plus 7-10 % de taxes et frais, soit environ 430 000 €-445 000 € tout compris pour le seuil minimal en Zone B. Les options à 250 000 € sont moins chères sur le papier mais supposent une conversion, une restauration ou une startup. Contrairement à un fonds, l'immobilier est un actif récupérable, mais les frais de transaction et l'interdiction de louer en saisonnier signifient que vous devez acheter pour la résidence et la valeur à long terme, non pour le rendement.
Questions fréquentes
Le Greece Golden Visa à 250 000 € est-il toujours disponible en 2026 ?
Oui, mais l'option du Greece Golden Visa à 250 000 € ne s'applique plus qu'à des cas limités. - Conversions de locaux commerciaux en logements et restaurations de bâtiments classés. - Le programme pour startups Elevate Greece. - Pour un appartement fini ordinaire, le minimum est désormais de 400 000 € ou 800 000 € selon la zone.
Quelles zones nécessitent un investissement de 800 000 € pour le Greece Golden Visa ?
Le seuil de 800 000 € s'applique dans la zone prime de Grèce (Zone A). - L'Attique (Athènes et Le Pirée), l'agglomération de Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants. - Partout ailleurs en Grèce, le montant est de 400 000 €. - Dans les deux cas, il doit s'agir d'un bien unique d'au moins 120 m².
Quels sont les frais de transaction pour un bien Greece Golden Visa ?
Prévoyez environ 7-10 % en sus du prix de vente. - Taxe de mutation d'environ 3,09 %. - Notaire ~1-2 %, frais juridiques ~1-1,5 %, plus les frais de registre foncier et d'agence. - Un bien neuf peut être soumis à une TVA de 24 % au lieu de la taxe de mutation.
Puis-je louer mon bien Greece Golden Visa ?
Oui pour le long terme, non pour le court terme. - Les baux résidentiels de longue durée sont autorisés (environ 3 % de rendement brut). - Les locations de courte durée (Airbnb et similaires) sont interdites pour les biens Greece Golden Visa. - La sanction est une amende de 50 000 € et une possible annulation du permis.