Was das Greece Golden Visa im Jahr 2026 wirklich kostet
Griechenland bietet mit 250.000 € weiterhin die günstigste EU-Residenz an, allerdings nur über Konvertierung, Restaurierung oder den Startup-Weg. Für Standardimmobilien fallen je nach Zone 400.000 € oder 800.000 € an, zuzüglich 7–10% Transaktionskosten.
- Das Minimum von 250.000 € für das Greece Golden Visa bleibt nur für Umnutzungen, Restaurierungen denkmalgeschützter Gebäude und den Elevate Greece Startup-Weg bestehen.
- Eine Standardwohnung kostet in den meisten Teilen Griechenlands 400.000 € oder 800.000 € in der Premium-Zone (Attika, Großraum Thessaloniki, Mykonos, Santorin, größere Inseln). Es muss sich um ein einzelnes Objekt mit mindestens 120m² handeln.
- Transaktionskosten schlagen mit etwa 7–10% zusätzlich zu Buche. Darunter fallen die Grunderwerbsteuer ~3.09%, Notar-, Anwalts-, Grundbuch- und Maklergebühren. Bei Neubauten können stattdessen 24% Mehrwertsteuer anfallen.
- Die Kurzzeitvermietung (Airbnb-Stil) von Greece Golden Visa Immobilien ist untersagt. Es drohen 50.000 € Bußgeld und der Entzug der Aufenthaltserlaubnis. Langfristige Vermietungen sind erlaubt.
Griechenland bleibt der kostengünstigste Weg zur EU-Residenz, aber die Reform vom August 2024 hat das Programm in Preiszonen unterteilt. Die tatsächliche Summe hängt davon ab, was und wo Sie kaufen. Hier erfahren Sie, was jeder Weg wirklich kostet und welche zwei Faktoren, die Transaktionssteuern und das Vermietungsverbot, im Angebotspreis oft fehlen.
Die Wege zum Greece Golden Visa nach Preis sortiert
| Weg | Betrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Umnutzung / Restaurierung | €250,000 | Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum oder Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude, landesweit. 5-Jahres-Frist zur Fertigstellung. |
| Startup (Elevate Greece) | €250,000 | Eigenkapitalanteil an einem registrierten griechischen Startup. |
| Investmentfonds / Aktien | €350,000 | Griechische börsennotierte Instrumente. |
| Immobilien - Zone B | €400,000 | Einzelobjekt ≥120m², Großteil Griechenlands. |
| Bankeinlagen / Anleihen | €500,000 | Einlage ≥1 Jahr oder Anleihen mit ≥3 Jahren Laufzeit. |
| Immobilien - Zone A | €800,000 | Einzelobjekt ≥120m², Premium-Zone. |
Wo die €800,000 Grenze verläuft
Zone A umfasst mit einer Grenze von €800,000 Attika (einschließlich Athen und Piräus), den Großraum Thessaloniki, Mykonos, Santorini und jede Insel mit mehr als 3,100 Einwohnern. Überall sonst gilt Zone B mit €400,000. In beiden Zonen muss der Schwellenwert durch eine einzige Immobilie von mindestens 120m² erreicht werden. Die Kombination kleinerer Einheiten ist nicht mehr möglich, womit das alte Modell der Portfolios aus mehreren Wohnungen beendet wurde.
Die €250,000 Umnutzungs-Option in der Praxis
Der günstigste Weg ist real, aber an Bedingungen geknüpft. Er gilt nur für die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in ganz Griechenland. Die Restaurierung muss innerhalb von fünf Jahren abgeschlossen sein, andernfalls droht der Entzug der Genehmigung. Dies eignet sich für Investoren, die eine Renovierung selbst steuern können. Es ist kein Weg, eine günstige fertige Wohnung zu kaufen, da solche unter €400,000 nicht mehr existieren.
Transaktionssteuern und Gebühren für griechische Immobilien
Planen Sie bei einem Wiederverkauf etwa 7–10% zusätzlich zum Kaufpreis ein:
- Grunderwerbsteuer von etwa 3.09%
- Notargebühren von etwa 1–2%
- Anwaltskosten von etwa 1 bis 1.5 %
- Zusätzlich Grundbuchgebühren und Maklerprovision
- Bei Neubauten können 24 % Mehrwertsteuer statt der Grunderwerbsteuer anfallen. Prüfen Sie die Regelung für Ihr spezifisches Objekt.
Das Airbnb-Verbot und die Auswirkungen auf Ihre Kalkulation
Seit 2024 dürfen Immobilien, die im Rahmen des Greece Golden Visa erworben wurden, nicht mehr kurzzeitig vermietet werden. Langfristige Wohnvermietungen sind zulässig und erzielen etwa 3 % Bruttorendite. Die Airbnb-Einnahmen, die früher das Fundament für Investments in Athen bildeten, fallen weg. Bei Zuwiderhandlung drohen 50,000 € Bußgeld und der Entzug der Aufenthaltserlaubnis. Kalkulieren Sie das Objekt auf Basis einer Langzeitvermietung oder reiner Wertsteigerung, nicht auf Kurzzeitmietrenditen.
Was kostet das Greece Golden Visa also wirklich inklusive aller Nebenkosten?
Für eine fertige Standardwohnung sollten Sie 400,000 € (Zone B) oder 800,000 € (Zone A) zuzüglich 7 bis 10 % Steuern und Gebühren einplanen. Das entspricht etwa 430,000 € bis 445,000 € Gesamtkosten an der Untergrenze der Zone B. Die 250,000 € Varianten sind auf dem Papier günstiger, setzen aber Umnutzungen, Restaurierungen oder Startups voraus. Im Gegensatz zu einem Fonds ist die Immobilie ein veräußerbarer Sachwert, doch aufgrund der Transaktionskosten und des Vermietungsverbots sollten Sie primär für den Aufenthaltstitel und den langfristigen Wert kaufen, nicht für die Rendite.
Häufige Fragen
Ist das 250,000 € Greece Golden Visa im Jahr 2026 noch verfügbar?
Ja, aber die 250,000 € Route für das Greece Golden Visa gilt nur noch für eng definierte Optionen. - Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum und Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. - Die Elevate Greece Startup-Route. - Für eine gewöhnliche, fertige Wohnung liegt das Minimum je nach Zone nun bei 400,000 € oder 800,000 €.
Welche Gebiete erfordern das 800,000 € Greece Golden Visa Investment?
Die 800,000 € Schwelle gilt in der Top-Zone Griechenlands (Zone A). - Attika (Athen und Piräus), der Großraum Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3,100 Einwohnern. - Überall sonst in Griechenland gilt die 400,000 € Schwelle. - In beiden Fällen muss es sich um eine einzelne Immobilie mit einer Fläche von mindestens 120 m² handeln.
Wie hoch sind die Transaktionskosten bei einer Immobilie für das Greece Golden Visa?
Planen Sie etwa 7 bis 10 % zusätzlich zum Kaufpreis ein. - Grunderwerbsteuer von ca. 3.09 %. - Notar ~1 bis 2 %, Anwalt ~1 bis 1.5 %, plus Grundbuch- und Maklergebühren. - Bei Neubauten können 24 % Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer anfallen.
Kann ich meine Greece Golden Visa Immobilie vermieten?
Langfristig ja, kurzfristig nein. - Langfristige Wohnvermietungen sind erlaubt (ca. 3 % Bruttorendite). - Kurzzeitmieten (Airbnb und ähnliche) sind für Greece Golden Visa Immobilien verboten. - Bei Verstößen drohen 50,000 € Bußgeld und der mögliche Entzug der Aufenthaltserlaubnis.