اليونان: تأشيرة اليونان الذهبية
إقامة عن طريق الاستثمار العقاري بنظام المناطق. لا يشترط الإقامة لأي يوم خلال العام.
- تبدأ من
- €250,000
- مدة المعالجة
- 4–9 أشهر (للطلبات الجديدة)
- الجنسية
- 7 سنوات
- الإقامة المطلوبة
- لا يشترط الإقامة لأي يوم
إذا كنت تبحث عن بطاقة إقامة في الاتحاد الأوروبي مدعومة بعقار حقيقي ودون اشتراط للعيش هناك، فإن اليونان تقدم أرخص نسخة متبقية لهذا الخيار في الاتحاد. تمت إعادة تنظيم البرنامج رسمياً في أغسطس 2024 بموجب القانون Law 5100/2024 ليصبح نظام مناطق من ثلاث فئات، ويعمل الآن بحدود استثمار عقاري تتراوح بين €250,000 و €800,000 حسب الموقع. لا يوجد حد أدنى للإقامة، وتشمل التغطية العائلية والدي الزوجين، كما أن وجود نظامين ضريبيين - خيار الضريبة المقطوعة بقيمة €100k لغير الموطنين ومعدل 7% للمتقاعدين الأجانب - يجعله منافساً قوياً للأثرياء الراغبين في الانتقال.
مسارات الاستثمار
- العقارات - المنطقة أ€800,000
عقار واحد، بمساحة ≥120m². تشمل أتيكا، سالونيك الكبرى، ميكونوس، سانتوريني، والجزر التي يزيد سكانها عن 3,100 نسمة.
- العقارات - المنطقة ب€400,000
عقار واحد، بمساحة ≥120m². في أي مكان آخر في اليونان.
- تحويل الاستخدام / الترميم€250,000
على مستوى البلاد. تحويل العقارات التجارية إلى سكنية أو ترميم المباني التراثية المدرجة (الموعد النهائي للإنجاز 5 سنوات).
- الشركات الناشئة (Elevate Greece)€250,000
حصص ملكية في شركة مسجلة في السجل الوطني اليوناني للشركات الناشئة (Elevate Greece). مضاف بموجب Law 5162/2024, Art. 44.
- صناديق الاستثمار / الأسهم€350,000
صندوق استثمار مشترك أو بديل في أدوات مالية يونانية مدرجة.
- وديعة بنكية€500,000
وديعة لأجل، ≥1 سنة، لدى إحدى مؤسسات الائتمان اليونانية.
- السندات الحكومية / الأسهم€500,000
استحقاق متبقي لمدة ≥3 سنوات، عبر مؤسسة ائتمانية يونانية.
خريطة المناطق بعد أغسطس 2024
تحدد اليونان الآن أسعار عقارات التأشيرة الذهبية حسب الموقع. المنطقة (أ) - €800,000، بمساحة 120م² على الأقل لعقار واحد - تشمل أتيكا (بما في ذلك أثينا وبيريه)، وسالونيك الكبرى، وميكونوس، وسانتوريني، وأي جزيرة يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة. المنطقة (ب) - €400,000، مع نفس قواعد المساحة والعقار الواحد - تغطي باقي أنحاء البلاد. ويظل مسار التحويل أو الترميم بقيمة €250,000 متاحاً في جميع أنحاء البلاد، ولكن فقط لتحويل العقارات التجارية إلى سكنية أو ترميم المباني التراثية المدرجة، مع مهلة خمس سنوات للإنجاز. جاءت إعادة التسعير بموجب المادة 64 من القانون Law 5100/2024، التي عدلت قانون الهجرة Migration Code (Law 5038/2023)، مع إضافة توجيهات تشغيلية في التعميم Circular No. 1/2026 (22 أبريل 2026). يرجى ملاحظة أنه في المنطقتين بقيمة €400k و €800k، يجب استيفاء الحد الأدنى عبر عقار واحد فقط، ولم يعد دمج الوحدات الصغيرة مقبولاً.
أهمية حظر منصة Airbnb
تحدد خريطة المناطق الأسعار، بينما تنظم القاعدة التالية كيفية استخدام العقار. منذ عام 2024، لا يمكنك عرض عقار التأشيرة الذهبية على Airbnb أو المنصات المماثلة. الإيجارات طويلة الأجل مسموح بها، أما قصيرة الأجل فلا. إدراج العقار كإيجار قصير الأجل قد يؤدي إلى إلغاء التصريح وفرض غرامة إدارية قدرها €50,000. أنهى هذا التحول استراتيجية الاستثمار القائمة على العوائد في أثينا، ودفع المزيد من المستثمرين نحو مسار تحويل العقارات بدلاً من ذلك.
الضرائب: نظامان يستحقان الدراسة
هذا فيما يخص العقارات. أما الضرائب فلها مسار منفصل. تقدم اليونان خيارين مفيدين في حال قررت الانتقال فعلياً. الخيار الأول هو ضريبة مقطوعة لغير المقيمين ضريبياً (Non-Dom) تبلغ €100,000 سنوياً على جميع الدخول العالمية، وهي متاحة لمن لم يكن مقيماً ضريبياً في اليونان لمدة 7 سنوات من أصل السنوات الـ 8 السابقة، وتستمر حتى 15 عاماً (مع إضافة €20,000 لكل فرد من أفراد الأسرة). الخيار الثاني هو نظام المتقاعدين الأجانب، ويفرض ضريبة مقطوعة بنسبة 7% على جميع الدخول من مصادر أجنبية، بما في ذلك المعاشات التقاعدية، للمتقاعدين المنتقلين من دول لديها اتفاقيات ضريبية، ويمتد أيضاً لـ 15 عاماً.
واقع إجراءات التنفيذ
هذه هي الصورة الضريبية. إليكم سرعة معالجة الطلبات في عام 2026. قامت اليونان بلامركزية معالجة Golden Visa في عامي 2024–25، وانخفض حجم الطلبات المتراكمة بشكل حاد بعد أن بلغت ذروتها في منتصف عام 2025 بتجاوزها 49,000 ملف. تم إصدار حوالي 8,879 تصريحاً في عام 2025 - بزيادة في الموافقات بلغت نحو 95% على أساس سنوي - وكان هناك أكثر من 79,000 تصريح سارٍ بحلول ديسمبر 2025. يستغرق الملف الجديد المكتمل في عام 2026 ما بين 4 إلى 9 أشهر واقعياً، رغم أن المكاتب الأكثر ازدحاماً مثل أثينا تعمل بوتيرة أبطأ. أضاف القانون Law 5275/2026 مواعيد نهائية قانونية للمعالجة، واستحدث لبعض الفئات تصريحاً موحداً يجمع بين حقوق الإقامة والعمل. كما أعاد تعديل منفصل حساب صلاحية التصريح البالغة خمس سنوات لتبدأ من تاريخ إصدار البطاقة بدلاً من تاريخ تقديم الطلب.
مسار التحويل بقيمة €250,000 - الأرخص في الاتحاد الأوروبي ولكن بشروط
سرعة المعالجة أمر، ومبلغ الـ €250,000 المعلن أمر آخر يحتاج إلى تنبيه خاص. لا تزال اليونان تروج لنقطة دخول بقيمة €250,000 وهي حقيقية، لكنها لم تعد تشتري شقة جاهزة. هذا الرقم ينطبق الآن فقط على تحويل عقار تجاري إلى سكني، أو ترميم مبنى مدرج أو تراثي، أو مسار الشركات الناشئة في Elevate Greece. وتتضمن خيارات العقارات موعداً نهائياً للإنجاز مدته خمس سنوات تحت طائلة فقدان التصريح. أما بالنسبة للشقق الجاهزة للسكن، فإن الحد الأدنى هو €400,000 في المنطقة (ب) أو €800,000 في المنطقة (أ)، بشرط أن يكون العقار واحداً وبمساحة لا تقل عن 120 متراً مربعاً. يناسب مسار الـ €250,000 شخصاً مستعداً لإدارة عملية ترميم أو دعم شركة ناشئة. أما اعتباره طريقاً مختصراً للحصول على منزل رخيص وجاهز، فهو الخطأ الأكثر شيوعاً في فهم قوانين اليونان بعد عام 2024.
الإقامة الدائمة بالتجديد مقابل جواز السفر بعد 7 سنوات
ثمة أمر أخير يستحق الحسم مبكراً: هل تريد جواز السفر فعلاً؟ تكمن القوة الحقيقية لليونان في أنك لست مضطراً أبداً للتجنس للحصول على ما يريده معظم المشترين. تتجدد البطاقة ذات الخمس سنوات إلى أجل غير مسمى طالما حافظت على الاستثمار المؤهل، مع عدم وجود شرط للإقامة. هذا وحده يمنحك إقامة في الاتحاد الأوروبي وحرية التنقل في منطقة شنغن. المواطنة متاحة بعد سبع سنوات من الإقامة القانونية، لكنها تتطلب امتحاناً تحريرياً حقيقياً باللغة اليونانية بمستوى B1، بالإضافة إلى التاريخ والجغرافيا والتربية المدنية، مع فترة معالجة إضافية تتراوح من سنة إلى ثلاث سنوات. لذا فإن الجدول الزمني الواقعي هو ثماني إلى عشر سنوات. إذا كان الهدف هو الحصول على قاعدة في الاتحاد الأوروبي وحرية الحركة بدلاً من جواز السفر اليوناني، فإن التجديد المستمر هو الغاية الحقيقية، ويمكنك ببساطة تجاوز عقبة امتحان اللغة.
نقاط القوة
- لا يشترط أي تواجد فعلي للحفاظ على الإقامة أو تجديدها
- مسار التحويل أو الترميم بقيمة €250,000 - المسار الأرخص في الاتحاد الأوروبي
- ملف عائلي لثلاثة أجيال (يشمل الوالدين من الطرفين، دون حد أقصى للعمر)
- أنظمة ضريبية للمقيمين غير الموطنين (ضريبة مقطوعة €100k) وضريبة 7% للمتقاعدين الأجانب
نقاط الضعف
- قفزت المنطقة (أ) من €500k إلى €800k بموجب القانون Law 5100/2024 (يسري من 31 أغسطس 2024)
- حظر الإيجارات قصيرة الأجل (Airbnb) على عقارات التأشيرة الذهبية منذ عام 2024 - غرامة €50k + خطر إلغاء التصريح
- تتطلب المواطنة إقامة لمدة 7 سنوات، وإتقان اليونانية بمستوى B1، واجتياز اختبار التاريخ والثقافة
- الحد الأدنى للمساحة 120م² يطبق على عقار واحد فقط - لا يمكن دمج وحدات أصغر
لمن يناسب
يناسب هذا البرنامج المستثمرين الراغبين في امتلاك عقار ملموس في منطقة البحر المتوسط ودخول منطقة الشنغن دون حد أدنى للإقامة، أو المتقاعدين الأثرياء الذين يمكنهم الاستفادة من النظام الضريبي للمتقاعدين الأجانب بنسبة 7%.
سلسلة المقالات (14)
لا يزال الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو قائماً ولكن لمسارات محدودة فقط. أما الشقق العادية فتبلغ تكلفتها الآن 400,000 يورو أو 800,000 يورو حسب المنطقة. هذا بالإضافة إلى ضرائب المعاملات وحظر Airbnb الذي يغير الحسابات الفعلية.
ابقَ أقل من 183 يوماً ولن تفرض اليونان ضرائب إلا على دخلك داخل اليونان. بالنسبة لمعظم حاملي التأشيرة، لا يتغير شيء. أما نظام الـ 100 ألف يورو لغير المقيمين ضريبياً ونظام الـ 7% للمتقاعدين فهي أنظمة حقيقية، لكنها تتطلب الانتقال الفعلي للعيش هناك.
استخراج الرقم الضريبي، وفتح حساب بنكي، وإتمام عملية الشراء - يتم معظم ذلك عبر توكيل رسمي - ثم رحلة واحدة لتقديم البيانات البيومترية. عند تقديم الطلب، تحصل على "الإيصال الأزرق" الذي يسمح لك بالإقامة والتنقل أثناء معالجة البطاقة.
يغطي استثمار واحد الزوج أو الزوجة والأبناء، وبشكل استثنائي، والدي كلا الزوجين دون حد أقصى للسن. المقايضة تكمن في قاعدة العقار الواحد والنقطة التي يخرج فيها الأبناء البالغون من التغطية بسبب السن.
سبع سنوات من الإقامة القانونية، ثم اختبار اندماج تحريري يستهين به معظم المتقدمين، يشمل مستوى B1 في اللغة اليونانية بالإضافة إلى التاريخ والجغرافيا والتربية المدنية. النقطة الهامة: التصريح يتجدد للأبد دون الحاجة لهذا الاختبار.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني تأجير العقار؟
نعم للإيجار طويل الأمد، ولا للقصير - تغيرت القواعد في عام 2024. - عقود الإيجار طويلة الأمد (12 شهراً فأكثر) مسموح بها تماماً. - الإيجارات قصيرة الأمد (Airbnb وBooking وإيجارات العطلات) محظورة على عقارات Golden-Visa. - العقوبة: غرامة إدارية قدرها €50,000 واحتمال إلغاء التصريح.
كم تكلف Golden Visa اليونان في عام 2026؟
ثلاث فئات للعقارات، بالإضافة إلى 4-10% ضرائب ورسوم إضافية. - €800,000 في أثينا، وسالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة. - €400,000 في بقية أنحاء اليونان. - €250,000 لتحويل عقار تجاري إلى سكني أو لترميم مبنى مدرج خلال 5 سنوات. - خصص ميزانية إضافية بنسبة 4-10% لضريبة نقل الملكية، والموثق، والسجل العقاري، والرسوم القانونية، بالإضافة إلى حوالي €2,000 رسوم التصريح والبيانات الحيوية للمتقدم الرئيسي.
هل يجب عليّ العيش في اليونان؟
لا. تطبق اليونان أكثر قواعد التواجد الفعلي مرونة في الاتحاد الأوروبي. - لا يوجد حد أدنى للإقامة للحفاظ على Golden Visa أو تجديدها. - تدخل البلاد مرة واحدة لتقديم البيانات الحيوية. - بعد ذلك، يمكنك التجديد دون العودة أبداً، طالما ظل الاستثمار المؤهل قائماً.
ما هو أرخص مسار قانوني؟
مسار التحويل أو الترميم بقيمة €250,000، على مستوى البلاد. 1. شراء عقار تجاري مؤهل وتحويله إلى سكني، أو شراء مبنى تراثي مدرج لترميميه. 2. يجب الانتهاء من الترميم خلال 5 سنوات من الموافقة، تحت طائلة إلغاء التصريح. 3. بالإضافة إلى 4-10% ضرائب معاملات ورسوم توثيق وقانونية تضاف إلى السعر الأساسي.
كيف يعمل مسار المواطنة؟
طريق طويل ولكنه ممكن. - 7 سنوات من الإقامة القانونية قبل التمكن من التقديم. - امتحان اللغة اليونانية بمستوى B1. - اختبار المعرفة باليونان (تاريخ، جغرافيا، تربية مدنية). - معالجة الطلب تضيف عادةً 12 إلى 24 شهراً أخرى. - معظم مستثمري Golden Visa لا يسعون للحصول على المواطنة، فالتصريح قابل للتجديد إلى الأبد مع استمرار الاستثمار.
المصادر
آخر تحديث: 2026-08-06