Quanto realmente custa o Greece Golden Visa em 2026
A Grécia continua sendo a residência mais barata da UE a €250,000. Mas isso vale apenas para conversão, restauração ou a rota de startups. Para um imóvel padrão, o valor é de €400,000 ou €800,000 por zona, mais 7 a 10% em custos de transação.
- O mínimo de €250,000 do Greece Golden Visa sobrevive apenas para conversões, restaurações de edifícios tombados e a rota de startups Elevate Greece.
- Um apartamento padrão custa €400,000 na maior parte da Grécia, ou €800,000 na zona nobre (Ática, grande Salônica, Mykonos, Santorini e ilhas maiores), e deve ser um imóvel único de pelo menos 120m².
- Os custos de transação somam aproximadamente 7 a 10% extras. Imposto de transferência ~3.09%, tabelião, custos jurídicos, registro de imóveis e taxas de corretagem (um imóvel novo pode ter 24% de VAT em vez disso).
- A locação de curta duração (estilo Airbnb) de imóveis do Greece Golden Visa está proibida, com multa de €50,000 e possível cancelamento da autorização. Aluguéis de longo prazo são permitidos.
A Grécia continua sendo a rota de menor custo para a residência na UE, mas a reforma de agosto de 2024 dividiu o programa em zonas de preço. O valor correto depende inteiramente do que e onde você compra. Aqui está o que cada rota realmente custa, além de dois pontos que o preço de vitrine omite: os impostos de transação e a proibição de aluguel.
As rotas do Greece Golden Visa, classificadas por preço
| Rota | Valor | Nota |
|---|---|---|
| Conversão / restauração | €250,000 | Conversão de comercial para residencial ou restauração de edifício tombado, em todo o país. Prazo de conclusão de 5 anos. |
| Startup (Elevate Greece) | €250,000 | Participação societária em uma startup grega registrada. |
| Fundo de investimento / ações | €350,000 | Instrumentos listados na Grécia. |
| Imóveis - Zona B | €400,000 | Única propriedade ≥120m², na maior parte da Grécia. |
| Depósito bancário / títulos | €500,000 | Depósito ≥1 ano, ou títulos com vencimento ≥3 anos. |
| Imóveis - Zona A | €800,000 | Única propriedade ≥120m², zona nobre. |
Onde se aplica a faixa de €800,000
A Zona A, com valor de €800,000, abrange a Ática (incluindo Atenas e Pireu), a grande Tessalônica, Míconos, Santorini e qualquer ilha com mais de 3,100 habitantes. Todos os outros locais pertencem à Zona B, com valor de €400,000. Em ambas as zonas, o limite deve ser atingido com um único imóvel de pelo menos 120m². Não é mais possível combinar unidades menores para alcançar o valor, o que encerrou a antiga estratégia de portfólio multi-apartamentos.
A rota de conversão de €250,000 na prática
A opção mais barata é real, mas condicional. Ela se aplica apenas à conversão de um imóvel comercial para residencial, ou à restauração de um edifício tombado ou histórico, em qualquer lugar da Grécia. A restauração deve ser concluída em cinco anos, sob pena de cancelamento da licença. É ideal para investidores que se sentem à vontade gerenciando uma reforma. Não é uma forma de comprar um apartamento pronto barato, algo que não existe mais por menos de €400,000.
Impostos e taxas de transação sobre um imóvel grego
Reserve cerca de 7 a 10% adicionais ao preço de compra para uma revenda:
- Imposto de transferência de cerca de 3.09%
- Custos de cartório de aproximadamente 1 a 2%
- Honorários advocatícios de aproximadamente 1 a 1,5%
- Taxas de registro de imóveis e de corretores imobiliários adicionais
- Um imóvel novo pode ter 24% de VAT em vez do imposto de transferência. Confirme a regra para seu imóvel específico
A proibição do Airbnb - e o que isso faz com seus números
Desde 2024, imóveis adquiridos sob o Greece Golden Visa não podem ser oferecidos para aluguel de curta duração. Aluguéis residenciais de longa duração são permitidos e rendem cerca de 3% brutos, mas a renda do Airbnb que costumava sustentar a tese de investimento em Atenas está fora de questão. Anunciar de qualquer forma gera o risco de uma multa de €50,000 e cancelamento da permissão. Projete o ativo com base em um contrato de longa duração ou valorização de capital pura, não em rendimento de locação temporária.
Então, quanto realmente custa o Greece Golden Visa, com tudo incluído?
Para um apartamento padrão pronto, planeje €400,000 (Zona B) ou €800,000 (Zona A) mais 7 a 10% em impostos e taxas. Cerca de €430,000 a €445,000 no total para o piso da Zona B. As rotas de €250,000 são mais baratas no papel, mas pressupõem uma conversão, restauração ou startup. Diferente de um fundo, o imóvel é um ativo recuperável, mas os custos de transação e a proibição de aluguel significam que você deve comprar visando a residência e o valor a longo prazo, não o rendimento imediato.
Perguntas frequentes
O Greece Golden Visa de €250,000 ainda está disponível em 2026?
Sim, mas a rota de €250,000 do Greece Golden Visa agora se aplica apenas a opções restritas. - Conversões de imóveis comerciais para residenciais e restaurações de edifícios tombados. - A rota de startup Elevate Greece. - Para um apartamento comum pronto, o mínimo agora é de €400,000 ou €800,000, dependendo da zona.
Quais áreas exigem o investimento de €800,000 no Greece Golden Visa?
O limite de €800,000 aplica-se na zona nobre da Grécia (Zona A). - Ática (Atenas e Pireu), região metropolitana de Tessalônica, Mykonos, Santorini e ilhas com mais de 3,100 residentes. - Em todos os outros lugares da Grécia, o valor é de €400,000. - Em ambos os casos, deve ser um único imóvel de pelo menos 120m².
Quais são os custos de transação de um imóvel do Greece Golden Visa?
Planeje aproximadamente 7 a 10% adicionais sobre o preço de revenda. - Imposto de transferência de cerca de 3.09%. - Tabelião ~1 a 2%, jurídico ~1 a 1,5%, além de taxas de registro de imóveis e corretagem. - Um imóvel novo pode incidir 24% de VAT em vez do imposto de transferência.
Posso alugar meu imóvel do Greece Golden Visa?
A longo prazo sim, a curto prazo não. - Aluguéis residenciais de longa duração são permitidos (rendimento bruto de cerca de 3%). - Locações de curta duração (Airbnb e similares) são proibidas para propriedades do Greece Golden Visa. - A penalidade é uma multa de €50,000 e possível cancelamento da permissão.