Сколько на самом деле стоит Greece Golden Visa в 2026 году
Греция остается самым дешевым вариантом ВНЖ в ЕС за €250,000. Но это касается только конверсии, реставрации или стартапов. Для стандартной недвижимости цена составляет €400,000 или €800,000 по зонам, плюс 7–10% расходов на сделку.
- Минимум в €250,000 для Greece Golden Visa сохранился только для перевода коммерческих объектов в жилые, реставрации памятников архитектуры и программы Elevate Greece для стартапов.
- Стандартная квартира в большинстве регионов Греции стоит €400,000. В премиальной зоне (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини, крупные острова) цена составляет €800,000. Объект должен быть один, площадью не менее 120m².
- Расходы на сделку добавляют еще 7–10%. Сюда входят налог на передачу прав ~3.09%, услуги нотариуса, юристов, регистрация и комиссия агента. На новые объекты может начисляться НДС 24%.
- Краткосрочная аренда в стиле Airbnb для объектов под Greece Golden Visa запрещена. Штраф составляет €50,000, возможна аннуляция ВНЖ. Долгосрочная аренда разрешена.
Греция остается самым доступным путем к ВНЖ в ЕС, но реформа августа 2024 года разделила программу на ценовые зоны. Итоговая сумма зависит от типа и места покупки. Ниже приведен расчет для каждого пути, а также детали налогов и запрета на аренду, которые не указаны в рекламных ценах.
Варианты получения Greece Golden Visa, ранжированные по цене
| Способ инвестиции | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Конверсия / реставрация | €250,000 | Перевод коммерческой недвижимости в жилую или реставрация памятника архитектуры по всей стране. Срок завершения работ составляет 5 лет. |
| Стартап (Elevate Greece) | €250,000 | Доля в уставном капитале зарегистрированного греческого стартапа. |
| Инвестиционный фонд / акции | €350,000 | Греческие инструменты, котирующиеся на бирже. |
| Недвижимость - Зона B | €400,000 | Один объект площадью ≥120m² на большей части территории Греции. |
| Банковский депозит / облигации | €500,000 | Депозит на срок ≥1yr или облигации со сроком погашения ≥3yr. |
| Недвижимость - Зона A | €800,000 | Один объект площадью ≥120m² в престижных районах. |
Границы применения порога в €800,000
Зона A с порогом €800,000 включает Аттику (в том числе Афины и Пирей), Большие Салоники, Миконос, Санторини и любой остров с населением более 3,100 жителей. Во всех остальных местах действует Зона B с порогом €400,000. В обеих зонах минимальная сумма должна быть вложена в один объект площадью не менее 120m². Больше нельзя суммировать стоимость нескольких малых объектов, что исключает прежние стратегии с портфелем из нескольких квартир.
Практика применения схемы конверсии за €250,000
Самый дешевый путь реален, но имеет условия. Он распространяется только на перевод коммерческих площадей в жилые или реставрацию исторических зданий в любой точке Греции. Работы должны быть завершены в течение пяти лет под угрозой аннулирования ВНЖ. Вариант подходит инвесторам, готовым заниматься ремонтом. Это не способ купить готовую дешевую квартиру, которых по цене ниже €400,000 больше нет.
Налоги и сборы при сделках с недвижимостью в Греции
При покупке вторичного жилья закладывайте в бюджет примерно 7–10% сверх цены сделки:
- Налог на передачу прав собственности около 3.09%
- Нотариальные сборы примерно 1–2%
- Расходы на юридическое сопровождение составляют около 1–1.5%
- Дополнительно оплачиваются сборы в реестр недвижимости и услуги агента
- На новые объекты недвижимости может начисляться 24% VAT вместо налога на передачу права собственности - уточняйте правила для конкретного объекта
Запрет на Airbnb - и как это влияет на ваши расчеты
С 2024 года недвижимость, приобретенную по программе Greece Golden Visa, нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Долгосрочная жилая аренда разрешена и приносит около 3% валового дохода, но доходы от Airbnb, которые раньше были основой инвестиций в Афинах, теперь недоступны. Нарушение правила грозит штрафом в €50,000 и аннулированием ВНЖ. Рассчитывайте доходность актива на основе долгосрочной аренды или роста стоимости, а не краткосрочного проката.
Какова реальная стоимость Greece Golden Visa со всеми расходами?
Для стандартной готовой квартиры планируйте €400,000 (зона B) или €800,000 (зона A) плюс 7–10% налогов и сборов. Итоговая сумма для зоны B составит примерно €430,000–€445,000. Варианты за €250,000 на бумаге дешевле, но требуют реконструкции, реставрации или инвестиций в стартап. В отличие от фонда, недвижимость - это возвратный актив, но из-за операционных издержек и запрета на аренду покупку стоит рассматривать ради резидентства и долгосрочного сохранения капитала, а не ради текущей доходности.
Частые вопросы
Будет ли доступна программа Greece Golden Visa за €250,000 в 2026 году?
Да, но порог в €250,000 для Greece Golden Visa теперь применим только к узкому списку вариантов. - Перевод коммерческой недвижимости в жилую и реставрация памятников архитектуры. - Инвестиции в стартапы через программу Elevate Greece. - Для обычной готовой квартиры минимум теперь составляет €400,000 или €800,000 в зависимости от зоны.
В каких районах требуется инвестиция €800,000 для Greece Golden Visa?
Порог в €800,000 действует в премиальной зоне Греции (зона A). - Аттика (Афины и Пирей), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3,100 человек. - В остальной части Греции порог составляет €400,000. - В обоих случаях это должен быть один объект площадью не менее 120 квадратных метров.
Каковы транзакционные издержки при покупке недвижимости под Greece Golden Visa?
Планируйте дополнительные расходы в размере 7–10% от цены объекта на вторичном рынке. - Налог на передачу права собственности около 3.09%. - Нотариус ~1–2%, юристы ~1–1.5%, плюс сборы в реестр недвижимости и комиссии агентов. - На новые объекты может начисляться 24% VAT вместо налога на передачу собственности.
Могу ли я сдавать в аренду свою недвижимость, купленную под Greece Golden Visa?
Долгосрочно - да, краткосрочно - нет. - Долгосрочная жилая аренда разрешена (приносит около 3% валовой доходности). - Краткосрочная аренда (Airbnb и аналоги) для объектов Greece Golden Visa запрещена. - Нарушение карается штрафом в €50,000 и возможной аннуляцией ВНЖ.