Cuánto cuesta realmente la Greece Golden Visa en 2026
Grecia sigue ofreciendo la residencia más barata de la UE por 250.000 €, pero solo mediante conversión, restauración o la vía para startups. Para una propiedad estándar, el precio es de 400.000 € u 800.000 € según la zona, más un 7-10% en gastos de gestión.
- El mínimo de 250.000 € de la Greece Golden Visa sobrevive únicamente para conversiones de uso, restauración de edificios protegidos y la ruta para empresas emergentes Elevate Greece.
- Un apartamento estándar cuesta 400.000 € en la mayor parte de Grecia, u 800.000 € en la zona prime (Ática, área metropolitana de Tesalónica, Miconos, Santorini e islas grandes). Debe ser una única propiedad de al menos 120 m².
- Los costes de la transacción añaden aproximadamente un 7-10% adicional: impuesto de transferencia (~3.09%), notaría, asesoría legal, registro de la propiedad y honorarios de agencia. Una propiedad a estrenar puede estar sujeta a un 24% de IVA en su lugar.
- El alquiler de corta duración (tipo Airbnb) de propiedades vinculadas a la Greece Golden Visa está prohibido. El incumplimiento conlleva una multa de 50.000 € y la posible cancelación del permiso. Los contratos de larga duración están permitidos.
Grecia se mantiene como la vía de menor coste para la residencia en la UE, pero la reforma de agosto de 2024 dividió el programa en zonas de precios. Por tanto, la cifra final depende totalmente de qué y dónde compre. A continuación se detalla el coste real de cada ruta y los dos elementos que el precio publicitado no menciona: los impuestos y la prohibición de alquileres vacacionales.
Rutas de la Greece Golden Visa, clasificadas por precio
| Ruta | Importe | Nota |
|---|---|---|
| Conversión / restauración | €250,000 | Conversión de uso comercial a residencial o restauración de edificios protegidos en todo el país. Plazo de finalización de 5 años. |
| Startup (Elevate Greece) | €250,000 | Participación en el capital de una startup griega registrada. |
| Fondos de inversión / acciones | €350,000 | Instrumentos cotizados en Grecia. |
| Bienes inmuebles - Zona B | €400,000 | Propiedad única ≥120m², en la mayor parte de Grecia. |
| Depósito bancario / bonos | €500,000 | Depósito ≥1 año, o bonos con vencimiento ≥3 años. |
| Bienes inmuebles - Zona A | €800,000 | Propiedad única ≥120m², zona preferente. |
Dónde se sitúa el límite de €800,000
La Zona A, con un umbral de €800,000, abarca Ática (incluyendo Atenas y El Pireo), el área metropolitana de Tesalónica, Miconos, Santorini y cualquier isla con más de 3,100 residentes. El resto del país es Zona B con un umbral de €400,000. En ambas zonas, el importe mínimo debe alcanzarse con una única propiedad de al menos 120m². Ya no es posible combinar unidades más pequeñas para llegar a esa cifra, lo que pone fin a la antigua estrategia de carteras multiapartamento.
La vía de conversión de €250,000 en la práctica
La ruta más económica es real pero está condicionada. Se aplica exclusivamente a la conversión de un inmueble comercial en residencial, o a la restauración de un edificio protegido o histórico, en cualquier lugar de Grecia. La restauración debe completarse en un plazo de cinco años, bajo pena de cancelación del permiso. Es adecuada para inversores dispuestos a gestionar una reforma. No es una forma de comprar un apartamento terminado barato, algo que ya no existe por debajo de los €400,000.
Impuestos y tasas por transacciones inmobiliarias en Grecia
Calcule aproximadamente un 7–10% adicional sobre el precio de compra para una reventa:
- Impuesto de transferencia de aproximadamente el 3.09%
- Gastos de notaría de aproximadamente el 1–2%
- Gastos legales de aproximadamente 1–1.5%
- Gastos de registro de la propiedad y honorarios del agente inmobiliario adicionales
- Una propiedad a estrenar puede estar sujeta a un 24% de IVA en lugar del impuesto de transmisiones. Confirme la norma para su propiedad específica
La prohibición de Airbnb y cómo afecta a sus cifras
Desde 2024, las propiedades adquiridas bajo la Greece Golden Visa no pueden ofrecerse como alquiler de corta duración. Los arrendamientos residenciales a largo plazo están permitidos y rinden en torno al 3% bruto, pero los ingresos de Airbnb que solían sustentar la inversión en Atenas han quedado fuera de la mesa. Anunciar la vivienda de todos modos conlleva el riesgo de una multa de €50,000 y la cancelación del permiso. Proyecte el activo basándose en un contrato a largo plazo o en la pura revalorización del capital, no en el rendimiento del alquiler vacacional.
Entonces, ¿cuánto cuesta realmente la Greece Golden Visa, con todo incluido?
Para un apartamento estándar terminado, prevea €400,000 (Zona B) o €800,000 (Zona A) más un 7–10% en impuestos y gastos. Esto supone aproximadamente €430,000–€445,000 en total para el mínimo de la Zona B. Las rutas de €250,000 son más baratas sobre el papel pero asumen una conversión, restauración o startup. A diferencia de un fondo, la propiedad es un activo recuperable, pero los costes de transacción y la prohibición de alquileres significan que debe comprar por la residencia y el valor a largo plazo, no por el rendimiento inmediato.
Preguntas frecuentes
¿Sigue disponible en 2026 la Greece Golden Visa de €250,000?
Sí, pero la ruta de la Greece Golden Visa de €250,000 ahora se aplica solo a opciones muy limitadas. - Conversiones de locales comerciales a uso residencial y restauraciones de edificios protegidos. - La ruta para startups de Elevate Greece. - Para un apartamento ordinario ya terminado, el mínimo es ahora de €400,000 o €800,000 según la zona.
¿Qué zonas requieren la inversión de €800,000 para la Greece Golden Visa?
El umbral de €800,000 se aplica en la zona principal de Grecia (Zona A). - Ática (Atenas y El Pireo), el área metropolitana de Tesalónica, Miconos, Santorini e islas con más de 3,100 residentes. - En cualquier otro lugar de Grecia, el mínimo es de €400,000. - En ambos casos, debe tratarse de una única propiedad de al menos 120m².
¿Cuáles son los costes de transacción de una propiedad para la Greece Golden Visa?
Calcule aproximadamente un 7–10% adicional sobre el precio de reventa. - Impuesto de transmisiones de aproximadamente 3.09%. - Notaría ~1–2%, honorarios legales ~1–1.5%, más gastos de registro y honorarios de agencia. - Una propiedad a estrenar puede estar sujeta a un 24% de IVA en lugar del impuesto de transmisiones.
¿Puedo alquilar mi propiedad de la Greece Golden Visa?
A largo plazo sí, a corto plazo no. - Se permiten los contratos residenciales de larga duración (rendimiento bruto aproximado del 3%). - Los alquileres de corta duración (Airbnb y similares) están prohibidos para las propiedades de la Greece Golden Visa. - La sanción consiste en una multa de €50,000 y la posible cancelación del permiso.