Griechenland: Greece Golden Visa
Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf mit Zonen-Preisen. Keine Mindestaufenthaltsdauer erforderlich.
- Ab
- €250,000
- Bearbeitung
- 4–9 Monate (Neuanträge)
- Staatsbürgerschaft
- 7 Jahre
- Aufenthaltspflicht
- 0 Tage erforderlich
Wer eine EU-Residenzkarte auf Basis einer echten Immobilie sucht, ohne dort tatsächlich leben zu müssen, findet in Griechenland die günstigste verbleibende Option in der EU. Das System wurde im August 2024 durch Law 5100/2024 offiziell in drei Zonen umstrukturiert. Die Schwellenwerte für Immobilien liegen je nach Standort zwischen €250,000 und €800,000. Es gibt keinen Mindestaufenthalt, der Familienschutz umfasst beide Elternpaare, und zwei Steuersysteme - eine Non-Dom-Option mit €100k Pauschalsteuer und ein Satz von 7% für ausländische Rentner - machen das Programm auch für vermögende Zuwanderer attraktiv.
Investitionswege
- Immobilien - Zone A€800,000
Einzelne Immobilie, ≥120m². Attika, Großraum Thessaloniki, Mykonos, Santorin, Inseln >3,100 Einwohner.
- Immobilien - Zone B€400,000
Einzelne Immobilie, ≥120m². Überall sonst in Griechenland.
- Umwandlung / Restaurierung€250,000
Landesweit. Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes (Fertigstellungsfrist 5 Jahre).
- Startup (Elevate Greece)€250,000
Beteiligung an einem Unternehmen aus dem griechischen Startup-Register (Elevate Greece). Eingeführt durch Law 5162/2024, Art. 44.
- Investmentfonds / Aktien€350,000
Publikumsfonds oder alternative Investmentfonds, die in griechische börsennotierte Instrumente investieren.
- Bankeinlage€500,000
Festgeldanlage, ≥1 Jahr, bei einem griechischen Kreditinstitut.
- Staatsanleihen / Aktien€500,000
≥3 Jahre Restlaufzeit, über ein griechisches Kreditinstitut.
Die Zonenkarte nach August 2024
Griechenland staffelt die Preise für Golden Visa Immobilien nun nach Standort. Zone A - €800,000, mindestens 120m², eine Einzelimmobilie - umfasst Attika (einschließlich Athen und Piräus), den Großraum Thessaloniki, Mykonos, Santorin und jede Insel mit mehr als 3,100 Einwohnern. Zone B - €400,000, gleiche Größe und Einzelimmobilien-Regel - deckt den Rest des Landes ab. Der Weg über Umnutzung oder Restaurierung für €250,000 bleibt landesweit offen, gilt jedoch nur für die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum oder die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude mit einer Fertigstellungsfrist von fünf Jahren. Die Preisanpassung erfolgte durch Article 64 von Law 5100/2024 zur Änderung des Migration Code (Law 5038/2023), wobei Circular No. 1/2026 (22. April 2026) operative Leitlinien ergänzte. In den Zonen für €400k/€800k muss der Schwellenwert mit einer einzigen Immobilie erreicht werden. Die Kombination kleinerer Einheiten ist nicht mehr zulässig.
Das Airbnb-Verbot ist entscheidend
Die Zonenkarte regelt den Preis. Die nächste Regel bestimmt die Nutzung der Immobilie. Seit 2024 dürfen Golden-Visa-Immobilien nicht mehr über Airbnb oder ähnliche Plattformen angeboten werden. Langfristige Vermietungen sind erlaubt, Kurzzeitvermietungen nicht. Ein Inserat zur Kurzzeitvermietung kann den Entzug der Aufenthaltserlaubnis und eine Verwaltungsstrafe von €50,000 zur Folge haben. Diese Änderung beendete renditeorientierte Portfolio-Strategien in Athen und lenkte mehr Investoren in Richtung des Umnutzungsweges.
Steuern: zwei prüfenswerte Modelle
Das betrifft die Immobilienseite. Steuerlich gelten andere Regeln. Griechenland bietet zwei attraktive Optionen für den Fall eines tatsächlichen Umzugs. Die Non-Dom Pauschalsteuer beträgt 100,000 € pro Jahr auf das weltweite Einkommen. Sie ist verfügbar, wenn man in 7 der letzten 8 Jahre nicht in Griechenland steuerpflichtig war. Das Modell gilt für bis zu 15 Jahre (Familienmitglieder kosten jeweils 20,000 € zusätzlich). Für Rentner aus Ländern mit Doppelbesteuerungsabkommen gibt es eine Pauschalsteuer von 7% auf alle ausländischen Einkünfte inklusive Renten, ebenfalls für bis zu 15 Jahre.
Die Realität der Antragsbearbeitung
So sieht die steuerliche Lage aus. Im Jahr 2026 bewegen sich die Anträge in folgendem Tempo. Griechenland hat die Bearbeitung der Golden Visa 2024–25 dezentralisiert. Die Zahl der offenen Fälle ist seit dem Höchststand von über 49,000 Akten Mitte 2025 deutlich gesunken. Im Jahr 2025 wurden rund 8,879 Genehmigungen erteilt, was einer Steigerung der Bewilligungen um etwa 95% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bis Dezember 2025 waren mehr als 79,000 Genehmigungen aktiv. Eine neue, fehlerfreie Akte dauert 2026 realistisch 4–9 Monate, wobei überlastete Behörden wie in Athen langsamer arbeiten. Das Gesetz Law 5275/2026 führte gesetzliche Bearbeitungsfristen und für bestimmte Kategorien eine kombinierte Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung ein. Eine separate Neuregelung berechnet die fünfjährige Gültigkeit nun ab dem Ausstellungsdatum der Karte und nicht mehr ab dem Antragsdatum.
Die 250,000 € Konversions-Option: Günstig, aber mit Bedingungen
Die Bearbeitungszeit ist das eine. Die Schlagzeile von 250,000 € erfordert eine eigene Warnung. Griechenland wirbt weiterhin mit einem Einstiegspreis von 250,000 €. Dieser Wert existiert, aber man erhält dafür keine fertige Wohnung mehr. Diese Summe gilt nur noch für die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum, die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude oder die Startup-Route Elevate Greece. Bei den Immobilienoptionen gilt eine fünfjährige Frist zur Fertigstellung, sonst droht der Entzug der Genehmigung. Für eine bezugsfertige Wohnung liegt die Untergrenze bei 400,000 € in Zone B oder 800,000 € in Zone A, wobei eine Immobilie mindestens 120m² groß sein muss. Die 250,000 € Route eignet sich für Personen, die eine Renovierung steuern oder ein Startup unterstützen wollen. Sie als Abkürzung zu einem günstigen, fertigen Eigenheim zu betrachten, ist das häufigste Missverständnis im Griechenland nach 2024.
Dauerhafter Aufenthalt durch Verlängerung vs. der Reisepass nach 7 Jahren
Eines sollte man früh entscheiden: Ob man den Reisepass wirklich will. Die Stärke Griechenlands liegt darin, dass man sich nie einbürgern lassen muss, um das zu erhalten, was die meisten Käufer suchen. Die Fünfjahreskarte verlängert sich unendlich, solange die Investition besteht. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer. Das allein garantiert den EU-Wohnsitz und Reisen im Schengen-Raum. Die Staatsbürgerschaft ist nach sieben Jahren rechtmäßigem Aufenthalt möglich. Sie erfordert jedoch eine anspruchsvolle schriftliche Prüfung in Griechisch auf B1 Niveau sowie in Geschichte, Geografie und Staatskunde. Die Bearbeitung dauert zusätzlich ein bis drei Jahre, sodass acht bis zehn Jahre der realistische Zeitrahmen sind. Wenn eine EU-Basis und Mobilität das Ziel sind und nicht der griechische Pass, ist die unbefristete Verlängerung das eigentliche Ziel. Die Sprachprüfung ist dann eine Hürde, die man einfach auslassen kann.
Stärken
- Keine physische Anwesenheit für Erhalt oder Verlängerung nötig
- €250,000 Umnutzungs- oder Restaurierungsweg - der günstigste Weg in der EU
- Familienantrag über drei Generationen (beide Elternteile qualifiziert, keine Altersgrenze)
- Non-Dom (€100k Pauschale) und 7% Steuersatz für ausländische Rentner
Schwächen
- Zone A stieg gemäß Law 5100/2024 (gültig ab 31. Aug 2024) von €500k auf €800k
- Kurzzeitvermietungen (Airbnb) für Golden-Visa-Immobilien seit 2024 verboten - €50k Geldstrafe + Risiko des Entzugs der Aufenthaltserlaubnis
- Staatsbürgerschaft erfordert 7 Jahre, B1 Griechisch und eine Prüfung in Geschichte und Kultur
- Minimum von 120m² gilt für eine Einzelimmobilie - Kombination kleinerer Einheiten nicht möglich
Für wen geeignet
Dies eignet sich für Investoren, die eine Sachwert-Immobilie am Mittelmeer und Schengen-Zugang ohne Mindestaufenthalt suchen, oder für vermögende Rentner, die das Steuersystem von 7% für ausländische Renten nutzen können.
Artikelserie (14)
Die Summe von 250.000 € existiert weiterhin, gilt aber nur für begrenzte Wege. Eine gewöhnliche Wohnung kostet nun je nach Zone 400.000 € oder 800.000 €. Hinzu kommen Transaktionssteuern und das Airbnb-Verbot, die die Kalkulation verändern.
Bleiben Sie weniger als 183 Tage im Land, versteuert Griechenland nur Ihr griechisches Einkommen. Für die meisten Inhaber ändert das Visum also nichts. Die 100.000 € Non-Dom-Regelung und der 7% Steuersatz für Rentner existieren zwar, erfordern jedoch einen tatsächlichen Umzug.
Steuernummer, Bankkonto, Kauf. Dies erfolgt meist per Vollmacht. Danach folgt eine Reise für die Biometrie. Bei Einreichung erhalten Sie die blaue Quittung. Damit können Sie bereits im Land leben und reisen, während die Karte bearbeitet wird.
Eine Investition deckt den Ehepartner, die Kinder und, ungewöhnlicherweise, beide Elternpaare ohne Altersbeschränkung ab. Die Einschränkung besteht in der Ein-Immobilien-Regel und dem Zeitpunkt, an dem volljährige Kinder aus der Regelung fallen.
Sieben Jahre rechtmäßiger Aufenthalt, dann eine schriftliche Integrationsprüfung, die die meisten Bewerber unterschätzen. Erforderlich sind B1-Griechisch sowie Geschichte, Geografie und Staatskunde. Wichtiger Punkt: Die Aufenthaltserlaubnis verlängert sich auch ohne diese Prüfung unbefristet.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
Häufige Fragen
Darf ich die Immobilie vermieten?
Langfristig ja, kurzfristig nein. Die Regeln wurden 2024 geändert. - Langfristige Mietverträge (12+ Monate) sind uneingeschränkt erlaubt. - Kurzzeitvermietungen (Airbnb, Booking, Ferienvermietung) sind für Golden-Visa-Immobilien verboten. - Strafe: 50,000 € Bußgeld und möglicher Entzug der Genehmigung.
Wie viel kostet das Griechenland Golden Visa im Jahr 2026?
Drei Immobilien-Stufen, plus 4–10% Steuern und Gebühren. - 800,000 € in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3,100 Einwohnern. - 400,000 € im Rest von Griechenland. - 250,000 € für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien oder für denkmalgeschützte Gebäude, die innerhalb von 5 Jahren saniert werden. - Planen Sie weitere 4–10% für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten ein, plus etwa 2,000 € an Gebühren für die Genehmigung und Biometrie für den Hauptantragsteller.
Muss ich in Griechenland leben?
Nein. Griechenland hat die lockersten Präsenzregeln in der EU. - Kein Mindestaufenthalt zur Aufrechterhaltung oder Verlängerung des Golden Visa. - Einmalige Einreise für die Biometrie. - Danach kann die Verlängerung ohne Rückkehr erfolgen, solange die Investition bestehen bleibt.
Was ist der günstigste legale Weg?
Die 250,000 € Konversions- oder Sanierungsroute, landesweit. 1. Kauf einer geeigneten Gewerbeimmobilie zur Umwandlung in Wohnraum oder Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes zur Sanierung. 2. Die Sanierung muss innerhalb von 5 Jahren nach Genehmigung abgeschlossen sein, sonst erlischt die Erlaubnis. 3. Zuzüglich 4–10% Transaktionssteuern sowie Notar- und Anwaltskosten auf den Kaufpreis.
Wie funktioniert der Weg zur Staatsbürgerschaft?
Langwierig, aber machbar. - 7 Jahre rechtmäßiger Aufenthalt vor Antragstellung. - Griechisch-Sprachprüfung auf B1 Niveau. - Wissenstest über Griechenland (Geschichte, Geografie, Staatskunde). - Die Bearbeitung des Antrags dauert in der Regel weitere 12–24 Monate. - Die meisten Golden-Visa-Investoren streben die Staatsbürgerschaft nie an. Die Genehmigung ist bei fortbestehender Investition unbegrenzt verlängerbar.
Quellen
Aktualisiert: 2026-08-06