Die Golden Visa Due Diligence Checkliste, die niemand veröffentlicht

Das meiste Werbematerial zu Golden Visa konzentriert sich auf die Vorteile. Diese Seite befasst sich damit, was schiefgehen kann und welche Details Sie vor einer Unterschrift prüfen müssen.

Zum Programm selbst

• Lesen Sie das Gesetz, nicht die Broschüre. Die meisten Programme unterliegen 1 bis 2 spezifischen Gesetzen (Portugal: Lei 23/2007 + Lei 56/2023; Griechenland: Law 4251/2014 Änderungen). Lesen Sie diese selbst oder beauftragen Sie einen lokalen Anwalt, der dies getan hat.
• Prüfen Sie die veröffentlichten Statistiken der Regulierungsbehörden. AIMA (Portugal), das griechische Migrationsministerium und USCIS (EB-5) veröffentlichen Genehmigungsraten und Bearbeitungszeiten. Vergleichen Sie diese mit den Versprechen Ihres Beraters.
• Achten Sie auf anstehende Reformen. Das Ende des spanischen Programms kündigte sich 18 Monate im Voraus an. Portugals Ausstieg aus Immobilieninvestitionen war seit einem Jahr absehbar. Lesen Sie lokale politische Nachrichten, nicht nur Einwanderungs-Websites.

Wenn das Programm an sich seriös erscheint, prüfen Sie das konkrete Anlageobjekt, in das Ihr Geld fließen soll, ebenso genau.

Zum Anlageobjekt

• Wer ist die Aufsichtsbehörde? Portugiesische Fonds müssen bei der CMVM registriert sein. Griechische Bauträger benötigen eine Baulizenz und einen unbelasteten Eigentumstitel. EB-5 Regional Centers sind von der USCIS benannt.
• Wie sieht die Erfolgsbilanz aus? Hat dieser Fondsmanager schon einmal einen Fonds erfolgreich aufgelöst? Mit welcher Rendite? Für wie viele EB-5 Projekte hat dieses Regional Center erfolgreich I-829 Anträge abgewickelt?
• Wo liegt mein Geld zwischen der Zeichnung und der Verwendung? Treuhandkonto? Wer verwaltet es? Ist es vom restlichen Vermögen getrennt?
• Welche vorrangigen Verbindlichkeiten stehen vor meinem Eigenkapital?
• Wie sieht die Rückforderungsklausel aus, falls das Visum abgelehnt wird?

Das Anlageobjekt ist wichtig, aber ebenso wichtig ist die Person, die Sie dorthin lenkt.

Zum Berater oder Vermittler

• Wer bezahlt sie? Wenn ein Berater 'kostenlose' Dienste anbietet, zahlt der Fonds oder Bauträger eine Provision von 5 bis 8%. Das ist nicht kostenlos, sondern eine versteckte Gebühr für Sie.
• Haben sie eine Lizenz? Anwälte in Portugal müssen Mitglieder der Ordem dos Advogados sein. Immobilienmakler in Griechenland müssen registriert sein. Einwanderungsberater sind oft unreguliert.
• Lassen sie sich schriftlich auf die Gebührenstruktur ein, einschließlich aller Rückvergütungen von Dritten?
• Holen Sie eine Zweitmeinung von einem Anwalt ein, der kein wirtschaftliches Interesse an Ihrer Investitionswahl hat.

Neben den Verkäufern benötigt der zugrunde liegende Fonds oder das Projekt eine eigene Dokumentationshistorie.

Zum Fonds oder Projekt selbst

• Geprüfte Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre
• Liste der LPs / Co-Investoren und Konzentrationsrisiken
• Unabhängige Bewertung der zugrunde liegenden Vermögenswerte
• Detaillierter Einsatzplan mit Meilensteinen
• Exit-Mechanismen und historische Liquiditätsereignisse

Zuletzt erfolgt ein Teil der Due Diligence in die andere Richtung. Es gibt Dokumente, die Sie selbst bereithalten müssen.

Zu Ihrer eigenen Situation

• Dokumentation der Mittelherkunft, die bereits vor Beginn vorliegen muss
• Hintergrundprüfung / polizeiliche Führungszeugnisse aus jedem Land, in dem Sie in den letzten 10 Jahren für 6+ Monate gelebt haben
• Apostillierte Geburts-, Heirats- und Bildungsurkunden für alle unterhaltsberechtigten Angehörigen
• Ansässigkeitsbescheinigungen Ihres derzeitigen Landes
• Steuerrechtliches Gutachten zur Auswanderung von einem Berater aus Ihrem Heimatland

Wenn die Antwort auf die Frage 'Wann kann ich die geprüften Jahresabschlüsse sehen?' lautet: 'Nachdem Sie die Geheimhaltungsvereinbarung unterzeichnet und die Reservierungsgebühr bezahlt haben', brechen Sie ab.

Manche Warnsignale sind so schwerwiegend, dass keine noch so umfangreichen Unterlagen darüber hinweghelfen sollten.

Warnsignale, bei denen sich ein Abbruch lohnt

• Garantierter Rückkauf zum Nennwert nach 5 Jahren (in den meisten Rechtsordnungen für risikobehaftete Anlagen illegal)
• Druck, auf ein Privatkonto statt auf ein Treuhandkonto zu überweisen
• Berater, die auf einem einzigen Fonds oder Projekt beharrt
• Versprechen über Fristen zur Einbürgerung, die kürzer sind, als es das veröffentlichte Gesetz erlaubt
• Weigerung, Sie bestehenden Investoren vorzustellen, die das Programm bereits abgeschlossen haben