O checklist de due diligence para Golden Visa que ninguém publica

A maior parte do material de marketing do Golden Visa foca nos benefícios. Esta página foca no que pode dar errado - e nos pontos específicos que devem ser verificados antes de assinar qualquer documento.

Sobre o programa em si

• Leia a lei propriamente dita, não o folheto. A maioria dos programas é regida por 1 ou 2 estatutos específicos (Portugal: Lei 23/2007 + Lei 56/2023; Grécia: Law 4251/2014 amendments). Leia o texto ou contrate um advogado local que o tenha feito.
• Verifique as estatísticas publicadas pelo órgão regulador. AIMA (Portugal), Ministério da Migração da Grécia e USCIS (EB-5) publicam taxas de aprovação e tempos de processamento. Compare-os com o que seu consultor está prometendo.
• Procure por reformas pendentes. O encerramento da Espanha foi anunciado com 18 meses de antecedência. A saída do setor imobiliário em Portugal foi sinalizada por um ano. Leia notícias políticas locais, não apenas sites de imigração.

Após validar o programa, analise com o mesmo rigor o veículo específico onde você investirá seu dinheiro.

Sobre o veículo de investimento

• Quem é o regulador? Fundos portugueses devem ser registrados na CMVM. Incorporadores gregos devem possuir licença de construção e título de propriedade limpo. Os EB-5 Regional Centers são designados pelo USCIS.
• Qual é o histórico? Este gestor de fundos já encerrou algum fundo? Com qual retorno? Para quantos projetos de EB-5 este Regional Center processou formulários I-829 com sucesso?
• Onde meu dinheiro fica entre a subscrição e a alocação? Conta de garantia (Escrow)? De quem é a conta? Ela é segregada?
• Quais são as dívidas prioritárias que vêm antes da minha participação acionária?
• Qual é a política de devolução (clawback) caso o programa rejeite meu visto?

O veículo importa, mas quem está conduzindo você até ele também é fundamental.

Sobre o consultor ou agente

• Quem os paga? Se um consultor oferece serviços "gratuitos", o fundo ou incorporador paga a eles uma comissão de 5% a 8%. Isso não é gratuito, é uma taxa oculta cobrada de você.
• Eles são licenciados? Advogados em Portugal devem ser membros da Ordem dos Advogados. Agentes imobiliários na Grécia devem ser registrados. Consultores de imigração muitas vezes não são regulamentados.
• Eles colocarão a estrutura de taxas por escrito - incluindo todas as comissões recebidas de terceiros?
• Obtenha uma segunda opinião de um advogado que não tenha interesse econômico na sua escolha de investimento.

Além das pessoas que o vendem, o fundo ou projeto subjacente precisa de seu próprio histórico documental.

Sobre o fundo / projeto em si

• Demonstrações financeiras auditadas dos últimos 3 anos
• Lista de LPs / co-investidores e concentração
• Avaliação independente dos ativos subjacentes
• Plano de alocação específico com cronograma de etapas
• Mecanismos de saída e histórico de eventos de liquidez

Por fim, parte da due diligence ocorre no sentido oposto - documentos que você mesmo precisa ter em mãos.

Sobre a sua própria situação

• Documentação da origem dos fundos, pronta antes de começar
• Verificação de antecedentes e certidões criminais de todos os países onde você morou por 6+ months nos últimos 10 years
• Certidões de nascimento, casamento e certificados escolares apostilados para todos os dependentes
• Certificados de residência fiscal do seu país atual
• Parecer fiscal pré-imigração do seu consultor no país de origem

Se a resposta para 'quando posso ver as demonstrações financeiras auditadas?' for 'depois que você assinar o NDA e pagar a taxa de reserva', caia fora.

Alguns sinais de alerta são graves o suficiente para que nenhuma papelada consiga justificá-los.

Sinais vermelhos que justificam desistir do negócio

• Recompra garantida pelo valor nominal após 5 years (ilegal na maioria das jurisdições para investimentos de risco)
• Pressão para transferir valores para uma conta pessoal, e não para uma conta de garantia (escrow)
• Consultor que insiste em um único fundo ou projeto
• Promessas sobre prazos de cidadania que são mais rápidos do que a legislação publicada permite
• Recusa em apresentá-lo a investidores atuais que já concluíram o programa