从不公开的黄金签证尽职调查清单

大多数 Golden Visa 的营销材料都聚焦于收益。本页面则侧重于可能出现的问题，以及在签署任何文件前需要核实的具体事项。

关于项目本身

• 阅读法律原文，而非宣传册。大多数项目受 1-2 个具体法规管辖 (Portugal: Lei 23/2007 + Lei 56/2023; Greece: Law 4251/2014 修正案)。要么亲自阅读，要么聘请读过法规的当地律师。
• 查询监管机构公布的统计数据。AIMA (Portugal)、希腊移民部、USCIS (EB-5) 都会公布获批率和处理时间。将这些数据与顾问的承诺进行对比。
• 留意待定的改革。西班牙项目的关闭提前 18 个月就有预兆。葡萄牙取消房地产投资渠道也提前一年发出了信号。阅读当地政治新闻，而不仅仅是移民网站。

在确认项目本身没问题后，要同样严谨地审查你准备投入资金的具体投资工具。

关于投资工具

• 谁是监管机构？葡萄牙基金必须在 CMVM 注册。希腊开发商必须持有建筑许可证和清晰的产权。EB-5 区域中心需经过 USCIS 指定。
• 往绩记录如何？该基金管理人是否有过退出记录？回报率是多少？该区域中心成功处理过多少个 EB-5 项目的 I-829 申请？
• 从认购到资金部署期间，我的钱放在哪里？托管账户吗？谁的托管？是否进行了资金隔离？
• 在我的股权之前有哪些优先债务？
• 如果项目拒绝了我的签证，有什么追回机制？

投资工具很重要，但引导你选择它的人也同样重要。

关于顾问或代理

• 谁给他们付钱？如果顾问提供“免费”服务，那么基金或开发商会向他们支付 5–8% 的佣金。这并非免费，而是向你收取的隐形成本。
• 他们是否有执照？葡萄牙律师必须是 Ordem dos Advogados 的成员。希腊房地产经纪人必须注册。移民顾问往往缺乏监管。
• 他们是否愿意书面列出费用结构，包括所有来自第三方的回扣？
• 向与你的投资选择没有经济利益关系的律师寻求第二意见。

除了销售人员，底层基金或项目本身也需要有据可查。

关于基金或项目本身

• 最近3年的经审计财务报表
• LP（有限合伙人）/共同投资者名单及集中度
• 底层资产的独立估值
• 带有里程碑节点的具体部署计划
• 退出机制及历史流动性事件

最后，部分尽职调查是双向的，您也需要准备好自己的文件。

关于您的个人情况

• 资金来源证明文件，需在开始前备妥
• 过去10年内，您居住超过6+ months的每个国家出具的背景调查/无犯罪记录证明
• 所有家属的出生、结婚及学历证明的公证认证
• 当前居住国的税务居民证明
• 由您母国顾问出具的移民前税务意见书

如果对方对“我什么时候能看审计报表？”的回答是“在您签署NDA并支付预订费之后”，请直接离开。

某些警示信号非常严重，无论提供多少书面材料都无法抵消其风险。

值得果断放弃的危险信号

• 承诺5年后按原价强制回购（在大多数司法管辖区，此类风险类投资回购属于非法行为）
• 迫使您将款项汇入个人账户而非托管账户
• 坚持推销单一基金/项目的顾问
• 承诺的入籍时间表快于已公布法律法规允许的时限
• 拒绝向您介绍已完成该计划的现有投资者