Grecia: Greece Golden Visa
Residencia mediante bienes raíces con precios por zona, sin requisito de estancia mínima anual.
- Desde
- €250,000
- Plazo
- 4-9 meses (nuevas solicitudes)
- Ciudadanía
- 7 años
- Estancia exigida
- 0 días requeridos
Si busca una tarjeta de residencia de la UE respaldada por un bien inmueble y sin la obligación de vivir allí, Grecia es la opción más barata que queda en la Unión. Reorganizada oficialmente en agosto de 2024 bajo la Law 5100/2024 en un sistema de tres zonas, funciona actualmente con umbrales inmobiliarios de entre €250,000 y €800,000 según la ubicación. No hay estancia mínima, la cobertura familiar alcanza a ambos pares de padres y dos regímenes fiscales (una opción Non-Dom de tarifa plana de €100k y una tasa del 7% para pensionistas extranjeros) la hacen competitiva también para traslados de grandes patrimonios.
Vías de inversión
- Bienes Raíces - Zona A€800,000
Propiedad única, ≥120m². Ática, área metropolitana de Tesalónica, Miconos, Santorini, islas >3,100 habitantes.
- Bienes Raíces - Zona B€400,000
Propiedad única, ≥120m². Cualquier otro lugar de Grecia.
- Conversión / Restauración€250,000
Ámbito nacional. Conversión de uso comercial a residencial o restauración de un edificio histórico catalogado (plazo de finalización de 5 años).
- Startup (Elevate Greece)€250,000
Participación en el capital de una empresa del Greek National Startup Registry (Elevate Greece). Añadido por la Law 5162/2024, Art. 44.
- Fondos de Inversión / Acciones€350,000
Fondos de inversión mobiliaria o alternativa en instrumentos cotizados griegos.
- Depósito Bancario€500,000
A plazo fijo, ≥1 año, en una entidad de crédito griega.
- Bonos gubernamentales / Acciones€500,000
Vencimiento restante ≥3 años, a través de una institución de crédito griega.
El mapa de zonas después de agosto de 2024
Grecia ahora fija el precio de las propiedades para la Golden Visa según la ubicación. La Zona A (€800,000, al menos 120m², una sola propiedad) abarca Ática (incluyendo Atenas y El Pireo), el área metropolitana de Tesalónica, Miconos, Santorini y cualquier isla con más de 3,100 residentes. La Zona B (€400,000, mismo tamaño y regla de propiedad única) cubre el resto del país. La ruta de conversión/restauración de €250,000 permanece abierta en todo el país, pero solo para convertir inmuebles comerciales en residenciales o restaurar edificios protegidos, con un plazo de finalización de cinco años. El cambio de precios surgió del Article 64 de la Law 5100/2024, que modifica el Migration Code (Law 5038/2023), con la Circular No. 1/2026 (22 de abril de 2026) añadiendo directrices operativas. En las zonas de €400k/€800k, tenga en cuenta que el umbral debe alcanzarse con una sola propiedad. Combinar unidades pequeñas ya no califica.
La prohibición de Airbnb es relevante
El mapa de zonas cubre el precio. La siguiente norma regula qué puede hacer con la propiedad. Desde 2024, no se puede poner una propiedad de Golden Visa en Airbnb o plataformas similares. Los arrendamientos a largo plazo están permitidos, los de corta duración no. Listarla como alquiler vacacional puede provocar la cancelación del permiso y una multa administrativa de €50,000. Este cambio terminó con la estrategia de carteras en Atenas enfocadas en el rendimiento y empujó a más inversores hacia la ruta de la conversión.
Impuestos: dos regímenes que vale la pena analizar
Esa es la parte inmobiliaria. La fiscalidad funciona por un camino distinto. Grecia ofrece dos opciones útiles si usted decide trasladarse. El impuesto fijo para no residentes fiscales (Non-Dom) es de €100,000 anuales sobre todos los ingresos mundiales, disponible si no fue residente fiscal en Grecia durante 7 de los 8 años anteriores, y se mantiene hasta por 15 años (los familiares añaden €20,000 cada uno). El régimen para pensionistas extranjeros consiste en un tipo fijo del 7% sobre todos los ingresos de fuente extranjera, incluidas las pensiones, para jubilados que se muden desde un país con convenio fiscal, también hasta por 15 años.
La realidad del procesamiento
Ese es el panorama fiscal. Así es como avanza realmente una solicitud en 2026. Grecia descentralizó el procesamiento de la Golden Visa en 2024–25, y la carga de expedientes pendientes ha bajado drásticamente desde un pico a mediados de 2025 de más de 49,000 archivos. Se emitieron unos 8,879 permisos en 2025 - las aprobaciones subieron aproximadamente un 95% interanual - y más de 79,000 permisos estaban activos en diciembre de 2025. Un expediente nuevo y limpio en 2026 tarda de forma realista entre 4 y 9 meses, aunque las oficinas con más trabajo, como Atenas, funcionan más lento. La Law 5275/2026 añadió plazos legales de procesamiento y, para algunas categorías, un permiso único que combina derechos de residencia y trabajo. Una reforma independiente ahora recalcula la validez de cinco años del permiso desde la fecha de emisión de la tarjeta y no desde la fecha de presentación.
La vía de conversión de €250,000: la más barata de la UE, con condiciones
La velocidad de procesamiento es una cosa. La cifra de €250,000 necesita su propia advertencia. Grecia todavía anuncia un punto de entrada de €250,000, y es real, pero ya no sirve para comprar un apartamento terminado. Esa cifra ahora solo se aplica a la conversión de una propiedad comercial a residencial, a la restauración de un edificio catalogado o histórico, o a la vía para empresas emergentes Elevate Greece. Las opciones inmobiliarias conllevan un plazo de finalización de cinco años bajo pena de perder el permiso. Para un apartamento listo para entrar a vivir, el mínimo es de €400,000 en la Zona B o de €800,000 en la Zona A, cumplido con una sola propiedad de al menos 120m². La vía de €250,000 es adecuada para alguien dispuesto a gestionar una renovación o a respaldar una startup. Tratarla como un atajo para una casa barata y terminada es el error de interpretación más común de la Grecia post-2024.
Residencia permanente por renovación frente al pasaporte a los 7 años
Una última cosa que conviene decidir pronto: si realmente quiere el pasaporte. La verdadera fuerza de Grecia es que nunca hay que naturalizarse para obtener lo que la mayoría de los compradores realmente buscan. La tarjeta de cinco años se renueva indefinidamente mientras se mantenga la inversión calificada, con cero requisitos de estancia. Eso por sí solo otorga residencia en la UE y viajes por el espacio Schengen. La ciudadanía está disponible tras siete años de residencia legal, pero requiere un examen escrito serio de griego nivel B1, además de historia, geografía y educación cívica, y entre uno y tres años adicionales de procesamiento. Por tanto, el plazo realista es de ocho a diez años. Si el objetivo es una base en la UE y movilidad en lugar de un pasaporte griego, la renovación indefinida es el destino real y el examen de idioma es un obstáculo que simplemente puede evitar.
Fortalezas
- Cero presencia física para mantener o renovar
- Ruta de conversión/restauración de €250,000. La vía más económica de la UE
- Expediente familiar de tres generaciones (ambos pares de padres califican, sin límite de edad)
- Regímenes fiscales Non-Dom (€100k tarifa plana) y del 7% para pensionistas extranjeros
Debilidades
- La Zona A saltó de €500k a €800k bajo la Law 5100/2024 (en vigor desde el 31 de agosto de 2024)
- Alquileres de corta duración (Airbnb) prohibidos en propiedades de Golden-Visa desde 2024. Multa de €50k + riesgo de cancelación del permiso
- La ciudadanía requiere 7 años, nivel B1 de griego y un examen de historia y cultura
- El mínimo de 120m² es una regla de propiedad única. No se pueden combinar unidades más pequeñas
A quién le encaja
Esto conviene a inversores que buscan una propiedad tangible en el Mediterráneo y acceso a Schengen sin estancia mínima, o a jubilados adinerados que pueden aprovechar el régimen fiscal del 7% para pensionistas extranjeros.
Serie de artículos (14)
La cifra inicial de 250.000 € sigue existiendo, pero solo para opciones muy específicas. Un apartamento convencional cuesta ahora 400.000 € u 800.000 € según la zona. A esto hay que sumar los impuestos de transferencia y la prohibición de Airbnb, factores que alteran el cálculo real.
Si permanece menos de 183 días, Grecia solo grava sus ingresos de origen griego. Para la mayoría de los titulares, la visa no cambia nada. Los regímenes para non-dom de €100k y para pensionistas del 7% son reales, pero exigen un traslado efectivo.
Número fiscal, cuenta bancaria, compra, mayoritariamente mediante poder notarial, y luego un viaje para la biometría. Al presentar la solicitud, recibe el 'recibo azul' que permite vivir y viajar mientras se procesa la tarjeta.
Una sola inversión cubre al cónyuge, a los hijos y, excepcionalmente, a ambos grupos de padres sin límite de edad. La contrapartida es la norma de propiedad única y el punto en el que los hijos adultos pierden la cobertura por edad.
Siete años de residencia legal y un examen escrito de integración que la mayoría de los solicitantes subestima: nivel B1 de griego más historia, geografía y educación cívica. Además, un detalle clave: el permiso se renueva indefinidamente sin necesidad de aprobarlo.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar la propiedad?
A largo plazo sí, a corto plazo no. Las normas cambiaron en 2024. - Los contratos de alquiler a largo plazo (más de 12 meses) están totalmente permitidos. - Los alquileres a corto plazo (Airbnb, Booking, alquileres vacacionales) están prohibidos para las propiedades de la Golden Visa. - Sanción: multa administrativa de €50,000 y posible cancelación del permiso.
¿Cuánto cuesta la Golden Visa de Grecia en 2026?
Tres niveles de propiedad, más un 4–10% adicional en impuestos y tasas. - €800,000 en Atenas, Tesalónica, Miconos, Santorini e islas de más de 3,100 residentes. - €400,000 en el resto de Grecia. - €250,000 para una conversión de comercial a residencial o un edificio catalogado restaurado en 5 años. - Presupueste otro 4–10% para el impuesto de transmisiones, notaría, registro de la propiedad y honorarios legales, más unos €2,000 en tasas de permiso y biometría para el solicitante principal.
¿Tengo que vivir en Grecia?
No. Grecia tiene la norma de presencia física más flexible de la UE. - Cero estancia mínima para mantener o renovar la Golden Visa. - Se entra una vez para la biometría. - Después de eso, puede renovar sin volver nunca, siempre que la inversión calificada se mantenga.
¿Cuál es la ruta legítima más barata?
La vía de conversión o restauración de €250,000 en todo el país. 1. Comprar una propiedad comercial calificada y convertirla a residencial, o comprar un edificio histórico catalogado para su restauración. 2. La restauración debe completarse en un plazo de 5 años desde la aprobación, bajo pena de terminación del permiso. 3. Más un 4–10% en impuestos de transacción y gastos notariales o legales sobre el precio principal.
¿Cómo funciona el camino hacia la ciudadanía?
Largo, pero alcanzable. - 7 años de residencia legal antes de poder solicitarla. - Examen de idioma griego nivel B1. - Prueba de conocimientos sobre Grecia (historia, geografía, educación cívica). - El procesamiento de la solicitud suele añadir otros 12–24 meses. - La mayoría de los inversores de la Golden Visa nunca buscan la ciudadanía. El permiso es renovable indefinidamente si continúa la inversión.
Fuentes
Actualizado: 2026-08-06