Grèce: Greece Golden Visa
Résidence par investissement immobilier avec tarification par zone, aucune présence physique requise.
- À partir de
- €250,000
- Délai
- 4–9 months (nouvelles demandes)
- Citoyenneté
- 7 years
- Présence exigée
- 0 days requis
Si vous recherchez une carte de résidence de l'UE garantie par un bien immobilier réel sans obligation d'y résider, la Grèce propose la version la moins onéreuse de ce type d'échange encore disponible dans l'Union. Officiellement réorganisé en août 2024 par la Law 5100/2024 en un système de zones à trois niveaux, le programme repose désormais sur des seuils immobiliers allant de €250,000 à €800,000 selon l'emplacement. Il n'y a pas de séjour minimum. La couverture familiale inclut les deux paires de parents. Deux régimes fiscaux, une option Non-Dom à taxe fixe de €100k et un taux de 7% pour les retraités étrangers, le rendent également compétitif pour les expatriés fortunés.
Voies d'investissement
- Immobilier - Zone A€800,000
Propriété unique, ≥120m². Attique, agglomération de Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de >3,100 habitants.
- Immobilier - Zone B€400,000
Propriété unique, ≥120m². Partout ailleurs en Grèce.
- Conversion / Restauration€250,000
Sur tout le territoire national. Conversion de locaux commerciaux en habitations ou restauration d'un bâtiment classé (délai d'achèvement de 5-year).
- Startup (Elevate Greece)€250,000
Participation au capital d'une entreprise inscrite au Greek National Startup Registry (Elevate Greece). Ajouté par la Law 5162/2024, Art. 44.
- Fonds d'investissement / Actions€350,000
Fonds commun ou fonds d'investissement alternatif dans des instruments grecs cotés.
- Dépôt bancaire€500,000
À terme fixe, ≥1 year, auprès d'un établissement de crédit grec.
- Obligations d'État / Actions€500,000
Maturité résiduelle ≥3 ans, via un établissement de crédit grec.
La carte des zones après août 2024
La Grèce fixe désormais le prix de l'immobilier Golden Visa par zone. La Zone A à €800,000, pour une propriété unique d'au moins 120m², couvre l'Attique (y compris Athènes et le Pirée), l'agglomération de Thessalonique, Mykonos, Santorin et toute île de plus de 3,100 habitants. La Zone B à €400,000, avec la même règle de taille et de propriété unique, couvre le reste du pays. L'option de conversion/restauration à €250,000 reste ouverte sur tout le territoire, mais uniquement pour la transformation de locaux commerciaux en logements ou la restauration de bâtiments classés, avec un délai d'achèvement de cinq ans. Cette révision tarifaire provient de l'Article 64 de la Law 5100/2024, modifiant le Code de la migration (Law 5038/2023), complété par la Circular No. 1/2026 (22 avril 2026) pour les directives opérationnelles. Dans les zones à €400k/€800k, notez que le seuil doit être atteint avec un seul bien. Le cumul de petites unités n'est plus éligible.
L'importance de l'interdiction Airbnb
La carte des zones définit le prix. La règle suivante régit l'usage du bien. Depuis 2024, vous ne pouvez pas louer un bien Golden Visa sur Airbnb ou des plateformes similaires. Les baux de longue durée sont autorisés, mais pas les locations de courte durée. L'inscription en location saisonnière peut entraîner l'annulation du permis et une amende administrative de €50,000. Ce changement a mis fin aux stratégies de portefeuille axées sur le rendement à Athènes et a poussé davantage d'investisseurs vers l'option de conversion.
Fiscalité : deux régimes à modéliser
C'est l'aspect immobilier. La fiscalité suit une voie distincte. La Grèce propose deux options avantageuses en cas de relocalisation effective. L'impôt forfaitaire Non-Dom s'élève à 100,000 € par an sur l'ensemble des revenus mondiaux. Il est accessible si vous n'avez pas été résident fiscal grec pendant 7 des 8 années précédentes, et s'applique jusqu'à 15 ans (chaque membre de la famille ajoute 20,000 €). Le régime pour les retraités étrangers prévoit un taux forfaitaire de 7 % sur tous les revenus de source étrangère, y compris les pensions, pour les retraités quittant un pays ayant signé une convention fiscale, également pour une durée maximale de 15 ans.
La réalité du traitement administratif
Voilà pour le tableau fiscal. Voici la vitesse réelle de traitement d'une demande en 2026. La Grèce a décentralisé le traitement du Golden Visa en 2024-25, et le nombre de dossiers en attente a fortement chuté après un pic à plus de 49,000 dossiers mi-2025. Environ 8,879 permis ont été délivrés en 2025, soit une hausse des approbations d'environ 95 % sur un an, et plus de 79,000 permis étaient actifs en décembre 2025. En 2026, un nouveau dossier complet prend réalistement 4 à 9 mois, bien que les bureaux les plus sollicités comme celui d'Athènes soient plus lents. La Law 5275/2026 a instauré des délais de traitement légaux et, pour certaines catégories, un permis unique combinant droits de séjour et de travail. Une mesure distincte recalcule désormais la validité de cinq ans du permis à partir de la date d'émission de la carte plutôt qu'à partir de la date de dépôt.
La voie à 250,000 € : la moins chère de l'UE, sous conditions
La rapidité de traitement est une chose. Le montant affiché de 250,000 € nécessite une mise en garde. La Grèce fait toujours la promotion d'un point d'entrée à 250,000 €, et c'est une réalité, mais cela ne permet plus d'acheter un appartement fini. Ce montant s'applique désormais uniquement à la conversion d'un bien commercial en résidentiel, à la restauration d'un bâtiment classé ou historique, ou à la voie des startups Elevate Greece. Les options immobilières comportent un délai d'achèvement de cinq ans sous peine de perdre le permis. Pour un appartement prêt à l'emploi, le seuil est de 400,000 € en Zone B ou 800,000 € en Zone A, pour un seul bien d'au moins 120m². La voie à 250,000 € convient à ceux prêts à gérer une rénovation ou à soutenir une startup. La considérer comme un raccourci vers un logement bon marché et clé en main est l'erreur d'interprétation la plus courante concernant la Grèce post-2024.
Résidence permanente par renouvellement vs passeport après 7 ans
Un dernier point mérite une décision rapide : voulez-vous vraiment le passeport ? La force de la Grèce réside dans le fait qu'il n'est pas nécessaire d'être naturalisé pour obtenir ce que la plupart des acheteurs recherchent. La carte de cinq ans se renouvelle indéfiniment tant que vous conservez l'investissement qualifié, sans obligation de séjour. Cela suffit à garantir la résidence dans l'UE et la libre circulation dans l'espace Schengen. La citoyenneté est accessible après sept ans de résidence légale, mais elle exige un véritable examen écrit de grec niveau B1 ainsi que des épreuves d'histoire, de géographie et d'éducation civique. S'y ajoutent un à trois ans de traitement administratif, portant le délai réaliste à huit ou dix ans. Si l'objectif est une base européenne et la mobilité plutôt qu'un passeport grec, le renouvellement indéfini est la véritable destination, et l'examen de langue est un obstacle que vous pouvez simplement ignorer.
Points forts
- Aucune présence physique requise pour le maintien ou le renouvellement
- Option conversion/restauration à €250,000. L'option la moins chère de l'UE.
- Dossier familial sur trois générations (les deux couples de parents sont éligibles, sans seuil d'âge)
- Régimes fiscaux Non-Dom (€100k forfaitaires) et taxe de 7% pour les retraités étrangers
Points faibles
- La Zone A est passée de €500k à €800k selon la Law 5100/2024 (en vigueur le 31 août 2024)
- Locations de courte durée (Airbnb) interdites pour les biens Golden-Visa depuis 2024. Amende de €50k + risque d'annulation du permis.
- La citoyenneté nécessite 7 ans de résidence, un niveau B1 en grec et un examen d'histoire et de culture
- Le minimum de 120m² est une règle s'appliquant à une propriété unique. Impossible de cumuler des unités plus petites.
À qui cela convient
Ce programme convient aux investisseurs souhaitant un bien immobilier tangible en Méditerranée et l'accès à l'espace Schengen sans séjour minimum, ou aux retraités fortunés pouvant bénéficier du régime fiscal de 7% pour les pensions étrangères.
Série d'articles (14)
Le seuil de 250 000 € existe toujours mais seulement pour des options limitées. Un appartement classique coûte désormais 400 000 € ou 800 000 € selon la zone. Ajoutez à cela les taxes de transaction et l'interdiction d'Airbnb qui modifient le calcul réel.
Restez moins de 183 jours et la Grèce ne taxera que vos revenus grecs. Pour la plupart des titulaires, le visa ne change donc rien. Les régimes non-dom à €100k et le taux de 7 % pour les retraités sont réels, mais ils imposent une délocalisation effective.
Numéro fiscal, compte bancaire, achat - principalement par procuration - puis un voyage pour les données biométriques. Lors du dépôt, vous recevez le « reçu bleu » qui vous permet de vivre et de voyager pendant le traitement de la carte.
Un seul investissement couvre le conjoint, les enfants et, fait rare, les parents des deux époux sans limite d'âge. La contrepartie réside dans la règle du bien immobilier unique et l'âge auquel les enfants majeurs perdent leur éligibilité.
Sept ans de résidence légale, puis un examen d'intégration écrit que la plupart des candidats sous-estiment. Il comprend un niveau B1 en grec ainsi que des épreuves d'histoire, de géographie et d'éducation civique. À noter : le permis se renouvelle indéfiniment sans avoir à passer cet examen.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
Questions fréquentes
Puis-je louer mon bien ?
Sur le long terme oui, sur le court terme non, les règles ont changé en 2024. - Les baux de longue durée (plus de 12 mois) sont totalement autorisés. - Les locations de courte durée (Airbnb, Booking, locations saisonnières) sont interdites pour les biens liés au Golden Visa. - Sanction : une amende administrative de 50,000 € et une possible annulation du permis.
Combien coûte le Golden Visa grec en 2026 ?
Trois paliers immobiliers, plus 4 à 10 % de taxes et frais supplémentaires. - 800,000 € à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3,100 habitants. - 400,000 € dans le reste de la Grèce. - 250,000 € pour une conversion de commercial en résidentiel ou un bâtiment classé restauré sous 5 ans. - Prévoyez un budget supplémentaire de 4 à 10 % pour les droits de mutation, le notaire, le registre foncier et les frais juridiques, plus environ 2,000 € de frais de permis et de biométrie pour le demandeur principal.
Dois-je vivre en Grèce ?
Non. La Grèce impose la règle de présence physique la plus souple de l'UE. - Aucune durée de séjour minimale pour maintenir ou renouveler le Golden Visa. - Vous entrez une seule fois pour la biométrie. - Ensuite, vous pouvez renouveler sans jamais revenir, tant que l'investissement qualifié est maintenu.
Quelle est la voie légale la moins chère ?
La voie de la conversion ou de la restauration à 250,000 €, disponible dans tout le pays. 1. Acheter un bien commercial éligible et le convertir en résidentiel, ou acheter un bâtiment historique classé pour restauration. 2. La restauration doit être achevée dans les 5 ans suivant l'approbation, sous peine de résiliation du permis. 3. Ajouter 4 à 10 % de taxes de transaction et de frais de notaire ou juridiques en plus du prix d'achat.
Comment fonctionne l'accès à la citoyenneté ?
Le chemin est long mais réalisable. - 7 ans de résidence légale avant de pouvoir postuler. - Examen de langue grecque niveau B1. - Test de connaissances sur la Grèce (histoire, géographie, éducation civique). - Le traitement de la demande ajoute généralement 12 à 24 mois supplémentaires. - La plupart des investisseurs du Golden Visa ne demandent jamais la citoyenneté, le permis étant renouvelable indéfiniment si l'investissement est maintenu.
Sources
Mis à jour: 2026-08-06