Grécia: Greece Golden Visa
Residência por investimento imobiliário com preços por zona, exigência de zero dias por ano.
- A partir de
- €250,000
- Prazo
- 4–9 meses (novas solicitações)
- Cidadania
- 7 anos
- Permanência exigida
- 0 dias exigidos
Se você deseja um cartão de residência da UE garantido por um imóvel real e sem a exigência de morar lá, a Grécia é a versão mais barata dessa modalidade restante na UE. Oficialmente reorganizada em agosto de 2024 pela Law 5100/2024 em um sistema de zonas de três níveis, ela agora opera com limites imobiliários de €250,000 a €800,000, dependendo da localização. Não há estadia mínima, a cobertura familiar alcança ambos os pares de pais, e dois regimes fiscais - uma opção Non-Dom de imposto fixo de €100k e uma alíquota de 7% para aposentados estrangeiros - tornam o programa competitivo também para quem deseja se mudar.
Rotas de investimento
- Imobiliário - Zona A€800,000
Propriedade única, ≥120m². Ática, grande Salônica, Míconos, Santorini, ilhas com mais de 3,100 habitantes.
- Imobiliário - Zona B€400,000
Propriedade única, ≥120m². Qualquer outro lugar na Grécia.
- Conversão / Restauração€250,000
Em todo o país. Conversão de imóvel comercial para residencial ou restauração de edifício histórico tombado (prazo de conclusão de 5 anos).
- Startup (Elevate Greece)€250,000
Participação societária em empresa no Registro Nacional de Startups da Grécia (Elevate Greece). Adicionado pela Law 5162/2024, Art. 44.
- Fundo de Investimento / Ações€350,000
Fundo de investimento mútuo ou alternativo em instrumentos listados na Grécia.
- Depósito Bancário€500,000
Prazo fixo, ≥1 ano, em instituição de crédito grega.
- Títulos do Tesouro / Ações€500,000
Vencimento restante ≥3 anos, via uma instituição de crédito grega.
O mapa de zonas após agosto de 2024
A Grécia agora define o preço dos imóveis do Golden Visa por localização. A Zona A - €800,000, pelo menos 120m², uma única propriedade - abrange a Ática (incluindo Atenas e Pireu), a grande Tessalônica, Mykonos, Santorini e qualquer ilha com mais de 3,100 residentes. A Zona B - €400,000, com as mesmas regras de tamanho e propriedade única - abrange todo o restante do país. A rota de conversão/restauração de €250,000 permanece aberta em todo o país, mas apenas para converter imóveis comerciais em residenciais ou restaurar edifícios históricos listados, com um prazo de conclusão de cinco anos. A nova precificação veio do Artigo 64 da Law 5100/2024, que alterou o Código de Migração (Law 5038/2023), com a Circular No. 1/2026 (22 de abril de 2026) adicionando orientações operacionais. Nas zonas de €400k/€800k, note que o limite deve ser atingido com uma única propriedade. A combinação de unidades menores não é mais permitida.
A proibição do Airbnb é importante
O mapa de zonas cobre o preço. A regra seguinte rege o que você pode fazer com o imóvel. Desde 2024, você não pode colocar um imóvel de Golden Visa no Airbnb ou plataformas similares. Aluguéis de longo prazo são permitidos, os de curta duração não. Listar o imóvel para aluguel de curta duração pode resultar no cancelamento da autorização e em uma multa administrativa de €50,000. Essa mudança encerrou a estratégia de portfólio focada em rendimento em Atenas e direcionou mais investidores para a rota de conversão.
Impostos: dois regimes que valem a pena analisar
Essa é a parte imobiliária. A tributação segue por outro caminho. A Grécia oferece dois modelos úteis se você decidir se mudar de fato. O imposto fixo Non-Dom custa €100,000 por ano sobre toda a renda mundial, disponível para quem não foi residente fiscal na Grécia em 7 dos últimos 8 anos, com validade de até 15 anos (familiares adicionam €20,000 cada). O regime para aposentados estrangeiros aplica uma taxa fixa de 7% sobre todos os rendimentos de fonte externa, incluindo pensões, para quem se muda de um país com tratado fiscal, também por até 15 anos.
A realidade do processamento
Este é o cenário fiscal. Veja como um pedido realmente tramita em 2026. A Grécia descentralizou o processamento do Golden Visa em 2024–25, e o volume de casos pendentes caiu drasticamente após o pico de meados de 2025, acima de 49,000 processos. Cerca de 8,879 autorizações foram emitidas em 2025 - um aumento de aprovações de aproximadamente 95% em relação ao ano anterior - e mais de 79,000 autorizações estavam ativas até dezembro de 2025. Um processo novo e sem pendências em 2026 leva realisticamente de 4 a 9 meses, embora escritórios mais movimentados, como o de Atenas, funcionem de forma mais lenta. A Law 5275/2026 estabeleceu prazos estatutários de processamento e, para algumas categorias, uma autorização única combinando direitos de residência e trabalho. Um ajuste separado agora recalcula a validade de cinco anos da autorização a partir da data de emissão do cartão, em vez da data de protocolo.
A rota de conversão de €250,000 - a mais barata da UE, com condições
A velocidade de processamento é um ponto. O valor de €250,000 precisa de sua própria ressalva. A Grécia ainda anuncia um ponto de entrada de €250,000, e ele é real. Mas não compra mais um apartamento pronto. Esse valor agora só se aplica à conversão de um imóvel comercial para residencial, à restauração de um edifício tombado ou histórico, ou à rota para startups da Elevate Greece. As opções imobiliárias impõem um prazo de conclusão de cinco anos sob pena de perda da autorização. Para um apartamento pronto para morar, o piso é de €400,000 na Zona B ou €800,000 na Zona A, aplicado a um único imóvel de pelo menos 120m². A rota de €250,000 serve para quem está disposto a gerenciar uma reforma ou apoiar uma startup. Tratar isso como um atalho para uma casa barata e pronta é o erro de interpretação mais comum sobre a Grécia pós-2024.
Residência permanente por renovação vs. o passaporte após 7 anos
Uma última coisa que vale a pena decidir cedo: se você realmente quer o passaporte. A grande força da Grécia é que você nunca precisa se naturalizar para obter o que a maioria dos compradores realmente deseja. O cartão de cinco anos é renovado indefinidamente enquanto você mantiver o investimento qualificado, com zero exigência de estadia. Só isso já garante residência na UE e viagens pelo Espaço Schengen. A cidadania está disponível após sete anos de residência legal, mas exige um exame escrito rigoroso em grego nível B1, além de história, geografia e educação cívica, com mais um a três anos de processamento adicional. Assim, o cronograma realista é de oito a dez anos. Se o objetivo for uma base na UE e mobilidade, e não um passaporte grego, a renovação indefinida é o destino real, e o exame de língua é um obstáculo que você pode simplesmente ignorar.
Pontos fortes
- Presença física zero para manter ou renovar
- Rota de conversão/restauração de €250,000. A via mais barata da UE
- Processo familiar de três gerações (ambos os pares de pais se qualificam, sem limite de idade)
- Regimes fiscais Non-Dom (€100k fixo) e 7% para aposentados estrangeiros
Pontos fracos
- A Zona A saltou de €500k para €800k sob a Law 5100/2024 (em vigor desde 31 de agosto de 2024)
- Aluguéis de curta duração (Airbnb) proibidos em imóveis de Golden-Visa desde 2024. Multa de €50k + risco de cancelamento da autorização
- Cidadania exige 7 anos, grego B1 e um exame de história/cultura
- O mínimo de 120m² é uma regra para propriedade única. Não é possível combinar unidades menores
Para quem serve
Isso atende investidores que buscam um imóvel físico no Mediterrâneo e acesso a Schengen sem estadia mínima, ou aposentados ricos que podem usar o regime fiscal de 7% para aposentados estrangeiros.
Série de artigos (14)
O valor de €250,000 ainda existe, mas apenas para rotas específicas. Um apartamento comum agora custa €400,000 ou €800,000, dependendo da zona. Além disso, as taxas de transação e a proibição do Airbnb alteram o cálculo real.
Fique menos de 183 dias e a Grécia tributará apenas sua renda grega - portanto, para a maioria dos portadores, o visto não muda nada. Os regimes de non-dom de €100k e de 7% para aposentados são reais, mas exigem a realocação de fato.
Número fiscal, conta bancária, compra - majoritariamente por procuração - depois uma viagem para biometria. Ao enviar o pedido, você recebe o 'recibo azul' que permite morar e viajar enquanto o cartão é processado.
Um único investimento cobre o cônjuge, filhos e, excepcionalmente, ambos os pares de pais, sem limite de idade. A contrapartida é a regra de propriedade única e o momento em que os filhos adultos perdem o direito ao benefício por idade.
Sete anos de residência legal e depois um exame de integração escrito que a maioria dos candidatos subestima. Nível B1 de grego, além de história, geografia e educação cívica. O detalhe importante: a permissão renova para sempre sem isso.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
Perguntas frequentes
Posso alugar o imóvel?
A longo prazo sim, a curto prazo não - as regras mudaram em 2024. - Aluguéis de longa duração (12 meses ou mais) são totalmente permitidos. - Aluguéis de curta duração (Airbnb, Booking, aluguéis de temporada) são proibidos para imóveis do Golden Visa. - Penalidade: multa administrativa de €50,000 e possível cancelamento da autorização.
Quanto custa o Golden Visa da Grécia em 2026?
Três níveis de investimento imobiliário, mais 4–10% em impostos e taxas adicionais. - €800,000 em Atenas, Tessalônica, Mykonos, Santorini e ilhas com mais de 3,100 habitantes. - €400,000 no restante da Grécia. - €250,000 para conversão de comercial para residencial ou um edifício tombado restaurado em até 5 anos. - Reserve outros 4–10% para imposto de transmissão, cartório, registro de imóveis e honorários advocatícios, além de aproximadamente €2,000 em taxas de autorização e biometria para o requerente principal.
Preciso morar na Grécia?
Não - a Grécia tem a regra de presença física mais flexível da UE. - Zero estadia mínima para manter ou renovar o Golden Visa. - Você entra uma vez para a biometria. - Depois disso, pode renovar sem nunca retornar, desde que o investimento qualificado permaneça ativo.
Qual é a rota legítima mais barata?
A rota de conversão ou restauração de €250,000, em todo o país. 1. Compre um imóvel comercial qualificado e converta para residencial, ou compre um edifício histórico tombado para restauração. 2. A restauração deve ser concluída em até 5 anos após a aprovação, sob pena de cancelamento da autorização. 3. Adicione 4–10% em impostos de transação e taxas notariais ou advocatícias sobre o preço base.
Como funciona o caminho para a cidadania?
Longo, mas alcançável. - 7 anos de residência legal antes de poder solicitar. - Exame de língua grega nível B1. - Teste de conhecimentos sobre a Grécia (história, geografia, cívica). - O processamento do pedido normalmente adiciona outros 12–24 meses. - A maioria dos investidores do Golden Visa nunca busca a cidadania - a autorização é renovável indefinidamente com a manutenção do investimento.
Fontes
Atualizado: 2026-08-06