Греция: Greece Golden Visa
Вид на жительство через покупку недвижимости с ценовым зонированием, отсутствие требований по проживанию.
- От
- €250,000
- Срок рассмотрения
- 4–9 месяцев (новые заявки)
- Гражданство
- 7 лет
- Требуемое пребывание
- 0 дней обязательного пребывания
Если вам нужна карта резидента ЕС, обеспеченная недвижимостью, без необходимости там жить, Греция остается самым доступным вариантом такого рода в Евросоюзе. В августе 2024 года программа была официально реорганизована согласно Law 5100/2024 в трехзонную систему. Теперь порог входа для недвижимости составляет от €250,000 до €800,000 в зависимости от локации. Минимального срока пребывания нет, программа охватывает родителей обоих супругов, а два налоговых режима - фиксированный налог €100k для Non-Dom и ставка 7% для иностранных пенсионеров - делают ее конкурентной для состоятельных мигрантов.
Варианты инвестиций
- Недвижимость - Зона А€800,000
Один объект, ≥120m². Аттика, Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением >3,100 inhabitants.
- Недвижимость - Зона Б€400,000
Один объект, ≥120m². Любая другая точка Греции.
- Конверсия / Реставрация€250,000
По всей стране. Перевод коммерческой недвижимости в жилую или реставрация объектов культурного наследия (срок завершения 5-year).
- Стартап (Elevate Greece)€250,000
Доля в компании из греческого национального реестра стартапов (Elevate Greece). Добавлено согласно Law 5162/2024, Art. 44.
- Инвестиционный фонд / Акции€350,000
Паевой или альтернативный инвестиционный фонд, работающий с греческими биржевыми инструментами.
- Банковский депозит€500,000
Срочный вклад, ≥1 year, в греческом кредитном учреждении.
- Государственные облигации / Акции€500,000
Срок погашения ≥3 лет, через греческую кредитную организацию.
Карта зон после августа 2024 года
Греция теперь определяет стоимость Golden Visa по местоположению. Зона А - €800,000 за один объект площадью не менее 120м². Сюда входят Аттика (включая Афины и Пирей), Салоники, Миконос, Санторини и любой остров с населением более 3,100 человек. Зона B - €400,000, те же правила по площади и одному объекту. Она охватывает всю остальную территорию страны. Вариант с конверсией или реставрацией за €250,000 остается доступным повсеместно, но только для перевода коммерческой недвижимости в жилую или реставрации памятников архитектуры с пятилетним сроком завершения. Изменения внесены Article 64 of Law 5100/2024, который корректирует Migration Code (Law 5038/2023). Circular No. 1/2026 (22 апреля 2026) содержит операционные инструкции. В зонах €400k/€800k порог должен быть достигнут покупкой одного объекта. Объединение мелких лотов больше не допускается.
Запрет на Airbnb имеет значение
Карта зон определяет цену. Следующее правило регулирует использование недвижимости. С 2024 года объекты Golden Visa нельзя сдавать через Airbnb или похожие платформы. Долгосрочная аренда разрешена, краткосрочная - нет. Размещение объявления о краткосрочной аренде может привести к аннулированию ВНЖ и административному штрафу в размере €50,000. Это нововведение положило конец спекуляциям с портфелями квартир в Афинах ради доходности и заставило инвесторов чаще выбирать путь конверсии.
Налоги: две схемы, которые стоит просчитать
Это что касается недвижимости. Налогообложение идет отдельным треком. Греция предлагает два выгодных режима при фактическом переезде. Фиксированный налог Non-Dom составляет €100,000 в год на весь общемировой доход. Он доступен, если вы не были налоговым резидентом Греции 7 из последних 8 лет, и действует до 15 лет (за каждого члена семьи доплата €20,000). Режим для иностранных пенсионеров подразумевает плоскую ставку 7% на все доходы из иностранных источников, включая пенсии. Это касается пенсионеров из стран, с которыми заключено налоговое соглашение. Режим также действует до 15 лет.
Реальные сроки оформления
Такова налоговая картина. Вот как быстро движутся заявки в 2026 году. Греция децентрализовала обработку документов по Golden Visa в 2024–25 годах. Очередь дел резко сократилась после пика в середине 2025 года, когда она превышала 49,000 досье. В 2025 году было выдано около 8,879 ВНЖ - число одобрений выросло примерно на 95% в годовом исчислении. К декабрю 2025 года активными были более 79,000 разрешений. Чистое новое дело в 2026 году реально занимает 4–9 месяцев, хотя в загруженных офисах, таких как афинские, процесс идет медленнее. Law 5275/2026 установил официальные сроки обработки, а для некоторых категорий - единое разрешение, объединяющее право на проживание и работу. Отдельная поправка теперь пересчитывает пятилетний срок действия ВНЖ с даты выдачи карты, а не с даты подачи заявления.
Вариант за €250,000 - самый дешевый в ЕС, но с условиями
Скорость оформления - это одно. Заявленная сумма в €250,000 требует оговорки. Греция все еще рекламирует порог входа в €250,000, и это правда - но на эти деньги больше нельзя купить готовую квартиру. Эта цифра теперь относится только к конвертации коммерческой недвижимости в жилую, реставрации памятников архитектуры или программе для стартапов Elevate Greece. При выборе недвижимости действует пятилетний срок завершения работ под угрозой аннулирования ВНЖ. Для покупки готовой квартиры порог составляет €400,000 в зоне B или €800,000 в зоне A при условии покупки одного объекта площадью не менее 120m². Вариант за €250,000 подходит тем, кто готов заниматься ремонтом или поддерживать стартап. Считать это коротким путем к дешевому готовому жилью - самая частая ошибка в Греции после 2024 года.
ПМЖ через продление против паспорта через 7 лет
Последнее, с чем стоит определиться заранее: нужен ли вам паспорт на самом деле. Сильная сторона Греции в том, что для получения желаемого не обязательно проходить натурализацию. Пятилетняя карта продлевается бесконечно, пока вы сохраняете инвестицию, при этом требования по проживанию отсутствуют. Этого достаточно для резидентства в ЕС и поездок по Шенгену. Гражданство доступно через семь лет законного проживания, но оно требует сдачи письменного экзамена на знание греческого языка на уровне B1, а также истории, географии и обществознания. Обработка заявления занимает еще от одного до трех лет, так что реальный срок составляет восемь-десять лет. Если целью является база в ЕС и мобильность, а не греческий паспорт, то бесконечное продление - лучший вариант, позволяющий избежать языкового экзамена.
Плюсы
- Отсутствие требований по проживанию для сохранения или продления
- Вариант конверсии/реставрации за €250,000 - самый дешевый путь в ЕС
- Семейное досье на три поколения (право имеют родители с обеих сторон, возрастных ограничений нет)
- Налоговые режимы Non-Dom (фиксированные €100k) и 7% для иностранных пенсионеров
Минусы
- Зона А выросла с €500k до €800k согласно Law 5100/2024 (вступил в силу 31 августа 2024)
- Краткосрочная аренда (Airbnb) для объектов Golden-Visa запрещена с 2024 года - штраф €50k + риск аннулирования разрешения
- Для гражданства требуется 7 лет, греческий язык на уровне B1 и экзамен по истории и культуре
- Минимум 120м² - это правило для одного объекта. Суммировать площади мелких единиц нельзя
Кому подходит
Это подходит инвесторам, которым нужна реальная недвижимость на Средиземноморье и доступ в Шенген без обязательного проживания, или состоятельным пенсионерам, использующим налоговый режим 7% на иностранные пенсии.
Серия статей (14)
Минимальный порог €250,000 сохраняется только для узких направлений. Обычная квартира теперь стоит €400,000 или €800,000 в зависимости от зоны. Налоги на сделку и запрет на Airbnb меняют реальные расчеты.
Проводите в стране менее 183 дней, и Греция будет облагать налогом только ваш греческий доход - для большинства владельцев виз это ничего не меняет. Режимы non-dom с фиксированным налогом €100k и ставка 7% для пенсионеров реальны, но они требуют фактического переезда.
Получение ИНН, открытие счета, покупка недвижимости - это можно сделать по доверенности, а затем приехать один раз для сдачи биометрии. После подачи документов вы получаете «синюю справку», которая позволяет жить в стране и путешествовать, пока карта находится в процессе изготовления.
Одна инвестиция распространяется на супруга, детей и, что необычно, на родителей обоих супругов без ограничения по возрасту. Нюанс заключается в правиле одного объекта недвижимости и моменте, когда взрослые дети теряют статус иждивенцев.
Семь лет законного проживания, затем письменный экзамен по интеграции, который многие недооценивают. Нужно знать греческий на уровне B1, историю, географию и основы государственного устройства. Важный нюанс: без этого экзамена вид на жительство продлевается бесконечно.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
Частые вопросы
Могу ли я сдавать недвижимость в аренду?
На долгий срок - да, на короткий - нет. Правила изменились в 2024 году. - Долгосрочная аренда (от 12 месяцев) полностью разрешена. - Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking, отпускная аренда) запрещена для объектов Golden-Visa. - Наказание: административный штраф в размере €50,000 и возможная аннуляция ВНЖ.
Сколько стоит Greece Golden Visa в 2026 году?
Три ценовых уровня для недвижимости, плюс 4–10% налогов и сборов. - €800,000 в Афинах, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3,100 человек. - €400,000 в остальной части Греции. - €250,000 за конвертацию коммерческой недвижимости в жилую или реставрацию исторического здания в течение 5 лет. - Заложите еще 4–10% на налог на переход права собственности, услуги нотариуса, регистрацию земли и юридическое сопровождение, а также около €2,000 на государственные пошлины и биометрию для основного заявителя.
Обязан ли я жить в Греции?
Нет - в Греции действуют самые мягкие в ЕС правила физического присутствия. - Минимум дней для проживания для сохранения или продления Golden Visa отсутствует. - Вы приезжаете один раз для сдачи биометрии. - После этого можно продлевать статус, не возвращаясь в страну, пока сохраняется квалификационная инвестиция.
Какой путь самый дешевый и легальный?
Вариант с конвертацией или реставрацией за €250,000, доступный по всей стране. 1. Покупка подходящей коммерческой недвижимости с переводом в жилой фонд или покупка исторического здания под реставрацию. 2. Реставрация должна быть завершена в течение 5 лет с момента одобрения, иначе действие ВНЖ прекращается. 3. Дополнительно оплачиваются 4–10% налогов на сделку и гонорары нотариуса и юристов сверх основной цены.
Как работает путь к гражданству?
Путь долгий, но реальный. - 7 лет законного проживания до подачи заявления. - Экзамен по греческому языку на уровень B1. - Тест на знание Греции (история, география, обществознание). - Обработка заявления обычно занимает еще 12–24 месяца. - Большинство инвесторов Golden Visa не стремятся к гражданству - ВНЖ продлевается бесконечно при сохранении инвестиций.
Источники
Обновлено: 2026-08-06