Yunanistan: Greece Golden Visa
Bölge bazlı fiyatlandırılan gayrimenkul yatırımı ile oturum izni, yılda sıfır gün ikamet şartı.
- Başlangıç
- €250,000
- İşlem süresi
- 4–9 ay (yeni başvurular)
- Vatandaşlık
- 7 yıl
- Kalış şartı
- 0 gün şartı
Gerçek bir mülke dayalı olan ve fiilen orada yaşama zorunluluğu getirmeyen bir AB oturum kartı istiyorsanız, Yunanistan bu alışverişin AB'de kalan en ucuz versiyonudur. Ağustos 2024'te Law 5100/2024 kapsamında resmi olarak üç kademeli bir bölge sistemine göre yeniden düzenlenen program, konuma bağlı olarak 250.000 € ile 800.000 € arasındaki gayrimenkul eşikleriyle çalışmaktadır. Asgari konaklama süresi yoktur, aile kapsamı her iki tarafın ebeveynlerini de içerir. Ayrıca 100.000 € sabit vergili Non-Dom seçeneği ve %7 yabancı emekli oranı şeklindeki iki vergi rejimi, programı varlıklı yerleşimciler için de rekabetçi kılmaktadır.
Yatırım seçenekleri
- Gayrimenkul - Bölge A€800,000
Tek bir mülk, ≥120m². Attika, Selanik geneli, Mikonos, Santorini, nüfusu 3.100'den fazla olan adalar.
- Gayrimenkul - Bölge B€400,000
Tek bir mülk, ≥120m². Yunanistan'ın diğer her yerinde.
- Dönüşüm / Restorasyon€250,000
Ülke genelinde. Ticari mülkten konuta dönüşüm veya tescilli tarihi binanın restorasyonu (5 yıllık tamamlama süresi).
- Girişim (Elevate Greece)€250,000
Yunanistan Ulusal Girişim Sicili'ndeki (Elevate Greece) bir şirketin öz sermayesi. Law 5162/2024, Art. 44 uyarınca eklenmiştir.
- Yatırım Fonu / Hisse Senedi€350,000
Yunan borsasına kayıtlı araçlarda yatırım yapan yatırım fonu veya alternatif yatırım fonu.
- Banka Mevduatı€500,000
Yunan kredi kuruluşunda en az 1 yıl vadeli hesap.
- Devlet Tahvilleri / Hisseler€500,000
Yunanistan'daki bir kredi kuruluşu aracılığıyla, ≥3 yıl kalan vade.
Ağustos 2024 sonrası bölge haritası
Yunanistan artık Golden Visa kapsamındaki mülkleri konuma göre fiyatlandırıyor. Bölge A, 800.000 €, en az 120m² ve tek bir mülk şartıyla, Attika (Atina ve Pire dahil), büyük Selanik, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla sakini olan tüm adaları kapsamaktadır. Bölge B, 400.000 €, aynı büyüklük ve tek mülk kuralıyla ülkenin geri kalan her yerini kapsar. 250.000 € tutarındaki dönüşüm veya restorasyon yolu ülke genelinde açıktır, ancak sadece ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi veya tescilli tarihi binaların restorasyonu için beş yıllık tamamlama süresiyle geçerlidir. Fiyatlandırma değişikliği, Migration Code (Law 5038/2023) yasasında değişiklik yapan Law 5100/2024'ün 64. maddesinden gelmiştir ve Circular No. 1/2026 (22 Nisan 2026) ile uygulama kılavuzu eklenmiştir. 400.000 € ve 800.000 €'luk bölgelerde, limitin tek bir mülkle karşılanması gerektiğini unutmayın. Küçük birimlerin birleştirilmesi artık kabul edilmiyor.
Airbnb yasağı kritiktir
Bölge haritası fiyatları kapsar. Bir sonraki kural ise mülkle ne yapabileceğinizi düzenler. 2024'ten bu yana, bir Golden Visa mülkünü Airbnb veya benzeri platformlara koyamazsınız. Uzun dönemli kiralamalar yapılabilir ancak kısa dönemli olanlar yasaktır. Mülkü kısa dönemli kiralık olarak listelemek, oturum izninin iptaline ve 50.000 € idari para cezasına yol açabilir. Bu değişiklik, Atina'daki getiri odaklı portföy stratejisini sona erdirdi ve daha fazla yatırımcıyı dönüşüm yoluna itti.
Vergi: Modellenmeye değer iki rejim
Gayrimenkul tarafı böyle. Vergi ise ayrı bir koldan ilerliyor. Yunanistan, fiilen taşınmanız durumunda iki faydalı seçenek sunuyor. Non-Dom sabit vergisi, dünya genelindeki tüm gelirler üzerinden yıllık €100,000 tutarındadır. Bu rejim, önceki 8 yılın 7'sinde Yunanistan'da vergi mukimi olmayanlar için 15 yıla kadar geçerlidir (aile üyeleri için kişi başı €20,000 eklenir). Yabancı emekli rejimi ise, vergi anlaşması olan bir ülkeden taşınan emekliler için, emekli maaşları dahil tüm yurt dışı kaynaklı gelirlerde 15 yıl boyunca %7 sabit vergi uygular.
İşlem süreçlerindeki gerçek durum
Vergi tablosu bu şekilde. 2026 yılında bir başvurunun gerçekte ne kadar hızlı ilerlediği ise aşağıdadır. Yunanistan, 2024–25 yıllarında Golden Visa işlemlerini merkezden uzaklaştırdı ve bekleyen dosya sayısı 2025 ortasındaki 49,000 üzerindeki zirve noktasından sert bir düşüş gösterdi. 2025 yılında yaklaşık 8,879 izin verildi. Onaylar yıllık bazda kabaca %95 arttı ve Aralık 2025 itibarıyla 79,000'den fazla izin aktif durumdaydı. 2026'da yeni ve sorunsuz bir dosya gerçekçi olarak 4–9 ay sürer, ancak Atina gibi yoğun ofislerde süreç daha yavaş işler. Law 5275/2026 yasal işlem süreleri getirdi ve bazı kategoriler için ikamet ile çalışma haklarını birleştiren tek bir izin sundu. Ayrı bir düzenleme ile artık iznin beş yıllık geçerlilik süresi, başvuru tarihinden değil, kartın basıldığı tarihten itibaren hesaplanıyor.
€250,000 tutarındaki dönüşüm yolu. Şartlı ve AB'nin en ucuzu
İşlem hızı bir konudur, ancak €250,000 tutarındaki ana rakam için ayrı bir uyarı gereklidir. Yunanistan hala €250,000 giriş bedeli reklamı yapıyor ve bu gerçek. Ancak bu rakam artık hazır bir daire satın almanıza yetmiyor. Bu tutar artık yalnızca ticari bir mülkün konuta dönüştürülmesi, tescilli veya tarihi bir binanın restorasyonu veya Elevate Greece startup yolu için geçerlidir. Gayrimenkul seçeneklerinde, iznin iptal edilmesi riskiyle birlikte beş yıllık bir tamamlama süresi bulunur. Anahtar teslim bir daire için alt sınır, B Bölgesi'nde €400,000 veya A Bölgesi'nde en az 120m² tek bir mülkle karşılanmak kaydıyla €800,000'dir. €250,000'lik yol, bir restorasyonu yönetmeye veya bir girişimi desteklemeye istekli kişiler için uygundur. Bunu ucuz ve hazır bir eve giden kısa bir yol olarak görmek, 2024 sonrası Yunanistan'ın en yaygın yanlış anlaşılmasıdır.
Yenileme yoluyla daimi ikamet ve 7 yıllık pasaport süreci
Erken karar verilmesi gereken son bir konu: Pasaportu gerçekten isteyip istemediğinizdir. Yunanistan'ın asıl gücü, çoğu alıcının asıl istediği haklara sahip olmak için hiçbir zaman vatandaşlığa geçmek zorunda kalmamanızdır. Beş yıllık kart, yatırım korunduğu sürece hiçbir konaklama şartı aranmaksızın süresiz olarak yenilenir. Bu durum tek başına AB ikameti ve Schengen seyahati sağlar. Vatandaşlık, yedi yıllık yasal ikametten sonra mümkündür ancak B1 seviyesinde Yunanca sınavının yanı sıra tarih, coğrafya ve vatandaşlık bilgisini içeren ciddi bir yazılı sınav gerektirir. Üzerine bir ila üç yıllık işlem süresi eklendiğinde gerçekçi takvim sekiz ila on yıldır. Hedef Yunan pasaportundan ziyade bir AB üssü ve hareket kabiliyeti ise, asıl varış noktası süresiz yenilemedir ve dil sınavı kolayca atlanabilecek bir engeldir.
Güçlü yönler
- Sürdürme veya yenileme için fiziksel ikamet şartı yoktur
- 250.000 € tutarındaki dönüşüm veya restorasyon seçeneği, AB içindeki en ucuz yoldur
- Üç nesillik aile dosyası (her iki tarafın ebeveynleri de hak kazanır, yaş sınırı yoktur)
- Non-Dom (100.000 € sabit vergi) ve %7 yabancı emekli vergi rejimleri
Zayıf yönler
- Law 5100/2024 (31 Ağustos 2024'te yürürlüğe girdi) kapsamında Bölge A fiyatları 500.000 €'dan 800.000 €'ya yükseldi
- 2024'ten itibaren Golden-Visa mülklerinde kısa dönemli kiralama (Airbnb) yasaklandı. 50.000 € para cezası ve oturum izni iptal riski mevcuttur
- Vatandaşlık için 7 yıl ikamet, B1 seviyesinde Yunanca ve tarih/kültür sınavı gereklidir
- 120m² alt sınırı tek bir mülk için geçerli bir kuraldır. Daha küçük birimler birleştirilemez
Kime uygun
Bu program, somut bir Akdeniz mülkü ve asgari konaklama şartı olmadan Schengen erişimi isteyen yatırımcılar veya %7 yabancı emekli vergi rejiminden yararlanabilecek varlıklı emekliler için uygundur.
Yazı dizisi (14)
250.000 Euro'luk ana seçenek hala mevcut, ancak yalnızca sınırlı yollar için geçerli. Sıradan bir dairenin fiyatı artık bölgeye göre 400.000 Euro veya 800.000 Euro oldu. Ayrıca işlem vergileri ve Airbnb yasağı gerçek hesaplamaları değiştiriyor.
183 günden az kalınması durumunda Yunanistan sadece Yunanistan kaynaklı gelirinizi vergilendirir. Bu nedenle çoğu vize sahibi için durum değişmez. 100.000 Avro tutarındaki non-dom ve %7 emekli rejimleri gerçektir, ancak fiilen taşınmayı gerektirir.
Vergi numarası, banka hesabı ve satın alma işlemleri çoğunlukla vekaletname ile yapılır. Ardından biyometrik işlemler için tek bir seyahat gerekir. Başvuru sırasında, kartınız işlenirken yaşamanıza ve seyahat etmenize olanak tanıyan mavi makbuzu alırsınız.
Tek bir yatırım eşi, çocukları ve alışılmışın dışında bir uygulama olarak her iki tarafın ebeveynlerini yaş sınırı olmaksızın kapsar. Buradaki tek kısıtlama, tek mülk kuralı ve yetişkin çocukların haklarını kaybettikleri yaş sınırıdır.
Yedi yıl yasal ikamet ve ardından çoğu başvuranın küçümsediği yazılı uyum sınavı. B1 seviyesinde Yunancaya ek olarak tarih, coğrafya ve vatandaşlık bilgisi gerekiyor. Bilinmesi gereken nokta ise şu: oturum izni bu sınav olmadan da süresiz olarak yenileniyor.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
Sık sorulan sorular
Mülkü kiraya verebilir miyim?
Uzun dönemli evet, kısa dönemli hayır. Kurallar 2024 yılında değişti. - Uzun dönemli kiralamalara (12+ ay) tamamen izin verilir. - Kısa dönemli kiralamalar (Airbnb, Booking, tatil kiralama) Golden Visa mülkleri için yasaktır. - Ceza: €50,000 idari para cezası ve olası izin iptali.
2026 yılında Yunanistan Golden Visa maliyeti nedir?
Üç gayrimenkul kademesi, artı üzerine %4–10 vergi ve harçlar. - Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve 3,100'den fazla sakini olan adalarda €800,000. - Yunanistan'ın geri kalanında €400,000. - Ticari mülkten konuta dönüşüm veya 5 yıl içinde restore edilen tescilli binalar için €250,000. - Tapu harcı, noter, tapu sicili ve avukatlık ücretleri için %4–10 ek bütçe ayırın. Ayrıca ana başvuru sahibi için yaklaşık €2,000 tutarında izin ve biyometrik veri ücreti bulunur.
Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım?
Hayır. Yunanistan, AB içindeki en esnek fiziksel varlık kuralına sahiptir. - Golden Visa'yı korumak veya yenilemek için asgari konaklama süresi yoktur. - Biyometrik veriler için bir kez giriş yaparsınız. - Bundan sonra, uygun yatırım devam ettiği sürece, bir daha hiç dönmeden izni yenileyebilirsiniz.
En ucuz yasal yol hangisidir?
Ülke genelinde geçerli olan €250,000'lik dönüşüm veya restorasyon yoludur. 1. Uygun bir ticari mülk satın alıp konuta dönüştürün veya restorasyon için tescilli bir tarihi bina satın alın. 2. Restorasyon, iznin sonlandırılması riskiyle birlikte, onaydan itibaren 5 yıl içinde tamamlanmalıdır. 3. Ana fiyatın üzerine %4–10 işlem vergileri ve noter/avukat ücretleri eklenir.
Vatandaşlık yolu nasıl işler?
Uzun ama ulaşılabilir bir yoldur. - Başvurabilmek için 7 yıl yasal ikamet gerekir. - B1 Yunanca dil sınavı. - Yunanistan bilgisi testi (tarih, coğrafya, vatandaşlık bilgisi). - Başvuru işlemleri genellikle 12–24 ay daha sürer. - Çoğu Golden Visa yatırımcısı asla vatandaşlık peşinde koşmaz. İzin, yatırımın devamı halinde süresiz olarak yenilenebilir.
Kaynaklar
Güncellendi: 2026-08-06