یونان: Greece Golden Visa
اقامت از طریق خرید املاک با قیمتگذاری منطقهای، بدون نیاز به حضور فیزیکی.
- از
- €250,000
- زمان بررسی
- ۴–۹ ماه (درخواستهای جدید)
- شهروندی
- 7 years
- اقامت لازم
- بدون نیاز به حضور
اگر به دنبال کارت اقامت اتحادیه اروپا با پشتوانه ملک هستید بدون آنکه ملزم به زندگی در آنجا باشید، یونان ارزانترین گزینه باقیمانده در اتحادیه اروپا است. این برنامه که در اوت ۲۰۲۴ طبق قانون Law 5100/2024 به طور رسمی به یک سیستم منطقهای سه لایه تغییر یافت، اکنون بسته به موقعیت مکانی بر پایه آستانههای سرمایهگذاری ملکی از €250,000 تا €800,000 اجرا میشود. هیچ حداقل زمان اقامتی وجود ندارد، پوشش خانواده شامل والدین هر دو طرف میشود، و وجود دو رژیم مالیاتی، یعنی گزینه مالیات ثابت €100k برای Non-Dom و نرخ ۷٪ برای بازنشستگان خارجی، آن را برای ثروتمندانی که قصد جابهجایی دارند نیز جذاب کرده است.
مسیرهای سرمایهگذاری
- املاک و مستغلات - منطقه A€800,000
تکملک، حداقل ۱۲۰ متر مربع. آتیکا، سالونیک بزرگ، میکونوس، سانتورینی و جزایر دارای بیش از ۳,۱۰۰ ساکن.
- املاک و مستغلات - منطقه B€400,000
تکملک، حداقل ۱۲۰ متر مربع. سایر نقاط یونان.
- تغییر کاربری / بازسازی€250,000
سراسر کشور. تغییر کاربری تجاری به مسکونی یا بازسازی ساختمانهای میراث فرهنگی ثبت شده (مهلت اتمام ۵ ساله).
- استارتاپ (Elevate Greece)€250,000
خرید سهام در شرکتی که در سامانه ملی استارتاپهای یونان (Elevate Greece) ثبت شده است. الحاقی به موجب Law 5162/2024, Art. 44.
- صندوق سرمایهگذاری / سهام€350,000
صندوقهای سرمایهگذاری مشترک یا جایگزین در ابزارهای مالی فهرست شده در یونان.
- سپرده بانکی€500,000
سپرده مدتدار، ≥۱ سال، در یکی از موسسات اعتباری یونان.
- اوراق قرضه دولتی / سهام€500,000
سررسید باقیمانده ۳ سال یا بیشتر، از طریق یک موسسه اعتباری یونانی.
نقشه مناطق پس از اوت ۲۰۲۴.
یونان اکنون قیمتگذاری املاک Golden Visa را بر اساس موقعیت مکانی تعیین میکند. منطقه A با مبلغ €800,000، حداقل ۱۲۰ متر مربع و در قالب یک ملک واحد، شامل آتیکا (از جمله آتن و پیرئاس)، سالونیک بزرگ، میکونوس، سانتورینی و هر جزیرهای با بیش از ۳,۱۰۰ ساکن است. منطقه B با مبلغ €400,000 و همان قوانین متراژ و تکملکی، سایر نقاط کشور را پوشش میدهد. مسیر €250,000 جهت تغییر کاربری یا بازسازی در سراسر کشور باز است، اما فقط برای تبدیل املاک تجاری به مسکونی یا بازسازی ساختمانهای میراث فرهنگی ثبت شده، با مهلت پنجساله برای اتمام کار. این تغییر قیمتها ناشی از ماده ۶۴ قانون Law 5100/2024 در اصلاح قانون مهاجرت (Law 5038/2023) است که با بخشنامه شماره ۱/۲۰۲۶ (۲۲ آوریل ۲۰۲۶) راهنماییهای اجرایی به آن اضافه شد. در مناطق €400k و €800k، توجه داشته باشید که مبلغ آستانه باید با خرید یک ملک واحد تامین شود و تجمیع واحدهای کوچکتر دیگر قابل قبول نیست.
اهمیت ممنوعیت Airbnb
نقشه مناطق تعیینکننده قیمت است، اما قانون بعدی ناظر بر نحوه استفاده از ملک است. از سال ۲۰۲۴، شما نمیتوانید ملک Golden Visa را در Airbnb یا پلتفرمهای مشابه قرار دهید. اجارههای بلندمدت مجاز هستند اما اجارههای کوتاهمدت خیر. ثبت ملک برای اجاره کوتاهمدت میتواند منجر به ابطال مجوز و جریمه اداری €50,000 شود. این تغییر رویکرد به فعالیتهای سبد سرمایهگذاری متکی بر بازده در آتن پایان داد و سرمایهگذاران بیشتری را به سمت مسیر تغییر کاربری سوق داد.
مالیات: دو رژیم قابل بررسی
این مربوط به بخش ملک است. مسائل مالیاتی در مسیر جداگانهای پیش میرود. اگر واقعاً به یونان نقل مکان کنید، این کشور دو طرح جایگزین کاربردی پیشنهاد میدهد. طرح مالیات مقطوع Non-Dom شامل پرداخت سالانه 100,000 € برای کل درآمد جهانی است، به شرطی که در 7 سال از 8 سال گذشته، مقیم مالیاتی یونان نبوده باشید. این طرح تا 15 سال اعتبار دارد (برای هر عضو خانواده 20,000 € اضافه میشود). رژیم بازنشستگان خارجی نیز شامل مالیات مقطوع 7% بر تمامی درآمدهای با منشأ خارجی، از جمله مستمریها، برای بازنشستگانی است که از کشورهای دارای پیمان مالیاتی نقل مکان میکنند. این طرح نیز تا 15 سال قابل استفاده است.
واقعیتهای اجرایی
این وضعیت مالیاتی بود. حال نگاهی به سرعت واقعی پیشرفت پروندهها در سال 2026 میاندازیم. یونان در سالهای 2024–25 فرآیند پردازش Golden Visa را تمرکززدایی کرد و حجم پروندههای معوقه از اوج خود در اواسط سال 2025 که بیش از 49,000 پرونده بود، به شدت کاهش یافته است. حدود 8,879 مجوز در سال 2025 صادر شد که نشاندهنده رشد تقریباً 95% در تاییدیه ها نسبت به سال قبل است و تا دسامبر 2025 بیش از 79,000 مجوز فعال وجود داشت. یک پرونده جدید و بدون نقص در سال 2026 به طور واقعبینانه 4–9 ماه زمان میبرد، هرچند دفاتر شلوغتر مانند آتن کندتر عمل میکنند. Law 5275/2026 مهلتهای قانونی برای پردازش تعیین کرد و برای برخی دستهها، مجوز واحدی شامل حق اقامت و کار در نظر گرفت. همچنین اصلاحیه مجزایی اکنون اعتبار پنجساله مجوز را به جای تاریخ ثبت پرونده، از تاریخ صدور کارت محاسبه میکند.
مسیر تبدیل 250,000 € ارزانترین گزینه در اتحادیه اروپا، همراه با شروط خاص
سرعت پردازش یک مسئله است، اما رقم 250,000 € نیز ملاحظات خاص خود را دارد. یونان همچنان ورود با 250,000 € را تبلیغ میکند و این رقم واقعی است، اما دیگر شامل خرید یک آپارتمان آماده نمیشود. این مبلغ اکنون فقط برای تبدیل یک ملک تجاری به مسکونی، بازسازی یک ساختمان فهرستشده یا تاریخی، یا مسیر استارتاپی Elevate Greece اعمال میشود. در گزینههای ملکی، ضربالاجل پنجسالهای برای اتمام پروژه تعیین شده که در صورت عدم رعایت، منجر به ابطال مجوز میشود. برای یک آپارتمان آماده تحویل، کف قیمت 400,000 € در Zone B یا 800,000 € در Zone A است که باید با خرید یک ملک حداقل 120m² تامین شود. مسیر 250,000 € مناسب کسی است که تمایل به مدیریت بازسازی یا حمایت از یک استارتاپ دارد. تلقی این مسیر به عنوان میانبری برای خانهای ارزان و آماده، رایجترین برداشت اشتباه از قوانین یونانِ پس از 2024 است.
اقامت دائم از طریق تمدید در مقابل پاسپورت 7 ساله
نکته آخر که باید از ابتدا درباره آن تصمیم گرفت: آیا واقعاً پاسپورت میخواهید؟ مزیت واقعی یونان این است که برای رسیدن به آنچه اکثر خریداران میخواهند، هرگز مجبور به تغییر تابعیت نیستید. کارت پنجساله تا زمانی که سرمایهگذاری واجد شرایط را حفظ کنید، بدون نیاز به حضور فیزیکی، به طور نامحدود تمدید میشود. همین موضوع به تنهایی اقامت اتحادیه اروپا و سفر در حوزه شینگن را تضمین میکند. شهروندی پس از هفت سال اقامت قانونی در دسترس است، اما مستلزم قبولی در آزمون کتبی دشوار به زبان یونانی سطح B1 به علاوه تاریخ، جغرافیا و تعلیمات مدنی است. همچنین پردازش آن یک تا سه سال دیگر زمان میبرد، بنابراین 8 تا 10 سال بازه زمانی واقعبینانهای است. اگر هدف شما داشتن یک پایگاه در اتحادیه اروپا و آزادی حرکت است و نه صرفاً پاسپورت یونانی، تمدید نامحدود مقصد واقعی شماست و میتوانید از سد آزمون زبان عبور کنید.
نقاط قوت
- بدون نیاز به حضور فیزیکی برای حفظ یا تمدید مجوز
- مسیر تغییر کاربری یا بازسازی €250,000، ارزانترین راه در اتحادیه اروپا.
- پرونده خانوادگی برای سه نسل (شامل والدین هر دو طرف، بدون محدودیت سنی)
- رژیمهای مالیاتی Non-Dom (نرخ ثابت €100k) و نرخ ۷٪ برای بازنشستگان خارجی.
نقاط ضعف
- منطقه A تحت قانون Law 5100/2024 از €500k به €800k افزایش یافت (اجرا از ۳۱ اوت ۲۰۲۴).
- ممنوعیت اجاره کوتاهمدت (Airbnb) برای املاک Golden-Visa از سال ۲۰۲۴. جریمه €50k + خطر ابطال مجوز.
- اخذ شهروندی نیازمند ۷ سال اقامت، مدرک زبان یونانی سطح B1 و آزمون تاریخ و فرهنگ است
- شرط حداقل ۱۲۰ متر مربع مختص به یک ملک واحد است. تجمیع واحدهای کوچکتر مجاز نیست.
مناسب چه کسانی است
این برنامه مناسب سرمایهگذارانی است که به دنبال تملک ملک در مدیترانه و دسترسی به حوزه شینگن بدون شرط حداقل اقامت هستند، یا بازنشستگان ثروتمندی که قصد بهرهمندی از نرخ مالیاتی ۷ درصدی را دارند.
مجموعه مقالهها (14)
رقم 250,000 یورویی هنوز وجود دارد اما فقط برای مسیرهای محدود. قیمت یک آپارتمان معمولی بسته به منطقه اکنون 400,000 یا 800,000 یورو است. علاوه بر این، مالیاتهای معاملاتی و ممنوعیت ایربیانبی محاسبات واقعی را تغییر داده است.
اگر کمتر از 183 روز در یونان اقامت داشته باشید، دولت فقط بر درآمدهای داخلی شما مالیات وضع میکند. بنابراین، این ویزا برای اکثر دارندگان تغییری در وضعیت مالیاتی ایجاد نمیکند. نرخهای ویژه مانند مالیات مقطوع 100 هزار یورویی برای افراد غیرمقیم و نرخ 7 درصدی برای بازنشستگان واقعی هستند، اما استفاده از آنها مستلزم نقلمکان واقعی به این کشور است.
دریافت کد مالیاتی، افتتاح حساب بانکی و خرید ملک که عمدتا از طریق وکالتنامه انجام میشود و سپس یک سفر برای ثبت بیومتریک. هنگام ثبت درخواست، رسید آبی دریافت میکنید که به شما اجازه میدهد در طول زمان صدور کارت، در این کشور زندگی و سفر کنید.
یک سرمایهگذاری مشترک شامل همسر، فرزندان و در موردی استثنایی، والدین هر دو طرف بدون محدودیت سنی میشود. چالش اصلی در اینجا قانون تکملکی بودن و رسیدن فرزندان به سن قانونی خروج از پرونده است.
هفت سال اقامت قانونی و سپس آزمون کتبی ادغام که اکثر متقاضیان آن را دستکم میگیرند. این آزمون شامل سطح B1 یونانی به علاوه تاریخ، جغرافیا و حقوق مدنی است. نکته مهم اینجاست: مجوز اقامت بدون نیاز به این آزمون برای همیشه تمدید میشود.
€400,000 in most areas, €800,000 in prime zones, for one 120 m²+ property. The costs, the rules, and the trade-offs versus the fund route.
An honest read on who the program suits - and who should look elsewhere before wiring any money.
We size the program against ELSTAT transactions and Bank of Greece inflows - with an interactive market-share calculator.
The Ministry's own tables count 58,548 family permits next to the investor headline - one investment moves ~2.9 people. With an interactive household calculator.
China, Turkey, Lebanon, Iran, the UK: the guest list makes no sense as a ranking. Read it as a seismograph of where money stopped feeling safe - three interactive visualizations.
What Circular 1/2026 actually lets you buy: the zone map, the 120 m² main-area test, and the two narrow cases where €250,000 still works. With a zone checker.
Short-term letting on Golden Visa property is banned. €50,000 plus revocation. Five live pages still sell it. A yes/no rental checker.
Zones, 120 m², both sets of parents, no Airbnb story.
The blue receipt means the file is in. It is not the card.
پرسشهای پرتکرار
آیا میتوانم ملک را اجاره دهم؟
اجاره بلندمدت بله، کوتاهمدت خیر. قوانین در سال 2024 تغییر کرد. - قراردادهای اجاره بلندمدت (بیش از 12 ماه) کاملاً مجاز هستند. - اجارههای کوتاهمدت (Airbnb، Booking، اجارههای تعطیلاتی) برای املاک Golden-Visa ممنوع است. - جریمه: 50,000 € جریمه اداری و احتمال ابطال مجوز.
هزینه Golden Visa یونان در سال 2026 چقدر است؟
سه سطح قیمتی برای ملک، به علاوه 4–10% مالیات و هزینههای جانبی. - 800,000 € در آتن، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایری با بیش از 3,100 ساکن. - 400,000 € در سایر نقاط یونان. - 250,000 € برای تبدیل ملک تجاری به مسکونی یا بازسازی ساختمان فهرستشده طی 5 سال. - بودجهای معادل 4–10% دیگر برای مالیات نقل و انتقال، دفترخانه، ثبت اسناد و هزینههای حقوقی در نظر بگیرید. همچنین حدود 2,000 € برای هزینههای مجوز و بیومتریک متقاضی اصلی.
آیا باید در یونان زندگی کنم؟
خیر. یونان آزادانهترین قوانین حضور فیزیکی در اتحادیه اروپا را دارد. - هیچ حداقل مدت اقامتی برای حفظ یا تمدید Golden Visa وجود ندارد. - یک بار برای انجام مراحل بیومتریک وارد کشور میشوید. - پس از آن، تا زمانی که سرمایهگذاری واجد شرایط باقی بماند، میتوانید بدون بازگشت به یونان مجوز خود را تمدید کنید.
ارزانترین مسیر قانونی کدام است؟
مسیر تبدیل یا بازسازی 250,000 € در سراسر کشور. 1. خرید یک ملک تجاری واجد شرایط و تبدیل آن به مسکونی، یا خرید یک ساختمان تاریخی فهرستشده برای بازسازی. 2. بازسازی باید ظرف 5 سال از زمان تایید تمام شود، در غیر این صورت مجوز ابطال خواهد شد. 3. پرداخت 4–10% مالیات معاملات و هزینههای دفتری/حقوقی علاوه بر قیمت اصلی.
مسیر رسیدن به شهروندی چگونه است؟
طولانی اما دستیافتنی. - 7 سال اقامت قانونی پیش از امکان درخواست. - آزمون زبان یونانی سطح B1. - آزمون شناخت یونان (تاریخ، جغرافیا، تعلیمات مدنی). - پردازش درخواست معمولاً 12–24 ماه دیگر زمان میبرد. - اکثر سرمایهگذاران Golden Visa هرگز به دنبال شهروندی نمیروند؛ این مجوز با حفظ سرمایهگذاری به صورت نامحدود قابل تمدید است.
منابع
بهروزرسانی: 2026-08-06