希腊黄金签证要求（2026）：完整清单

如果您是非欧盟公民并考虑移民希腊，简而言之：最低投资额为 250,000 €。但多数买家最终需支付 400,000 € 或 800,000 €。获得居留许可后，没有最低居住要求。除投资外，您必须年满 18 岁，持有私人医疗保险，且无犯罪记录。

细节至关重要。相关规则已于 2024 年 8 月 31 日变更，许多旧指南目前已失效，尤其是价格方面的规定。

核心要点

• 最低投资额取决于具体途径：800,000 €（高需求地区的房产）、400,000 €（其他地区的房产）或 250,000 €（仅限用途转换房产和历史保护建筑修复）。
• 旧有的“ 250,000 € 购买任意公寓”途径已取消。普通住宅现在的门槛为 400,000 € 或 800,000 €。
• 无最低居住期限要求。您只需前往希腊录入一次生物识别信息。
• 符合条件的房产不得用于短期租赁（如 Airbnb）。这意味着许多中介仍在宣传的租金收益话术已不再适用。
• 该许可涵盖三代人：您本人、配偶、子女以及双方父母。
• 这是一种居留许可，并非护照，也不等同于税务居民身份。

只有对比之前的规则，才能理解当下的核心数据。

2024 年的变化内容

在选择具体方案之前，请先确认您符合所有途径共有的基本申请条件。

申请资格

所有途径都遵循相同的基本准则。您必须：

• 必须是非欧盟或非欧洲经济区国家的公民。
• 年满 18 周岁。
• 无犯罪记录（须提供证明文件）。
• 持有在希腊有效的私人医疗保险。
• 证明资金归你合法所有。
• 完成并保持符合条件的投资。

您无需会说希腊语，无需居住在希腊，也无需放弃现有国籍。

资格确认后，真正的决策在于选择哪种投资路径。

投资渠道与最低限额

2024年改革将希腊划分为不同的投资区域，并提高了房产投资门槛。目前的最低要求为：

宣传册上没有告诉你的两件事：

• €250,000 已经买不到普通的公寓了。这个价格仅适用于用途转换房产和受保护的历史建筑修复。标准住宅的门槛为 €400,000 (Zone B) 或 €800,000 (Zone A)。
• 禁止短租。用于申请身份的房产不得在 Airbnb 类型的平台上出租。允许长期租赁。

选定投资路径后，接下来的流程主要围绕文书工作展开。以下是需要准备的材料。

所需文件

主申请人及每位家庭成员需提供：

• 有效护照及复印件。
• 希腊税务识别号 (AFM)，实际操作中还需要一个希腊银行账户。
• 投资证明（产权证明、合同、基金认购书或存款确认书）。
• 资金来源证明：银行流水、买卖协议、收入证明、纳税申报单。这一环节最常导致申请延误或失败。
• 无犯罪记录证明，需办理海牙认证并翻译。
• 在希腊境内有效的私人医疗保险。
• 生物识别信息（指纹和照片），需本人现场录入。

备齐文件后，实际的递交流程如下。

申请流程

1. 获取希腊税务识别号 (AFM) 并开设银行账户，通常由律师通过授权书代办。
2. 完成符合条件的投资或转账，并收集相关凭证。
3. 通过 Ministry of Migration and Asylum (希腊移民与庇护部) 及相关部门递交申请。
4. 领取申请回执（即“蓝色回执”）。在文件处理期间，您可以凭此证件居住在希腊，并往返于希腊。
5. 在希腊预约并录入生物识别信息。这是唯一一次必须亲自前往的行程。
6. 领取为期五年的居留卡。

律师可以通过授权委托书处理大部分步骤。关于办理周期：历史上通常为四到九个月，但 2024 年涨价前的申请热潮导致了积压，因此现在的实际耗时更长。请谨慎对待任何关于固定、快速办结的承诺。

以个人身份申请是一回事；大多数申请人还想知道许可证涵盖哪些成员。

附属申请人范围

希腊对家庭成员的定义是欧洲最广泛的之一。一份申请可以涵盖：

• 您，即投资者。
• 您的配偶或注册伙伴。
• 21 岁以下的子女。如果是学生，作为受供养人可延至 24 岁。
• 双方父母 - 您自己的父母和配偶的父母。

这意味着单笔投资可惠及三代人。

获得许可证只是开始。能否维持身份取决于一系列较少的持续性条件。

续期与维持

• 许可证有效期为五年，并以五年为一个周期无限次续期。
• 续期条件：保持投资，维持有效的医疗保险，且不得将符合资格的房产进行短租。
• 续期没有最低居住时间要求。即使居住在其他地方，您也可以持有该身份数十年。

同样有必要明确该许可证不具备的功能。

它不提供的内容

• 不提供公民身份。这只是居留许可。申请护照是一个独立且更漫长的过程。
• 非税务居民身份。持有该签证并不意味着您会自动成为希腊纳税人。
• 没有在欧盟范围内生活和工作的权利。它仅允许在任何 180 天内最多在申根区旅行 90 天，除此之外别无其他。

这就引出了大多数申请人从长远来看真正关心的问题：入籍。

入籍之路

• 在合法居住满七年后，您可以申请归化入籍。
• 入籍申请包括希腊语水平考试和公民常识考试。
• 归化入籍的审核基于与希腊的真实联系，且审理周期较长。

简而言之：如果拿到护照是真实目标，希腊是一条漫长的道路，要求申请人实际居住并通过考试，而不是一种“放七年钱就能拿证”的安排。

入籍是一场持久战。目前的短期成本仍需纳入预算。

投资额之外的成本

除了符合资格的投资金额外，还需为以下费用预留预算。请在递交申请时确认最新的政府数据，因为这些费用会定期调整：

• 政府申请费：主申请人约为 €2,000，每位家属约为 €150。
• 居留许可制卡费：每人需缴纳少量工本费。
• 律师费：约为 €5,000–10,000。
• 二手房交易：交易税约为 3.09%，加上公证费和土地登记费约为 1.5–2%。
• 私人医疗保险：每人每年数百欧元。

相关阅读

• Greece 档案
• Greece Golden Visa - 房地产途径指南
• Greece Golden Visa 值得申请吗？ - 坦率结论
• 希腊黄金签证房产市场研究：房屋销售占比不足7%
• 希腊黄金签证家庭乘数效应：31,178名投资者，约90,000人获签
• 希腊黄金签证：完整成本明细
• 希腊黄金签证：入籍路径
• 希腊与葡萄牙黄金签证对比

来源

• Νόμος 5100/2024 (Law 5100/2024) - 黄金签证投资门槛与区域划分。
• Νόμος 4251/2014 (Immigration and Social Integration Code - 移民与社会融合法典) 修订版 - 投资者居留许可。
• Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (Ministry of Migration and Asylum - 移民与庇护部), migration.gov.gr - 投资者居留许可/“黄金签证”页面。
• Enterprise Greece (enterprisegreece.gov.gr) - 黄金签证官方投资者指南。
• Νόμος 4646/2019, άρθρο 5Α - 新税务居民境外收入的替代性税制。
• Νόμος 4714/2020 - 外籍退休人员7%的统一税率。