Griechenland

Greece Golden Visa Voraussetzungen (2026): Die vollständige Liste

Das Greece Golden Visa erfordert je nach Route Investitionen zwischen €250,000 und €800,000, ohne Mindestaufenthalt und mit Verlängerung alle 5 Jahre. Alle Anforderungen, Dokumente und Kosten.

Aktualisiert: 2026-05-31

Für Nicht-EU-Bürger, die sich für Griechenland interessieren, lautet die kurze Antwort: Eine Qualifizierung ist ab €250,000 möglich, wobei die meisten Käufer letztlich €400,000 oder €800,000 zahlen. Sobald Sie die Genehmigung haben, gibt es keine Mindestaufenthaltsdauer. Neben der Investition müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein, eine private Krankenversicherung nachweisen und ein sauberes polizeiliches Führungszeugnis vorlegen.

Die Details sind entscheidend, da sich die Regeln am 31 August 2024 geändert haben. Viele ältere Anleitungen sind nun falsch, insbesondere was die Preise betrifft.

Wichtige Erkenntnisse

Das Minimum hängt vom gewählten Weg ab: €800,000 (Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage), €400,000 (Immobilien in anderen Regionen) oder €250,000 (ausschließlich für Umnutzungen und die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude).
Die alte Regelung von €250,000 für jede beliebige Wohnung existiert nicht mehr. Ein Standard-Eigenheim kostet jetzt €400,000 oder €800,000.
Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer. Sie reisen einmalig für die Biometrie an.
Qualifizierte Immobilien dürfen nicht kurzzeitig vermietet werden (Airbnb). Damit entfällt ein Renditeversprechen, das viele Makler immer noch nutzen.
Die Genehmigung umfasst drei Generationen: Sie, Ihren Ehepartner, Ihre Kinder und beide Elternpaare.
Es handelt sich um eine Aufenthaltserlaubnis. Es ist kein Reisepass und begründet keine steuerliche Ansässigkeit.

Diese Schlagzeile ergibt nur Sinn im Vergleich dazu, wie die Regeln vorher aussahen.

Was sich 2024 änderte

Bevor Sie eine Option wählen, stellen Sie sicher, dass Sie die grundlegenden Anforderungen erfüllen, die für alle Wege gelten.

Wer ist teilnahmeberechtigt?

Für alle Optionen gelten dieselben Grundvoraussetzungen. Sie müssen:

Staatsangehöriger eines Nicht-EU/EWR-Landes sein.
Mindestens 18 Jahre alt sein.
Ein sauberes polizeiliches Führungszeugnis vorlegen.
Über eine in Griechenland gültige private Krankenversicherung verfügen.
Nachweisen, dass die Mittel rechtmäßig Ihnen gehören.
Eine qualifizierte Investition tätigen und halten.

Sie müssen kein Griechisch sprechen, nicht in Griechenland wohnen und Ihre derzeitige Staatsbürgerschaft nicht aufgeben.

Nach Klärung der Berechtigung besteht die eigentliche Entscheidung darin, welche Investitionsform Sie wählen.

Investitionsmöglichkeiten und Mindestbeträge

Die Reform von 2024 unterteilte Griechenland in Investitionszonen und hob die Grenzwerte für Immobilien an. Die aktuellen Mindestbeträge:

Zwei Dinge, die in den Broschüren verschwiegen werden:

Für €250,000 bekommt man keine normale Wohnung mehr. Dieser Preis gilt nur für Umnutzungen und die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. Ein Standardhaus kostet €400,000 (Zone B) oder €800,000 (Zone A).
Keine Kurzzeitvermietung. Immobilien, die zur Qualifizierung genutzt werden, dürfen nicht über Airbnb-ähnliche Plattformen vermietet werden. Langzeitvermietung ist zulässig.

Sobald Sie sich für einen Weg entschieden haben, basiert der Prozess auf Formalitäten. Hier ist, was Sie vorbereiten müssen.

Erforderliche Dokumente

Für den Hauptantragsteller und jedes Familienmitglied:

Gültiger Reisepass, mit Kopien.
Eine griechische Steuernummer (AFM) und in der Praxis ein griechisches Bankkonto.
Nachweis der Investition (Eigentumsurkunde, Vertrag, Fondszeichnung oder Bestätigung der Einzahlung).
Nachweis der Mittelherkunft: Kontoauszüge, Verkaufsverträge, Einkommen, Steuererklärungen. Dies ist der Schritt, der ein Dossier am häufigsten verlangsamt oder zum Scheitern bringt.
Ein polizeiliches Führungszeugnis ohne Einträge, mit Apostille und Übersetzung.
Eine in Griechenland gültige private Krankenversicherung.
Biometrische Daten (Fingerabdrücke und Foto), persönlich abgegeben.

Sobald die Dokumente vorliegen, läuft die Einreichung wie folgt ab.

Der Antragsprozess

Beantragen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) und eröffnen Sie ein Bankkonto, meist über einen Anwalt mit Vollmacht.
Tätigen Sie die qualifizierende Investition oder transferieren Sie die Mittel und sammeln Sie die Belege.
Reichen Sie den Antrag über das Ministry of Migration and Asylum und die zuständige Behörde ein.
Erhalten Sie die Antragsbestätigung (die "blaue Quittung"). Sie ermöglicht es Ihnen, während der Bearbeitung des Dossiers in Griechenland zu bleiben sowie dorthin und von dort weg zu reisen.
Geben Sie bei einem Termin in Griechenland Ihre biometrischen Daten ab. Dies ist die einzige Reise, die zwingend erforderlich ist.
Holen Sie die fünf Jahre gültige Aufenthaltserlaubnis ab.

Ein Anwalt kann die meisten Schritte mit einer Vollmacht erledigen. Zum Zeitplan: Historisch gesehen dauerte es vier bis neun Monate. Der Ansturm vor der Preiserhöhung 2024 hat jedoch zu Rückstaus geführt, sodass es in der Praxis nun länger dauert. Behandeln Sie jedes Versprechen einer festen, schnellen Bearbeitungszeit mit Vorsicht.

Die Beantragung als Einzelperson ist das eine. Die meisten Antragsteller möchten jedoch auch wissen, wen die Erlaubnis noch abdeckt.

Wen Sie einschließen können

Griechenland hat eine der weitesten Familiendefinitionen in Europa. Ein Antrag kann Folgendes abdecken:

Sie als Investor.
Ihren Ehepartner oder eingetragenen Partner.
Ihre Kinder bis zum Alter von 21 Jahren, die als unterhaltsberechtigt bis 24 Jahre verlängert werden können, sofern sie Studenten sind.
Beide Elternpaare - Ihre eigenen und die Ihres Ehepartners.

Das sind drei Generationen mit einer einzigen Investition.

Der Erhalt der Erlaubnis ist erst der Anfang. Die Beibehaltung hängt von einer Reihe laufender Bedingungen ab.

Verlängerung und Erhalt

Die Erlaubnis ist fünf Jahre gültig und wird auf unbestimmte Zeit in Fünf-Jahres-Zyklen verlängert.
Bedingungen: Beibehaltung der Investition, gültige Krankenversicherung und keine Kurzzeitvermietung der qualifizierten Immobilie.
Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer für die Verlängerung. Sie können sie jahrzehntelang besitzen, während Sie woanders leben.

Es ist wichtig, ebenso klar zu benennen, was die Erlaubnis nicht bietet.

Was sie Ihnen nicht gibt

Keine Staatsbürgerschaft. Es handelt sich um eine Aufenthaltserlaubnis. Ein Reisepass ist ein separater, längerer Prozess.
Keine steuerliche Ansässigkeit. Der Besitz macht Sie nicht automatisch zu einem griechischen Steuerzahler.
Kein Recht, EU-weit zu leben und zu arbeiten. Es erlaubt lediglich Reisen im Schengen-Raum von bis zu 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.

Das führt zu der Frage, die die meisten Antragsteller langfristig wirklich interessiert: die Staatsbürgerschaft.

Der Weg zur Staatsbürgerschaft

Sie können nach sieben Jahren rechtmäßigen Aufenthalts eine Einbürgerung beantragen.
Das Verfahren umfasst eine Prüfung der griechischen Sprache und Staatsbürgerkunde.
Die Einbürgerung wird anhand echter Bindungen zu Griechenland beurteilt, und der Prozess ist langwierig.

Kurz gesagt: Wenn ein Reisepass das eigentliche Ziel ist, ist Griechenland ein langsamer Weg. Er setzt echte Präsenz und eine bestandene Prüfung voraus, keine "Geld für sieben Jahre parken" Vereinbarung.

Die Staatsbürgerschaft ist ein langfristiges Ziel. Die kurzfristigen Kosten sollten schon jetzt eingeplant werden.

Kosten jenseits der Investition

Planen Sie diese Beträge zusätzlich zur Mindestinvestition ein. Bestätigen Sie die aktuellen staatlichen Gebühren bei Antragstellung, da diese regelmäßig angepasst werden:

Staatliche Antragsgebühr: rund €2,000 pro Hauptantragsteller, plus ca. €150 pro unterhaltspflichtigem Angehörigen.
Aufenthaltstitel: eine geringe Ausstellungsgebühr pro Person.
Anwaltskosten: etwa €5,000–10,000.
Für eine Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer von etwa 3.09%, plus Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1.5–2%.
Private Krankenversicherung: einige hundert Euro pro Person und Jahr.

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Quellen

Νόμος 5100/2024 (Gesetz 5100/2024): Investitionsschwellen und Zonen für das Golden Visa.
Νόμος 4251/2014 (Zuwanderungs- und Sozialintegrationskodex) in der geänderten Fassung: Aufenthaltstitel für Investoren.
Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (Ministerium für Migration und Asyl), migration.gov.gr: Informationsseiten zum Aufenthaltstitel für Investoren / Golden Visa.
Enterprise Greece (enterprisegreece.gov.gr): Offizielle Leitlinien für Golden Visa Investoren.
Νόμος 4646/2019, άρθρο 5Α: Alternative Besteuerung ausländischer Einkünfte für neue Steueransässige.
Νόμος 4714/2020: Pauschalsteuer von 7% für ausländische Rentner.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Mindestinvestition für das Greece Golden Visa?

Das hängt vom gewählten Weg ab. Immobilieninvestitionen beginnen bei €400,000 in den meisten Teilen Griechenlands und bei €800,000 in Zonen mit hoher Nachfrage wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorini. Die Mindestsumme von €250,000 gilt nur für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien sowie für die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. Weitere Optionen umfassen eine Fondsbeteiligung in Höhe von €350,000 und eine Einlage oder einen Anleihekauf von €500,000.

Muss ich in Griechenland leben, um das Golden Visa zu behalten?

Nein. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer. Sie reisen einmal zur Abgabe biometrischer Daten an. Danach erfolgt die Verlängerung alle fünf Jahre, ohne dass Sie eine bestimmte Zeit im Land verbringen müssen, sofern Sie die Investition halten.

Kann ich über das Golden Visa die griechische Staatsbürgerschaft erhalten?

Nicht direkt. Sie können die Staatsbürgerschaft nach sieben Jahren rechtmäßigen Aufenthalts beantragen und müssen eine Prüfung in griechischer Sprache und Staatsbürgerkunde bestehen. Bei der Einbürgerung werden zudem echte Bindungen zu Griechenland geprüft. Es ist somit ein langsamer Weg zum Reisepass, kein automatischer Prozess.

Kann ich die gekaufte Immobilie vermieten?

Eine langfristige Vermietung ist möglich. Immobilien, die für die Qualifizierung genutzt werden, dürfen jedoch gemäß den Regeln von 2024 nicht für Kurzzeitmieten oder im Stil von Airbnb vermietet werden.

Wer kann in den Antrag aufgenommen werden?

Ihr Ehepartner oder Partner, Ihre Kinder bis 21 Jahre (sowie bis 24 Jahre, sofern sie unterhaltsberechtigte Studenten sind) und beide Elternpaare, sowohl Ihre eigenen als auch die Ihres Ehepartners. Drei Generationen mit einer einzigen Investition.

Werde ich durch das Golden Visa in Griechenland steuerpflichtig?

Nein. Die steuerliche Ansässigkeit ist ein getrenntes Thema. Sie wird ausgelöst, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Griechenland verbringen oder dort Ihren Lebensmittelpunkt haben. Neue Steueransässige, die ihren Wohnsitz verlegen, können Sonderregelungen beantragen. Dazu gehören eine pauschale Jahressteuer auf ausländische Einkünfte und ein Pauschalsatz von 7% für ausländische Rentner.

Wie lange dauert die Bearbeitung des Greece Golden Visa?

Bisher dauerte es vier bis neun Monate. Aufgrund des Antragsstaus nach dem Ansturm im Jahr 2024 haben sich die Fristen jedoch verlängert. Mit der Eingangsbestätigung des Antrags können Sie während der Wartezeit legal im Land bleiben und reisen.