Grèce

Conditions du Golden Visa Grèce (2026) : La liste complète

Le Golden Visa de la Grèce nécessite un investissement de €250,000 à €800,000 selon la voie choisie, sans séjour minimum et avec des renouvellements tous les 5 ans. Tous les critères, documents et coûts.

Mis à jour: 2026-05-31

Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE et que vous envisagez la Grèce, voici l'essentiel : vous pouvez être éligible à partir de €250,000, bien que la plupart des acheteurs finissent par payer €400,000 ou €800,000, et aucun séjour minimal n'est requis une fois le permis obtenu. Au-delà de l'investissement, vous devez avoir au moins 18 ans, souscrire une assurance santé privée et avoir un casier judiciaire vierge.

Les détails comptent, car les règles ont changé le 31 August 2024 et de nombreux guides anciens sont désormais erronés, particulièrement sur les prix.

Points clés

Le minimum dépend de la catégorie : €800,000 (immobilier en zones de forte demande), €400,000 (immobilier ailleurs), ou €250,000 (uniquement pour les conversions et la restauration de bâtiments classés).
L'ancienne option « €250,000 pour n'importe quel appartement » n'existe plus. Un logement standard coûte désormais €400,000 ou €800,000.
Il n'y a pas de durée minimale de séjour. Vous venez une seule fois, pour la biométrie.
Le bien éligible ne peut pas faire l'objet d'une location de courte durée (Airbnb). Cela annule l'argument de rendement que de nombreux agents utilisent encore.
Le permis couvre trois générations : vous, votre conjoint, vos enfants et les parents des deux époux.
Il s'agit d'un titre de séjour. Ce n'est pas un passeport ni une résidence fiscale.

Ce chiffre de départ n'a de sens qu'en comparaison avec les anciennes règles.

Ce qui a changé en 2024

Avant de choisir une option, vérifiez que vous remplissez les critères d'éligibilité communs à tous les parcours.

Qui est éligible

Tous les parcours partagent le même socle de base. Vous devez :

Être ressortissant d'un pays hors UE/EEE.
Avoir au moins 18 ans.
Avoir un casier judiciaire vierge (certificat requis).
Détenir une assurance santé privée valable en Grèce.
Prouver que les fonds vous appartiennent légalement.
Réaliser et maintenir un investissement éligible.

Il n'est pas nécessaire de parler grec, de résider en Grèce ou de renoncer à votre citoyenneté actuelle.

Une fois l'éligibilité confirmée, la décision repose sur le choix du type d'investissement.

Options d'investissement et montants minimums

La réforme de 2024 a divisé la Grèce en zones d'investissement et a augmenté les seuils immobiliers. Les minimums actuels :

Deux points que les brochures oublient de mentionner :

Le montant de 250,000 € ne permet plus d'acheter un appartement classique. Ce tarif s'applique uniquement aux conversions et aux restaurations de bâtiments classés. Pour un logement standard, le prix est de 400,000 € (Zone B) ou 800,000 € (Zone A).
Interdiction de location saisonnière. Le bien immobilier utilisé pour la demande ne peut pas être loué sur des plateformes de type Airbnb. La location longue durée est autorisée.

Une fois l'option choisie, la procédure repose sur l'administratif. Voici les documents à préparer.

Documents requis

Pour le demandeur principal et chaque membre de la famille :

Passeport en cours de validité, avec copies.
Un numéro fiscal grec (AFM), et dans la pratique, un compte bancaire grec.
Preuve de l'investissement (titre de propriété, contrat, souscription à un fonds ou confirmation de dépôt).
Justificatif de l'origine des fonds : relevés bancaires, compromis de vente, revenus, déclarations d'impôts. C'est l'étape qui ralentit ou fait échouer les dossiers le plus souvent.
Un extrait de casier judiciaire vierge, apostillé et traduit.
Une assurance santé privée valable en Grèce.
Données biométriques (empreintes digitales et photo), remises en personne.

Une fois les documents réunis, voici comment se déroule concrètement le dépôt du dossier.

La procédure de demande

Obtenez un numéro fiscal grec (AFM) et ouvrez un compte bancaire, généralement par l'intermédiaire d'un avocat muni d'une procuration.
Réalisez l'investissement éligible, ou transférez les fonds, et rassemblez les preuves.
Déposez la demande auprès du Ministry of Migration and Asylum et de l'autorité compétente.
Recevez le récépissé de demande, appelé reçu bleu. Il vous permet de résider en Grèce et d'y voyager pendant l'examen de votre dossier.
Fournissez vos données biométriques lors d'un rendez-vous en Grèce. C'est le seul déplacement véritablement obligatoire.
Récupérez votre carte de séjour de cinq ans.

Un avocat peut gérer la plupart des étapes par procuration. Concernant les délais : ils étaient historiquement de quatre à neuf mois, mais l'afflux de demandes avant la hausse des prix de 2024 a créé des retards. En pratique, le processus est désormais plus long. Soyez prudent face à toute promesse de délai court et garanti.

Déposer une demande à titre individuel est une chose, mais la plupart des candidats souhaitent savoir qui d'autre peut bénéficier du permis.

Membres de la famille inclus

La Grèce propose l'une des définitions les plus larges de la famille en Europe. Une seule demande peut couvrir :

Vous, l'investisseur.
Votre conjoint ou partenaire de Pacs.
Vos enfants jusqu'à 21 ans, avec une prolongation possible jusqu'à 24 ans s'ils sont étudiants.
Les parents des deux conjoints, à savoir vos parents et vos beaux-parents.

Cela représente trois générations pour un seul investissement.

L'obtention du permis n'est que le début. Son maintien dépend de quelques conditions continues.

Renouvellement et maintien

Le permis est valable cinq ans et se renouvelle par cycles de cinq ans, indéfiniment.
Conditions : conserver l'investissement, maintenir une assurance maladie valide et ne pas louer le bien immobilier éligible en courte durée.
Aucune durée minimale de séjour n'est requise pour le renouvellement. Vous pouvez le conserver pendant des décennies tout en vivant ailleurs.

Il est important de préciser ce que le permis ne permet pas de faire.

Ce qu'il ne vous donne pas

Pas la citoyenneté. Il s'agit d'un permis de séjour. L'obtention d'un passeport est une procédure distincte et beaucoup plus longue.
Pas de résidence fiscale. Le fait de détenir ce titre ne vous rend pas imposable en Grèce.
Pas de droit de vivre et de travailler dans l'UE. Il permet de voyager dans l'espace Schengen jusqu'à 90 jours par période de 180 jours, rien de plus.

Cela mène à la question qui préoccupe réellement la plupart des candidats à long terme : la citoyenneté.

Le chemin vers la citoyenneté

Vous pouvez demander la naturalisation après sept ans de résidence légale.
La demande comprend un examen de langue et d'éducation civique grecque.
La naturalisation est évaluée sur la base de liens réels avec la Grèce, et le processus est long.

En résumé : si l'objectif réel est un passeport, la Grèce est une voie lente qui exige une présence effective et la réussite d'un examen, et non un simple placement financier sur sept ans.

La citoyenneté est un projet au long cours. Il convient de budgétiser les coûts à court terme dès maintenant.

Les coûts au-delà de l'investissement

Prévoyez ces frais en plus du montant de l'investissement. Confirmez les chiffres officiels au moment du dépôt, car ils sont révisés périodiquement :

Frais de dossier gouvernementaux : environ €2,000 par demandeur principal, plus environ €150 par personne à charge.
Carte de séjour : une petite taxe d'émission par personne.
Frais juridiques : environ €5,000–10,000.
Pour un bien immobilier de revente : taxe de transfert d'environ 3.09%, plus frais de notaire et de registre foncier d'environ 1.5–2%.
Assurance santé privée : quelques centaines d'euros par personne et par an.

Lectures complémentaires

Sources

Νόμος 5100/2024 (Loi 5100/2024) - Seuils d'investissement et zones du Golden Visa.
Νόμος 4251/2014 (Code de l'immigration et de l'intégration sociale), tel que modifié - permis de séjour pour investisseurs.
Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (Ministère des Migrations et de l'Asile), migration.gov.gr - pages relatives au permis de séjour pour investisseur / "Golden Visa".
Enterprise Greece (enterprisegreece.gov.gr) - guide officiel pour les investisseurs du Golden Visa.
Νόμος 4646/2019, άρθρο 5Α - imposition alternative des revenus de source étrangère pour les nouveaux résidents fiscaux.
Νόμος 4714/2020 - impôt forfaitaire de 7 % pour les retraités étrangers.

Questions fréquentes

Quel est le montant minimum de l'investissement pour le Golden Visa en Grèce ?

Cela dépend de l'option choisie. L'immobilier commence à €400,000 dans la majeure partie de la Grèce et à €800,000 dans les zones à forte demande comme Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin. Le minimum de €250,000 s'applique uniquement aux conversions de bâtiments commerciaux en habitations et à la restauration de bâtiments classés. Les autres options incluent une contribution de €350,000 à un fonds et un dépôt ou l'achat d'obligations de €500,000.

Dois-je vivre en Grèce pour conserver le Golden Visa ?

Non. Il n'y a pas de durée minimale de séjour. Vous vous rendez sur place une fois pour les données biométriques, puis vous renouvelez le titre tous les cinq ans sans obligation de temps de présence, à condition de maintenir l'investissement.

Puis-je obtenir la citoyenneté grecque grâce au Golden Visa ?

Pas directement. Vous pouvez demander la citoyenneté après sept ans de résidence légale et vous devez réussir un examen de langue et d'éducation civique. La naturalisation évalue également les liens réels avec la Grèce. C'est donc un parcours lent vers le passeport, et non automatique.

Puis-je louer le bien immobilier que j'achète ?

Vous pouvez le louer à long terme. En revanche, selon les règles de 2024, le bien utilisé pour obtenir le visa ne peut pas servir à des locations de courte durée ou de type Airbnb.

Quelles personnes puis-je inclure dans ma demande ?

Votre conjoint ou partenaire, vos enfants jusqu'à 21 ans (jusqu'à 24 ans s'ils sont étudiants à charge), ainsi que vos parents et ceux de votre conjoint. Trois générations bénéficient ainsi d'un seul investissement.

Le Golden Visa fait-il de moi un résident fiscal grec ?

Non. La résidence fiscale est distincte et s'établit en passant plus de 183 jours par an en Grèce ou en y ayant le centre de ses intérêts. Les nouveaux résidents fiscaux qui s'y installent peuvent solliciter des régimes spéciaux, notamment un impôt annuel forfaitaire sur les revenus étrangers et un taux fixe de 7 % pour les retraités étrangers.

Combien de temps faut-il pour obtenir le Greece Golden Visa ?

Le délai était historiquement de quatre à neuf mois, bien que l'engorgement lié à la forte hausse des demandes en 2024 ait allongé ces durées. Le récépissé de demande vous permet de séjourner et de voyager légalement durant l'attente.