Requisitos de la Greece Golden Visa (2026): La lista completa

Si usted no es ciudadano de la UE y está considerando Grecia, la respuesta corta es: puede calificar a partir de €250,000, aunque la mayoría de los compradores terminan pagando €400,000 u €800,000, y no existe una estancia mínima una vez obtenido el permiso. Más allá de la inversión, debe ser mayor de 18 años, contar con un seguro de salud privado y tener antecedentes penales limpios.

Los detalles importan, ya que las reglas cambiaron el 31 August 2024 y mucha de la orientación anterior es ahora incorrecta, especialmente en cuanto al precio.

Conclusiones clave

• El mínimo depende de la vía elegida: €800,000 (bienes raíces en zonas de alta demanda), €400,000 (bienes raíces en otros lugares), o €250,000 (solo para conversiones y restauraciones de edificios catalogados).
• La antigua vía de "€250,000 para cualquier apartamento" ha desaparecido. Una vivienda estándar cuesta ahora €400,000 u €800,000.
• No hay estancia mínima. Solo se visita una vez para los datos biométricos.
• La propiedad que califica no se puede alquilar a corto plazo (Airbnb). Esto elimina un argumento de rentabilidad que muchos agentes todavía utilizan.
• El permiso cubre a tres generaciones: usted, su cónyuge, sus hijos y ambos padres.
• Se trata de un permiso de residencia. No es un pasaporte ni una residencia fiscal.

Esa cifra titular solo tiene sentido en comparación con cómo eran las reglas anteriormente.

Qué cambió en 2024

Antes de elegir una vía, confirme que cumple con los requisitos básicos de elegibilidad comunes a todas las opciones.

Quiénes cumplen los requisitos

Todas las rutas comparten los mismos requisitos básicos. Usted debe:

• Tener la nacionalidad de un país que no pertenezca a la UE o al EEE.
• Tener al menos 18 años de edad.
• Carecer de antecedentes penales (se requiere certificado).
• Contar con un seguro privado de salud con cobertura en Grecia.
• Demuestre que los fondos le pertenecen legalmente.
• Realizar y mantener una inversión que cumpla con los requisitos establecidos.

No es necesario hablar griego, residir en Grecia ni renunciar a su ciudadanía actual.

Una vez confirmada la elegibilidad, la decisión real consiste en elegir qué vía de inversión tomar.

Vías de inversión e importes mínimos

La reforma de 2024 dividió a Grecia en zonas de inversión y elevó los umbrales para la compra de inmuebles. Los mínimos actuales son:

Dos aspectos que los folletos omiten:

• €250,000 ya no compran un apartamento normal. Solo se aplica a conversiones y restauraciones de edificios catalogados. Una vivienda estándar cuesta €400,000 (Zona B) o €800,000 (Zona A).
• Sin alquiler a corto plazo. La propiedad utilizada para calificar no puede alquilarse en plataformas tipo Airbnb. Se permite el alquiler a largo plazo.

Una vez elegida la ruta, el proceso depende del papeleo. Esto es lo que debe tener preparado.

Documentos necesarios

Para el solicitante principal y cada familiar:

• Pasaporte en vigor, con copias.
• Un número de identificación fiscal griego (AFM) y, en la práctica, una cuenta bancaria griega.
• Prueba de la inversión (título de propiedad, contrato, suscripción de fondos o confirmación de depósito).
• Evidencia del origen de los fondos: extractos bancarios, contratos de compraventa, ingresos, declaraciones de impuestos. Este es el paso que más a menudo retrasa o tumba un expediente.
• Certificado de antecedentes penales limpio, apostillado y traducido.
• Seguro de salud privado con validez en Grecia.
• Biometría (huellas dactilares y foto), entregada en persona.

Con los documentos en mano, así funciona el proceso de presentación.

El proceso de solicitud

1. Obtenga un número fiscal griego (AFM) y abra una cuenta bancaria, normalmente mediante un abogado con poder notarial.
2. Realice la inversión requerida, o transfiera los fondos, y reúna los comprobantes.
3. Presente la solicitud a través del Ministry of Migration and Asylum y la autoridad pertinente.
4. Reciba el comprobante de la solicitud (el "recibo azul"). Este documento le permite permanecer en Grecia, así como entrar y salir del país, mientras se tramita el expediente.
5. Entregue sus datos biométricos en una cita en Grecia. Este es el único viaje estrictamente obligatorio.
6. Recoja la tarjeta de permiso de residencia por cinco años.

Un abogado puede gestionar la mayoría de los pasos mediante un poder notarial. En cuanto a los plazos: históricamente han sido de cuatro a nueve meses, pero la avalancha de solicitudes previa al aumento de precios de 2024 ha generado retrasos, por lo que en la práctica ahora toma más tiempo. Trate con cautela cualquier promesa de plazos fijos o rápidos.

Solicitar el permiso como individuo es una cosa; la mayoría de los solicitantes también quieren saber a quién más cubre el permiso.

Quiénes pueden incluirse

Grecia tiene una de las definiciones de familia más amplias de Europa. Una sola solicitud puede cubrir a:

• Usted, el inversor.
• Su cónyuge o pareja de hecho registrada.
• Sus hijos hasta los 21 años, pudiendo permanecer como dependientes hasta los 24 si son estudiantes.
• Ambos grupos de padres: los suyos y los de su cónyuge.

Esto supone tres generaciones bajo una misma inversión.

Obtener el permiso es el inicio. Mantenerlo depende de un conjunto reducido de condiciones continuas.

Renovación y mantenimiento

• El permiso tiene una validez de cinco años y se renueva en ciclos de cinco años, de forma indefinida.
• Condiciones: mantener la inversión, contar con un seguro médico vigente y no alquilar la propiedad calificada a corto plazo.
• No existe una estancia mínima para renovar. Puede mantenerlo durante décadas viviendo en otro lugar.

Vale la pena ser igual de claros sobre lo que el permiso no ofrece.

Lo que no le otorga

• No es la ciudadanía. Es un permiso de residencia. Obtener un pasaporte es un proceso distinto y más largo.
• No es residencia fiscal. Obtenerla no le convierte en contribuyente en Grecia.
• No otorga el derecho a vivir y trabajar en toda la UE. Permite viajes por el espacio Schengen hasta 90 días dentro de un periodo de 180, nada más.

Esto nos lleva a la pregunta que más preocupa a los solicitantes a largo plazo: la ciudadanía.

El camino hacia la ciudadanía

• Puede solicitar la naturalización tras siete años de residencia legal.
• La solicitud incluye un examen de lengua griega y cultura cívica.
• La naturalización se evalúa en función de los vínculos reales con Grecia, y el proceso es largo.

En resumen: si el objetivo real es un pasaporte, Grecia es una vía lenta que exige presencia real y un examen aprobado, no un acuerdo de "aparcar el dinero por siete años".

La ciudadanía es un plan a largo plazo. Conviene presupuestar los costes a corto plazo ahora.

Costes más allá de la inversión

Presupueste estos conceptos además de la suma requerida. Confirme las cifras gubernamentales actuales al momento de la presentación, ya que se revisan periódicamente:

• Tasa de solicitud del gobierno: unos €2,000 por solicitante principal, más unos €150 por dependiente.
• Tarjeta del permiso de residencia: una pequeña tasa de emisión por persona.
• Honorarios legales: aproximadamente €5,000–10,000.
• Para una propiedad de reventa: impuesto de transferencia de alrededor del 3.09%, más gastos de notaría y registro de la propiedad de aproximadamente 1.5–2%.
• Seguro médico privado: unos cientos de euros por persona al año.

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Fuentes

• Νόμος 5100/2024 (Law 5100/2024): umbrales y zonas de inversión de la Golden Visa.
• Νόμος 4251/2014 (Immigration and Social Integration Code), según enmienda: permisos de residencia para inversores.
• Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (Ministry of Migration and Asylum), migration.gov.gr: páginas del permiso de residencia para inversores / "Golden Visa".
• Enterprise Greece (enterprisegreece.gov.gr): guía oficial para inversores de la Golden Visa.
• Νόμος 4646/2019, άρθρο 5Α: tributación alternativa de ingresos de fuente extranjera para nuevos residentes fiscales.
• Νόμος 4714/2020: impuesto de tipo fijo del 7% para pensionistas extranjeros.